导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下(xià)中(zhōng)国(guó)地(dì)产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年(nián)地产持(chí)续低景气，有关(guān)中国(guó)地(dì)产是否过剩的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住(zhù)宅真实(shí)情况，据(jù)此判断(duàn)中国未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中(zhōng)国地(dì)产存量极度过(guò)剩(shèng)，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国(guó)有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口(kǒu)普查调查数据(jù)显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比不到一(yī)成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不(bù)是人(rén)均(jūn)一(yī)间房(fáng)所(suǒ)能(néng)满(mǎn)足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于(yú)1同(tóng)样不意(yì)味着中国(guó)住宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现中(zhōng)国城镇居民户均(jūn)1套(tào)房(fáng)，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示(shì)，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎(hū)意味着(zhe)户户(hù)有房，然而事实(shí)上(shàng)中(zhōng)国(guó)住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是(shì)因为户均(jūn)一套房无法满足流动人口的(de)租赁和置(zhì)业需(xū)求。全国总(zǒng)人口的(de)近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产仍有(yǒu)四大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不(bù)断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新(xīn)户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集中吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口流(liú)入，人口净迁(qiān)入(rù)城市(shì)的新增(zēng)住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家(jiā)庭(tíng)住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的(de)住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)均较发(fā)达国家有着(zhe)不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足(zú)，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那么当(dāng)下房(fáng)地(dì)产大分化时(shí)代已至，大分化时(shí)代下(xià)地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区(qū)域板(bǎn)块(kuài)之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以来(lái)，各大城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量(liàng)突(tū)然激增，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的(de)房(fáng)子(zi)是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡(héng)，或(huò)是(shì)仍然存在不足(zú)？可惜(xī)由于住宅存量数据(jù)并(bìng)未公布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否(fǒu)真(zhēn)的过(guò)剩了(le)？据此判断未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中国户(hù)均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾(zāi)害综合(hé)风险普(pǔ)查(chá)工作情况(kuàng)为主题(tí)的(de)新(xīn)闻(wén)发(fā)布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的(de)算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户人均木铎金声是什么意思在论语中，木铎金声的意思(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相关(guān)。单(dān)单从人均住宅(zhái)间数不能完(wán)全反映出城镇(zhèn)居民的(de)居(jū)住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住宅才是城镇居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直接公布(bù)，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数(shù)量极少，可忽(hū)略不(bù)计(jì)。估算城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅和(hé)非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三(sān)步(bù)，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商木铎金声是什么意思在论语中，木铎金声的意思品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底有多少，目(mù)前缺乏一(yī)个(gè)准(zhǔn)确统(tǒng)计。我(wǒ)们利(lì)用既有(yǒu)统计数(shù)据，大致测算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国存量(liàng)房地产套数，并进一(yī)步推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新(xīn)房(fáng)销售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除(chú)商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数里的期(qī)房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套(tào)数计(jì)算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进(jìn)一步(bù)推算中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)拥有的户(hù)均住(zhù)宅套(tào)数(shù)。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显示(shì)中国城(chéng)镇居民的(de)住宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其(qí)他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二(èr)手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民(mín)所有住(zhù)宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅的实(shí)际变化比(bǐ)例，从而我们(men)估算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇(zhèn)化(huà)进展终结(jié)，甚至意(yì)味着中国(guó)地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不意味(wèi)着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来(lái)看，美国、英国和日本(běn)的住(zhù)宅套户比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不(bù)应求(qiú)，造成房价或房(fáng)租迅(xùn)速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和(hé)省际(jì)流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会占据两套房(fáng)，在(zài)高房价的(de)大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套(tào)房(fáng)。所以说户均一套房无(wú)法(fǎ)满足庞大流动人口的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道(dào)等(děng)基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧(jiù)小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居(jū)室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更(gèng)小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间(jiān)农民(mín)带(dài)房(fáng)进(jìn)城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿）木铎金声是什么意思在论语中，木铎金声的意思，得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全(quán)国人均水平(píng)的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的(de)话，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在(zài)住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要(yào)的住(zhù)宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态(tài)趋(qū)势演绎，决定了中国(guó)未来地(dì)产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户(hù)均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化(huà)日(rì)益明显，资源和生产要素逐(zhú)步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉(shè)及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省(shěng)为例(lì)，2021年(nián)常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建(jiàn)房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基(jī)础设施配(pèi)套差、没(méi)有或少有物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)，居民追求(qiú)美(měi)好、宜(yí)居(jū)生活的环境(jìng)，背后的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作会议(yì)明确(què)指出支持住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数(shù)较其(qí)他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与经(jīng)济(jì)水平有(yǒu)着密切正向联系。随(suí)着经(jīng)济发展水平的提高，中国的(de)人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二(èr)十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时(shí)代已至，这(zhè)种分化不单局(jú)限于城市(shì)能级之间(jiān)差(chà)异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调查(chá)的(de)是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可(kě)能存(cún)在(zài)统计偏差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 木铎金声是什么意思在论语中，木铎金声的意思