文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全(quán)国住房和(hé)城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出(chū)“有条(tiáo)件的(de)可(kě)以进行现房(fáng)销售”，不(bù)足一(yī)个月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地(dì)明确表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是(shì)对购房(fáng)者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是(shì)房(fáng)地产从大开(kāi)发时代步入(rù)高质量发展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也(yě)是对购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后(hòu)一(yī)手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二(èr)次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果按(àn)照经(jīng)济规(guī)律办(bàn)事，中国一定(dìng)能(néng)实现(xiàn)房地(dì)产软着陆(lù)和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房销售(shòu)？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房(fáng)者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于落实(shí)中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议(yì)取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制(zhì)度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单(dān)科普一下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了(le)！发达(dá)国家(jiā)一般有(yǒu)严(yán)格(gé)的(de)监管(guǎn)保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样在支付(fù)完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款，而是根据(jù)开发商(shāng)工程进度在(zài)完全交房前进行(xíng)分(fēn)期支付(fù)。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如(rú)果没(méi)有这(zhè)些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制度有一定(dìng)历(lì)史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国住(zhù)房进入存(cún)量时代(dài)，取消预售制度有助(zhù)于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社(shè)会(huì)，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化(huà)解这个难题，让房地产回(huí)归实(shí)体经济和居住属(shǔ)性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的(de)本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为中(zhōng)心(xīn)，房地(dì)产(chǎn)也不(bù)能例外(wài)，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制(zhì)、实施(shī)现(xiàn)房销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业(yè)、社(shè)会(huì)长治久安(ān)、行(xíng)业企业健康发展(zhǎn)的(de)重大措施。在当(dāng)前的(de)情况下，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务院发展研(yán)究中心(xīn)参与财税改(gǎi)革(gé)方案研(yán)究时，对(duì)预售制、房地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专项研(yán)究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专(zhuān)著(zhù)《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数居(jū)民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难(nán)、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如(rú)把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业(yè)有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务(wù)的(de)经验，对于商品流(liú)通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加(jiā)快自(zì)身(shēn)资金周转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼(lóu)说明书(shū)，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花(huā)”是(shì)另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似租金的(de)分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了(le)民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造(zào)商的资金问题，降低(dī)投资(zī)风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模(mó)式成(chéng)为(wèi)当时中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住(zhù)房供(gōng)不(bù)应求的问(wèn)题，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动(dòng)了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现(xiàn)过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断(duàn)完善、规范化，建立健(jiàn)全的(de)监管机制，促(cù)进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个楼盘(pán)因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼花制度的(de)监(jiān)管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在预售(shòu)前，确(què)保地价款已经全部支(zhī)付，还(hái)要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需(xū)放(fàng)入律师(shī)所托(tuō)管，支(zhī)取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律(lǜ)师行在银(yín)行(xíng)开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作(zuò)等采取全透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后(hòu)续需(xū)自身推动项目完工。随(suí)着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给(gěi)量(liàng)短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前(qián)期发展(zhǎn)工(gōng)业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进(jìn)一(yī)步推进城(chéng)市(shì)化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制(zhì)度，住房市(shì)场(chǎng)发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢，福利(lì)分房(fáng)制度也出现了(le)分(fēn)配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当时的(de)国(guó)情。叠加房地(dì)产市场面临商品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社会(huì)缺少大型(xíng)房地(dì)产开发商，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的(de)困境，此时(shí)引(yǐn)入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无疑是(shì)对内地房地产(chǎn)市场的(de)一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品房制度(dù)，先后出(chū)台多项文件，大力(lì)支持国内房地产市(shì)场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步深(shēn)化城镇住(zhù)房制度(dù)改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化(huà)、社会化的(de)住(zhù)房(fáng)新体制，从计划(huà)经济下的(de)福利分房转向(xiàng)市场经济的商品房(fáng)。房地产市场(chǎng)采用预(yù)售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时(shí)间周期长的(de)两(liǎng)大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目的开发(fā)，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开始(shǐ)房改货(huò)币化，中国人(rén)民银行等多(duō)方迅(xùn)速出(chū)台(tái)相关(guān)的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制(zhì)的初(chū)衷是为了(le)缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先(xiān)出售(shòu)给购(gòu)房(fáng)者，由购房(fáng)者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登(dēng)记-交付房屋。在购(gòu)房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一次性(xìng)付清首(shǒu)付(fù)款，并采用银行贷款的形式一(yī)次性付清(q嫡仙出自哪里，嫡仙怎么读音念diīng)剩(shèng)余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按(àn)照工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国(guó)内地的(de)开(kāi)发商而(ér)言(yán)，预售制商(shāng)品房(fáng)也(yě)开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动(dòng)城市化进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动(dòng)了城镇化(huà)发(fā)展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地(dì)房地产市场的稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也(yě)提高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适(shì)居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十年时间走完(wán)发达国家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程(chéng)。改革开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成(chéng)区面积(jī)由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存(cún)量从(cóng)不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前已成(chéng)为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行(xíng)业(yè)各(gè)项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业(yè)从(cóng)无到(dào)有(yǒu)、从(cóng)国(guó)企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业(yè)数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也成为拉(lā)动中(zhōng)国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下(xià)游(yóu)产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地产贷(dài)款占银行各项贷款余(yú)额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积(jī)违(wéi)约，将导致银行不(bù)良率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效(xiào)应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债(zhài)房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的(de)27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要(yào)是因为(wèi)住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国(guó)资(zī)本市场发育尚不成熟(shú)，直接融(róng)资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低(dī)，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng嫡仙出自哪里，嫡仙怎么读音念di)、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和(hé)开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个(gè)独立(lì)的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违约，购(gòu)房(fáng)者只能根(gēn)据购房合同向开发商主张权(quán)力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按(àn)时(shí)向(xiàng)银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者(zhě)对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭贷款的(de)发放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房(fáng)者(zhě)签订(dìng)的(de)预售合同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行(xíng)获得(dé)房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银(yín)行承担(dān)，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的预售监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱(qián)付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办(bàn)法》中明确(què)规(guī)定了(le)开发(fā)企(qǐ)业预售商品房所得款(kuǎn)项应当(dāng)用于有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管(guǎn)的(de)具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的预(yù)售资金监管规(guī)定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额报价计(jì)算重点(diǎn)资金。而事(shì)实(shí)是，不少(shǎo)购房(fáng)款未(wèi)进(jìn)入监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实(shí)际上，在(zài)过去房地产大开发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资(zī)金(jīn)，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建设名义，获(huò)得(dé)监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进(jìn)度(dù)所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企各地项(xiàng)目(mù)间(jiān)流(liú)动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了资(zī)金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调资(zī)金(jīn)统(tǒng)筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国(guó)外商品房预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于(yú)购房者预付资金，一(yī)般(bān)设(shè)有定金或预付款保护机(jī)制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付(fù)方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方式支(zhī)付(fù)，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷(dài)款按(àn)照(zhào)工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为(wèi)预(yù)售(shòu)商品房提(tí)供(gōng)期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋交付质量的(de)保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或第(dì)三(sān)方验收合格并提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的房款。二是(shì)开发(fā)商为购房者提供一(yī)定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一(yī)定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付(fù)，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金比例一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据，2021年美(měi)国(guó)平(píng)均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或(huò)首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美(měi)国为防止开发(fā)商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三(sān)方(fāng)公证行(xíng)或产(chǎn)权(quán)保(bǎo)险公司的信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户(hù)监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的(de)资金全(quán)部来自银(yín)行，银行(xíng)根据工程(chéng)进度向开发商提供一定比(bǐ)例的(de)贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用资金直(zhí)接损害银行利(lì)益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得(dé)到(dào)购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房嫡仙出自哪里，嫡仙怎么读音念di，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可(kě)零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付(fù)，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国(guó)开(kāi)发商在项目(mù)获批(pī)后即(jí)可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者(zhě)需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订(dìng)合同后(hòu)定(dìng)金退还(hái)。如(rú)由于任何(hé)原因(yīn)不能购买，定金按照德(dé)国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有(yǒu)规(guī)定最(zuì)低(dī)首付(fù)比例(lì)，可(kě)零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房(fáng)。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工期支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房(fáng)者可在支(zhī)付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发(fā)放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者(zhě)一定使用期限，期限(xiàn)结(jié)束(shù)后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房设计(jì)了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公(gōng)司负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖(mài)双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置(zhì)了(le)10％定金保险保护机制，当(dāng)开(kāi)发(fā)商出现(xiàn)财务(wù)、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度(dù)付款的方式，但是交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例相对较(jiào)低，一般会(huì)在(zài)合同签订6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规(guī)定房屋必须经过房产公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在(zài)确认工(gōng)程进(jìn)度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即资(zī)金在进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　日(rì)本(běn)期房(fáng)交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束(shù)后(hòu)由于房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一(yī)部规范(fàn)期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者(zhě)支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开(kāi)发(fā)商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房合同时，开发(fā)商向金(jīn)融(róng)机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定金(jīn)保证委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者(zhě)定金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其(qí)他(tā)预先(xiān)支付(fù)的购房(fáng)款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或(huò)保证机构(gòu)或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一(yī)般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付(fù)最多不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者即可向银(yín)行(xíng)申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡(pō)期(qī)房购房者(zhě)违(wéi)约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进(jìn)银行专(zhuān)门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一(yī)的选购权合同以及订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签订购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首付及印花(huā)税，同(tóng)时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采取按工程进度(dù)付款的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房付款流程做了统一详(xiáng)细(xì)规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依(yī)照(zhào)工程进度(dù)放款，月供在(zài)此过程中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金(jīn)与付(fù)款(kuǎn)会存入银(yín)行专门的项目资金账户(hù)，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房(fáng)企重组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善型需求的支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持(chí)。另一(yī)方面(miàn)，从(cóng)现在起，对(duì)还(hái)在(zài)正(zhèng)常(cháng)运(yùn)转的房(fáng)企包括民营(yíng)企业，加大支(zhī)持力(lì)度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形(xíng)势复杂(zá)性和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定(dìng)金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支(zhī)付环节(jié)，建立按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开(kāi)发商、银行的(de)第(dì)三方资金监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门(mén)直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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