文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了(le)。 1月17日(rì)召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不足一个月时(shí)间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购房者(zhě)的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时代(dài)步(bù)入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的最大保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房改是(shì)个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。如果按照经济(jì)规(guī)律办事，中国一定能实现房地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝大部(bù)分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。从个(gè)人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不(bù)能(néng)交(jiāo)房的风险。从行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落(luò)实(shí)中央(yāng)房住不炒精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预(yù)售制度？预售制度(dù)怎(zěn)么(me)来(lái)的？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改(gǎi)，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一(yī)般有严格的监(jiān)管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售(shòu)，买家(jiā)在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支(zhī)付(fù)完(wán)首付(fù)款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监(jiān)管、分期支(zhī)付(fù)以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一(yī)定(dìng)会触(chù)发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如(rú)借(jiè)机取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度，以后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房进入(rù)存量时代(dài)，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而(ér)是所(suǒ)见即(jí)所得的(de)过(guò)硬的(de)产品质(zhì)量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有商业的(de)本(běn)质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng区别词和形容词的异同举例，区别词和形容词的异同点)子是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实施(shī)现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发(fā)展的重(zhòng)大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要(yào)结合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通(tōng)金(jīn)融支持(chí)当期三好生(shēng)、新模(mó)式等综合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国务院(yuàn)发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过(guò)长期系统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考后(hòu)来形成的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十(shí)年代在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多(duō)人栖身于(yú)木屋或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多(duō)数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中国香港地(dì)产行(xíng)业(yè)盛行的(de)方(fāng)式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出(chū)租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对(duì)这一系列问(wèn)题，不(bù)少地产商开始探(tàn)求新(xīn)的(de)方式，如(rú)把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立信(xìn)置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于(yú)商品流(liú)通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方(fāng)法(fǎ)加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售(shòu)、还印发售楼说明(míng)书，上有文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的(de)地势环(huán)境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即(jí)先收(shōu)取(qǔ)买家(jiā)的(de)订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了(le)自己的(de)房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也解决了(le)制造(zào)商的资金问题，降低(dī)投资(zī)风险，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款”的销售模式成为当(dāng)时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色(sè)，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高(gāo)效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求的(de)问题(tí)，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经全部支(zhī)付，还(hái)要证明(míng)自身有(yǒu)资金等能(néng)力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动(dòng)项目完工。随(suí)着监管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建设，这一导向使(shǐ)前期(qī)发展工业化的进(jìn)程大于(yú)城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等(děng)城市(shì)化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市(shì)化。但当(dāng)时推行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临(lín)商(shāng)品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑是对(duì)内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台(tái)多项文件，大力支持国(guó)内(nèi)房(fáng)地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知(zhī)》文(wén)件(jiàn)，决(jué)定(dìng)停止住房无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步实行住(zhù)房分配货(huò)币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分(fēn)房(fáng)转向市(shì)场经济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资(zī)金和开发(fā)时(shí)间周(zhōu)期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬(qiào)动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度(dù)加(jiā)快(kuài)。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了(le)房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后，经调(diào)整形成契合中国内地(dì)的商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压(yā)力(lì)，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房(fáng)地产开发企(qǐ)业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出(chū)售给购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国(guó)内地(dì)实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房(fáng)预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和(hé)预告(gào)登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷款的形(xíng)式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中国香港的(de)按照工(gōng)程进度(dù)付款有所不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化(huà)发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗(wō)居(jū)到(dào)基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积(jī)由7438平方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据(jù)我们(men)发(fā)布的(de)《中国住房存量(liàng)报(bào)告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面积占总销售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业(yè)从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国(guó)内地经济高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠(qú)道，房地(dì)产带动(dòng)的(de)上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业(yè)增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地产贷款占区别词和形容词的异同举例，区别词和形容词的异同点银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导(dǎo)致(zhì)银(yín)行(xíng)不良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的(de)《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的(de)31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市(s区别词和形容词的异同举例，区别词和形容词的异同点hì)值占股债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值(zhí)与股债房市(shì)值的比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前(qián)的负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单(dān)方面不公(gōng)平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险(xiǎn)。比(bǐ)如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交(jiāo)房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房(fáng)合同、购房(fáng)者和银行(xíng)的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立(lì)的合(hé)同关(guān)系，如果开发商(shāng)发生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进(jìn)行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者承(chéng)担的风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和(hé)购房者对(duì)行业的(de)信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资(zī)金链断裂等一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等(děng)情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售合同和(hé)按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力(lì)或(huò)短期不能还款等，则风险完全(quán)由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房(fáng)者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品(pǐn)房所得(dé)款项应当用于(yú)有关的工程建设，商品房预(yù)售款监(jiān)管的(de)具(jù)体办法，由房(fáng)地产管理部门制定(dìng)。但多(duō)年(nián)以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则按照(zhào)项目的建安(ān)成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监(jiān)管账户(hù)、或(huò)进入(rù)监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如(rú)何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去房地产(chǎn)大开发时(shí)代的高周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获(huò)得(dé)监(jiān)管(guǎn)账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程(chéng)进度(dù)所需(xū)。通过这些方式(shì)套取的(de)资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼盘建设，形(xíng)成一种资(zī)金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一定程度(dù)上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说(shuō)，国(guó)外商品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金(jīn)，一(yī)般设有定金(jīn)或预付款保护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝(jué)大部分(fēn)房(fáng)款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是期(qī)房由(yóu)政府(fǔ)或第三方(fāng)验收合格(gé)并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无(wú)条件返(fǎn)还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付(fù)，其余房款交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定金比例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定(dìng)金或首付(fù)外，购房者(zhě)在(zài)房屋(wū)交付后通过按揭(jiē)贷(dài)款支付(fù)剩(shèng)余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开(kāi)发(fā)商挪用资金，购(gòu)房者的(de)定金及(jí)首付(fù)款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发商在(zài)房(fáng)屋建设(shè)过程中的(de)资金全部来自银(yín)行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪用资(zī)金直接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银(yín)行有充分动(dòng)机监管开(kāi)发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付(fù)时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关(guān)部门经审(shěn)查后发放的(de)验收凭(píng)证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按建(jiàn)造工(gōng)期(qī)进度支付(fù)，按揭按工期放款后(hòu)还(hái)贷，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房(fáng)者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项(xiàng)目获批(pī)后即可预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房合同前(qián)，购(gòu)房者需支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行(xíng)预约公证，签订合同(tóng)后定(dìng)金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)需支付公证费和(hé)土地交(jiāo)易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付(fù)房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具(jù)体支付节点(diǎn)、比例(lì)因(yīn)项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体(tǐ)完(wán)工(gōng)、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部(bù)完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可(kě)在支付房款前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房者(zhě)一定(dìng)使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个(gè)环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经(jīng)营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国(guó)采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方式，但是(shì)交房(fáng)前(qián)付款比例相对较低，一般会在(zài)合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别支付(fù)两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房(fáng)屋(wū)必(bì)须经过房产公证公司的检验验收后才(cái)能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期(qī)房预售资金监管(guǎn)极为(wèi)严格，资金(jīn)也(yě)由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工程进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师(shī)将资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律师转给开发(fā)商，即(jí)资金在(zài)进(jìn)入(rù)开发商(shāng)账户前经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束(shù)后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社(shè)会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次(cì)修订(dìng)，目(mù)前是唯(wéi)一(yī)一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据(jù)日(rì)本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律(lǜ)要(yào)求开发商必须(xū)完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金(jīn)保全措施(shī)？即买卖双方签订(dìng)购房合(hé)同(tóng)时，开发商向金融机(jī)构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明书交付(fù)给购房者。除定金外(wài)，其他(tā)预先支付的购房(fáng)款也受该(gāi)措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明书向金融机(jī)构或(huò)保证(zhèng)机(jī)构或保险公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房者即可向银(yín)行申请(qǐng)贷款，但交房后才(cái)开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按(àn)工程进度支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银(yín)行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权合同以及(jí)订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同样(yàng)采取(qǔ)按工程进(jìn)度(dù)付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一(yī)详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为合(hé)同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度(dù)放款，月供(gōng)在此过(guò)程中随着放出(chū)贷款的(de)增(zēng)加而增加，未(wèi)放款部(bù)分无需月供。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购(gòu)房者的订金与付款会(huì)存入银行(xíng)专(zhuān)门(mén)的项目资金账(zhàng)户，账户资金提(tí)取须(xū)与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前(qián)房地产到了(le)政策出手临(lín)界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一(yī)方面(miàn)，加大对(duì)刚需和改善(shàn)型(xíng)需(xū)求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给(gěi)予强有(yǒu)力的(de)金融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正常运转的房企(qǐ)包(bāo)括民营(yíng)企业，加大(dà)支(zhī)持力(lì)度，由优质(zhì)房(fáng)企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每(měi)个房企(qǐ)配套(tào)AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂性和(hé)人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机(jī)制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者(zhě)定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大(dà)延(yán)期以及重大缺陷等情(qíng)况提(tí)供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益(yì)。资金监(jiān)管环节(jié)，引入(rù)独立于(yú)开(kāi)发(fā)商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪(nuó)用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发(fā)进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。

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