文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房和城乡建(jiàn)设(shè)工作会议提出(chū)“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不(bù)足一(yī)个月时间，已有山(shān)东(dōng)、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预(yù)售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社会(huì)，这是房地(dì)产从大开发时(shí)代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的(de)预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房改是个(gè)技术活(huó)，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房(fáng)地(dì)产软着陆和(hé)长期(qī)平(píng)稳健康发(fā)展，跨过这道关，解(jiě)好这道世(shì)界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制对购(gòu)房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还要(yào)承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售(shòu)制度怎么(me)来的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了(le)商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国家存在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了(le)！发达国家(jiā)一(yī)般有(yǒu)严(yán)格的(de)监管(guǎn)保障措施，开发(fā)商在项(xiàng)目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房后并(bìng)非像中国一样在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后(hòu)从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在(zài)完全交(jiāo)房前进行分期支付(fù)。所以，预售(shòu)制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有(yǒu)这些保障措施(shī)，一定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平，所(suǒ)以不如(rú风味发酵乳是不是酸奶)借机取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售(shòu)。客观讲预(yù)售制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国住房(fáng)进入存量时代(dài)，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和(hé)房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化(huà)改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑(duì)现的(de)营销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商业的(de)本质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心，房(fáng)地产也(yě)不能例(lì)外，老百姓买房(fáng)子(zi)是(shì)天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一家人(rén)。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社(shè)会(huì)长(zhǎng)治久安(ān)、行业企(qǐ)业(yè)健康发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在当前(qián)的情(qíng)况下(xià)，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金(jīn)融支持(chí)当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改(gǎi)革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期(qī)房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行业盛行(xíng)的(de)方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题(tí)。针对(duì)这一系列问题，不(bù)少地产商开(kāi)始(shǐ)探求新的(de)方式，如(rú)把楼(lóu)宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办(bàn)立信置(zhì)业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运(yùn)业务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在(zài)购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的(de)分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压(yā)力(lì)，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决(jué)了制(zhì)造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模(mó)式(shì)成为当时中国香港房(fáng)地产市场的(de)一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地(dì)解决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促(cù)进市场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价(jià)款已经全(quán)部(bù)支付，还(hái)要证明自身(shēn)有(yǒu)资金(jīn)等能力把项目完(wán)成，资金需(xū)放入(rù)律师所(suǒ)托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行(xíng)在银行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机(jī)制(zhì)，且银行的责任(rèn)上(shàng)升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风(fēng)险方，后(hòu)续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住(zhù)房需(xū)求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优(yōu)先(xiān)发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展(zhǎn)工业(yè)化的进程大(dà)于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城(chéng)市(shì)化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度(dù)也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制度不再(zài)适用于(yú)当时的(de)国情。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面临商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而社(shè)会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量(liàng)小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是(shì)对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地(dì)产(chǎn)市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文(wén)件，决(jué)定停止住房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房供给商品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的(de)商品房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用(yòng)预(yù)售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的(de)两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住(zhù)房(fáng)供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人民银行等(děng)多方(fāng)迅速(sù)出台(tái)相关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商(shāng)品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企(qǐ)资(zī)金压力(lì)，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设(shè)中的房屋(wū)预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于(yú)中国香(xiāng)港，在(zài)中国(guó)内地(dì)实践过程中(zhōng)，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可(kě)证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合(hé)同-进行备案登记和预告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首(shǒu)付(fù)款，并采用(yòng)银行贷款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的(de)开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售的最主要(yào)方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城镇化(huà)发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步(bù)发展起(qǐ)到(dào)了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了(le)房地产市(shì)场快速(sù)发展阶段(duàn)的资金(jīn)需(xū)求，也(yě)提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子(zi)楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到(dào)基本(běn)适居，住房事(shì)业取得(dé)巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇化(huà)进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售(shòu)面(miàn)积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推(tuī)动了中(zhōng)国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地(dì)房(fáng)地产历经二十(shí)多(duō)年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开(kāi)工面(miàn)积(jī)从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售(shòu)金额(é)分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到(dào)有(yǒu)、从国(guó)企先行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠(qú)道，房地产带(dài)动的上下游(yóu)产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对(duì)金融、批发、建材(cái)的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全(quán)拉动(dòng)的投资占全社(shè)会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷款余额(é)的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通道业(yè)务(wù)，占比超过(guò)三分之(风味发酵乳是不是酸奶zhī)一(yī)。从房(fáng)地(dì)产融资(zī)存量占社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据(jù)我们的《中国(guó)住(zhù)房市(shì)值(zhí)测(cè)算报(bào)告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住(zhù)房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中(zhōng)国资(zī)本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不(bù)能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同关(guān)系，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房(fáng)者只能根(gēn)据购房合同(tóng)向(xiàng)开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用(yòng)和购房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市场波(bō)动或经(jīng)营(yíng)不善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款能力或(huò)短期不(bù)能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品房预(yù)售(shòu)管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预(yù)售(shòu)商品房(fáng)所得(dé)款项应当用于(yú)有(yǒu)关的工程建设(shè)，商品房(fáng)预售款监管的具(jù)体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以来(lái)全国并没(méi)有(yǒu)统一的预售资金(jīn)监管规(guī)定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监(jiān)管资金比(bǐ)例(lì)为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按(àn)照(zhào)项(xiàng)目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资(zī)金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有(yǒu)资金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如(rú)何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的(de)高(gāo)周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)账户资金，是(shì)行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工(gōng)程方(fāng)将资金(jīn)转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过(guò)这些方式(shì)套取的资(zī)金，在房企各(gè)地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循(xún)环高周(zhōu)转模式(shì)，但一定(dìng)程度上(shàng)把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资(zī)金(jīn)，一般设有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)重：要(yào)求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较(jiào)低(dī)，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商(shāng)品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一(yī)是期房由政府或(huò)第三方验收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及(jí)首付(fù)环节，定金比(bǐ)例(lì)一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国(guó)平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定金(jīn)或首付外(wài)，购房者在房屋交付(fù)后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国(guó)为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的(de)定金(jīn)及首(shǒu)付款由第(dì)三(sān)方公证行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且(qiě)不(bù)承担任(rèn)何责(zé)任与损失。而(ér)开发商(shāng)在房屋建设(shè)过程中的资金(jīn)全(quán)部(bù)来自银(yín)行，银行根(gēn)据(jù)工程(chéng)进(jìn)度向(xiàng)开发商(shāng)提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直(zhí)接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管(guǎn)开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时(shí)需取(qǔ)得由政府相关(guān)部门(mén)经(jīng)审查(chá)后发(fā)放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证向银行得(dé)到购(gòu)房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购(gòu)房(fáng)者可(kě)购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面(miàn)，德(dé)国开(kāi)发商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签(qiān)订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有规(guī)定最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的(de)制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例因项目(mù)而异。一般(bān)来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房(fáng)者可在(zài)支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银(yín)行按(àn)施工节(jié)奏(zòu)分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者(zhě)一(yī)定使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国(guó)保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发(fā)商或(huò)购(gòu)房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个环节，各环节(jié)内容确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制(zhì)，当开发(fā)商出现财(cái)务(wù)、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程(chéng)进度(dù)、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转给开(kāi)发商，即(jí)资金(jīn)在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口(kǒu)，有利(lì)于保障购(gòu)房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发商必须完成(chéng)“预(yù)售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战结(jié)束后由于(yú)房(fáng)屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次(cì)修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的(de)部分(fēn)，法律要求(qiú)开发商必(bì)须完成(chéng)定(dìng)金保全措(cuò)施才可预售。什(shén)么是定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施(shī)？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金(jīn)融机构或(huò)指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明(míng)书交付给购房者(zhě)。除定(dìng)金(jīn)外(wài)，其他预先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金(jīn)证明书(shū)向金融(róng)机构或(huò)保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房(fáng)者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交(jiāo)房前(qián)只(zhǐ)需(xū)支付(fù)最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合(hé)同后，购(gòu)房者即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违(wéi)约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付(fù)，所有资金进(jìn)银(yín)行专门项目资(zī)金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发(fā)商有统一的(de)选购权(quán)合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支(zhī)付(fù)15％的首付(fù)及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期(qī)房同样(yàng)采取(qǔ)按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点(diǎn)一般(bān)为合同签订(dìng)后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照(zhào)工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行专门的(de)项目资金账户(hù)，账户资金提(tí)取须与房屋建设(shè)有关。房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房(fáng)屋(wū)保修(xiū)期，此后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对刚需和改善(shàn)型(xíng)需(xū)求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部(bù)停(tíng)贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力(lì)的金融工具(jù)支持(chí)。另一方面，从现在(zài)起，对还在(zài)正常运(yùn)转的房企包括民营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计形(xíng)势复杂(zá)性(xìng)和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如(rú)将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安(ān)全。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独立于(yú)开(kāi)发商、银行的(de)第三(sān)方资金(jīn)监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修(xiū)期结束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预(yù)售制(zhì)是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的(de)不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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