饱受(shòu)争议的二(èr)手房交易(yì)中介费问题，正逐渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住(zhù)建部(bù)、市场(chǎng)监管(guǎn)总(zǒng)局(jú)联合发布了(le)关(guān)于规(guī)范房地产经纪服务的(de)意见。意见提及，近年来，部分房地(dì)产经纪机构存在(zài)利用房(fáng)源客源(yuán)优势收取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收(shōu)费、滥用客户个人(rén)信息等问(wèn)题，加(jiā)重交(jiāo)易当(dāng)事人(rén)负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上(shàng)述(shù)背景(jǐng)，两(liǎng)部门从加(jiā)强从业主体(tǐ)管(guǎn)理、明确(què)经纪(jì)服务内容(róng)、合理确(què)定经纪服务收费、严格实行明(míng)码标价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原(yuán)地产首席分析师(shī)张大(dà)伟称，随着(zhe)城(chéng)市发展，一二线城市(shì)二手房交易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上(shàng)海为(wèi)例，二手房占(zhàn)市(shì)场(chǎng)成(chéng)交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居(jū)间(jiān)成交，房地产调控(kòng)重心逐(zhú)渐(jiàn)从(cóng)开(kāi)发商过渡到中(zhōng)介(jiè)公司。不尽人意是什么意思p>

　　广东省城规院住房(fáng)政(zhèng)策研究中(zhōng)心首席研究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗交(jiāo)易，由于二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易成(chéng)本较高(gāo)、交易周期较(jiào)长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介(jiè)来完成(chéng)。但很多中介利用信(xìn)息不对称等问题，将非必要的收费夹(jiā)带不尽人意是什么意思其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费(fèi)、担保(bǎo)费等(děng)，对居民造成额外的负(fù)担，而且这(zhè)些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对(duì)于(yú)二手房市场交易过程(chéng)中存在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指出(chū)，对(duì)包括经纪服务在内的相关市(shì)场交易(yì)行(xíng)为(wèi)及其主(zhǔ)体(tǐ)进行规范和秩序(xù)整顿，是房地(dì)产市场(chǎng)管理和调(diào)控的主题。“当下(xià)，推(tuī)进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来(lái)对(duì)房地产经(jīng)纪服务行业关注(zhù)最多(duō)的一个话题，便是房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务费的(de)问题(tí)。

　　张大(dà)伟认(rèn)为(wèi)，未来(lái)相关部门主要监管的重(zhòng)点，将(jiāng)是对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费及中(zhōng)介交易进(jìn)行规范(fàn)。

　　在(zài)热(rè)点城市，二(èr)手房(fáng)屋交易过程(chéng)中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳(nà)一笔金额不低的中介费。以北(běi)京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的(de)房屋，中介费约(yuē)为27万(wàn)。

　　在(zài)合理确定经(jīng)纪服务收(shōu)费上(shàng)，两部门在此次(cì)意见中提(tí)及，房地(dì)产经纪机构要(yào)合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费用。鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同(tóng)承担经纪(jì)服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费标准的最早依据是1995年国(guó)家(jiā)计委建设部(bù)下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京为例，目前(qián)北京市执行的(de)2014年更新后的收(shōu)费标(biāo)准，即根据(jù)这样的规定：“少(shǎo)数特(tè)别(bié)复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交(jiāo)易(yì)各(gè)方协(xié)商同意，可在规定的收费标(biāo)准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房中介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示(shì)，本着“简政放权”的(de)精(jīng)神，北京2015年取消了(le)房地产中介服务等57个政府定价，房地(dì)产经纪(jì)服务收费多少由各中(zhōng)介机(jī)构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取费用过程中，相关监管部门当前并(bìng)未明确具体(tǐ)的中介(jiè)费率，中介(jiè)机(jī)构仅需在服务过程中对收费标准进行明码标价即可。而房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务机构在具体(tǐ)收取过程中，会结(jié)合房屋价值及工资标(biāo)准，综合计算出(chū)合适的(de)中介费率。”张大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在(zài)此次意见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)应当在经营(yíng)门店、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容和收费(fèi)标准(zhǔn)，不得(dé)混合标价(jià)和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构(gòu)提供的基本服(fú)务和(hé)延伸服务，应当分(fēn)别明确服务(wù)项(xiàng)目和收(shōu)费标准。房地产经纪(jì)机构收费(fèi)前应(yīng)当向交易当事人出具(jù)收费清单，列明收(shōu)费标(biāo)准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场平均水平的(de)房地(dì)产经纪机构，住房和城乡建设(shè)部门(mén)将会同市场监管等(děng)部(bù)门采取约谈等综合措施进(jìn)行(xíng)重点监管。市场监管(guǎn)部门(mén)会同有关部门依法查处不按规定明码标价(jià)、操纵(zòng)经纪服务收费等违反(fǎn)价格和反垄断法(fǎ)律法(fǎ)规的(de)行(xíng)为。对房地产(chǎn)经纪机构(gòu)相关(guān)违法(fǎ)违规(guī)信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业信用信(xìn)息(xī)公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅(zhái)的中介费(fèi)有望(wàng)大幅(fú)降(jiàng)低？

　　中原地(dì)产华南(nán)区总裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住建(jiàn)部发文(wén)鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)，合(hé)理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁(lìn)经(jīng)纪服务(wù)费用(yòng)，主(zhǔ)要还是规范行业，打(dǎ)击(jī)收费(fèi)过高(gāo)的经(jīng)纪机构，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市(shì)场(chǎng)豪宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理(lǐ)范围(wéi)内(nèi)，加上(shàng)经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两部门(mén)提出的意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件(jiàn)而非规定，未来如何具体(tǐ)认定其中的细(xì)则，还(hái)需要看各城市落地(dì)执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市(shì)场看，经纪服务领域的调整改善、规(guī)范化，有利(lì)于行(xíng)业健康发展(zhǎn)。同时，由(yóu)于二(èr)手房很多(duō)房源在产权(quán)方面有瑕疵(cī)，如(rú)产权抵押(yā)、不同税费等(děng)都可能对交易产生影响，这对房地产经纪(jì)服务行业的专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居(jū)客研(yán)究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程中(zhōng)，原(yuán)本应(yīng)该由上下家(jiā)各(gè)支付(fù)一半(bàn)的中(zhōng)介(jiè)费，但在一些热点城市的二手房(fáng)交易(yì)过程中，往往会有这(zhè)样的(de)情(qíng)形，因部分购房者处于弱(ruò)势地位，从而会出现中(zhōng)介费(fèi)及税费均由购(gòu)房者来(lái)承(chéng)担。即使一些(xiē)房东(dōng)愿(yuàn)意承担中(zhōng)介费，这部(bù)分(fēn)费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费(fèi)转嫁(jià)给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些(xiē)房产中(zhōng)介公司将(jiāng)其视(shì)为向(xiàng)购房者单边收费(fèi)的行为。部(bù)分中(zhōng)介公司可能会利用其支配地(dì)位，在(zài)原先经(jīng)纪服务收(shōu)费的基础上，再次向(xiàng)房东收取(qǔ)费用(yòng)，而这部分费用，房东往(wǎng)往会将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转嫁(jià)给购房(fáng)者，这实际(jì)上相(xiāng)当于变(biàn)相推高了房价。两部(bù)门提出严禁操纵经纪(jì)服(fú)务收费，不仅有利(lì)于提高交易中操作(zuò)的透(tòu)明度(dù)，也有利于房(fáng)价(jià)的(de)稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称(chēng)。

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