近两年(nián)火爆(bào)的(de)创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该(gāi)类产(chǎn)品长期投资价(jià)值，通过观测经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)等指标，也是观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收益，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权分(fēn)红目前已包含(hán)了利润分配和(hé)本金的归还(hái)，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来(lái)除息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际杰威尔属于什么档次，男士护肤品十大排行榜10强分配情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金额占(zhàn)可供分配金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金(jīn)份额(é)交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基(jī)金分(fēn)红预期则更(gèng)有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础(chǔ)设施(shī)资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募(mù)集(jí)材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业(yè)及市场情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施(shī)项目的(de)经营业(yè)绩(jì)，作为进行投(tóu)资决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变化导致(zhì)的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际(jì)获(huò)得(dé)的现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，对于长期投(tóu)资者(zhě)更具(jù)参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn杰威尔属于什么档次，男士护肤品十大排行榜10强)运营高(gāo)级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券(quàn)投资基金(jīn)指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基(jī)金年度可分(fēn)配金额(é)以现金形式分配给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特征之一，稳定(dìng)的分红机制(zhì)体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二(èr)级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分红类似于(yú)债(zhài)券(quàn)派息(xī)，但不等同于债(zhài)券的固定利息回(huí)报(bào)，而(ér)是(shì)由(yóu)可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者的投资(zī)品类，为资产配置多(duō)元(yuán)化提(tí)供抓手，具(jù)有较强的配置价值(zhí)。另一方(fāng)面(miàn)，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助(zhù)机构投资(zī)者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资(zī)债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对(duì)于(yú)未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价(jià)格(gé)走势(shì)的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的(de)价(jià)格(gé)波动(dòng)受多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二级(jí)市场价(jià)格的主要因素之一，而(ér)稳定的(de)分红(hóng)有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力(lì)的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将对基金份(fèn)额的(de)开盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调(diào)减金额根据单位基金份(fèn)额的分(fēn)红金额进行(xíng)计算(suàn)。除(chú)权(quán)操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平(píng)的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二(èr)级(jí)市场扰动对整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了(le)解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红前提是本(běn)金之上的增值(zhí)部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值(zhí)杰威尔属于什么档次，男士护肤品十大排行榜10强两个部(bù)分，两个部分之间的(de)比例(lì)是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红差异很大，大(dà)多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面(miàn)临极大不确(què)定(dìng)性(xìng)，这(zhè)是该类投资(zī)者应该(gāi)注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两大资产类(lèi)型(xíng)，持有产权类产品(pǐn)的收益主要(yào)包括每年的现金(jīn)分(fēn)红及资产(chǎn)增值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经营类产品(pǐn)的收益(yì)主要来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产(chǎn)的分(fēn)红包括(kuò)了利润分配(pèi)和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资标的(de)时，应了(le)解公募REITs底层资(zī)产的(de)类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产(chǎn)权(quán)类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层(céng)资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营(yíng)权到期(qī)后(hòu)不再能产生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将可(kě)供(gōng)分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具(jù)备更(gèng)高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经营权项目(mù)，即使分(fēn)派(pài)率相对较(jiào)低，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回(huí)本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注意(yì)，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分(fēn)派金额包含了(le)投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金(jīn)份额单价(jià)随着分派进度逐年下(xià)降是正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或(huò)建(jiàn)筑(zhù)的剩余使(shǐ)用(yòng)年(nián)限一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限(xiàn)。这种类似(shì)永(yǒng)续(xù)经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人(rén)士还表(biǎo)示(shì)，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金(jīn)、内部收(shōu)益(yì)率等指标，来观察和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年(nián)报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是(shì)可(kě)供分配现金，二者存在(zài)本质性(xìng)区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流(liú)，基于(yú)企业本(běn)身经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金(jīn)影(yǐng)响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)新(xīn)选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债(zhài)市场独立(lì)的资产配置功能，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来(lái)自(zì)底层资产(chǎn)的经(jīng)营净(jìng)现金流(liú)，所以底层资(zī)产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分红期，由于(yú)分红交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场接连回调，建议(yì)投资者关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权(quán)效(xiào)应(yīng)相对(duì)明(míng)显、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额预测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额(é)与(yǔ)募集材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结(jié)合(hé)经济(jì)及市(shì)场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人也称。

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