导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年(nián)是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近(jìn)年(nián)地产(chǎn)持续(xù)低景气，有关中(zhōng)国地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地(dì)产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的(de)近6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家(jiā)还有很大(dà)差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布(bù)中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户(hù)户有房，然(rán)而事(shì)实(shí)上中国住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无(wú)法(fǎ)满足流动人(rén)口的租(zū)赁和置(zhì)业需(xū)求。全国(guó)总人口的近(jìn)三成(chéng)都是流动人口，流动人口会(huì)选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一(yī)套房(fáng)，中国未(wèi)来(lái)地产仍有四(sì)大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带(dài)来(lái)新(xīn)户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方(fāng)米的(de)住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不(bù)小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大(dà)分化(huà)时(shí)代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大分化(huà)时(shí)代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体(tǐ)现在(zài)不(bù)同能(néng)级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来(lái)，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过(guò)剩(shèng)？

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在(zài)不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量数据(jù)并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出(chū)中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅(zhái)套(tào)数(shù)，回答当前的房子(zi)是否真(zhēn)的(de)过剩了？据此判断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新(xīn)闻(wén)发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获(huò)取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大(dà)量商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公(gōng)布了(le)中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从人(rén)均(jūn)住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民(mín)的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家庭为(wèi)单(dān)佛教肉莲是什么位(wèi)购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设(shè)施齐全(quán)的住宅才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据(jù)和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可(kě)以直(zhí)接公布，一是每(měi)年(nián)商品住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计(jì)算中国居民户(hù)均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要(yào)用(yòng)到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民(mín)户均住(zhù)宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商(shāng)品住(zhù)宅比例，推算(suàn)得(dé)到居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城(chéng)镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量(liàng)到底有多少，目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用既(jì)有统计(jì)数据(jù)，大致测算得到中国存量(liàng)房地产(chǎn)套(tào)数，并进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去(qù)除商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)除以家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国城镇居(jū)民的住(zhù)宅(zhái)结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租(zū)赁(lìn)廉(lián)租(zū)房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次(cì)，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民(mín)所(suǒ)有住(zhù)宅(zhái)的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期(qī)房，中国(guó)平均每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均一套房的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是否意味(wèi)着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意(yì)味着住宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国(guó)、英国和(hé)日(rì)本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国(guó)为(wèi)1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际(jì)流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在(zài)大(dà)城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工作的(de)流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价(jià)迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)实际上会(huì)占据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在(zài)房价(jià)较低的(de)县城购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基(jī)础设施(shī)陈旧，给住户的(de)生(shēng)活带来了(le)很大的不便和(hé)安全(quán)隐患，并且居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地(dì)资(zī)源(yuán)紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的需(xū)求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)在(zài)30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国(guó)人均(jūn)水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将人(rén)均(jūn)住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这个标准(zhǔn)算(suàn)的(de)话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除(chú)公摊面(miàn)积(jī)后，中国(guó)的人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来(lái)地(dì)产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态结构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户(hù)购房需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数不断下(xià)降，六(liù)普显(xiǎn)示(shì)城镇户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户(hù)数会因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济(jì)板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，资源和(hé)生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带(dài)、都市(shì)圈中心城市流入，区域经(jīng)济(jì)资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入(rù)地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低(dī)、基(jī)础设(shè)施配(pèi)套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的(de)改善性需求(qiú)还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限佛教肉莲是什么于(yú)资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经(jīng)济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发展水平(píng)的(de)提高，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十(shí)年是(shì)中国(guó)地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么(me)未来将是(shì)住宅质量(liàng)的(de)供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分化时(shí)代(dài)已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之间差(chà)异，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二(èr)手(shǒu)房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调(diào)查的是(shì)人(rén)，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏(piān)低(dī)，其增速可能超预期。

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