万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红(hóng)，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发商——中赫集(jí)团(tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再(zài)次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务(wù)人被中(zhōng)国信(xìn)达(dá)追债，中国信达(dá)为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)出，业(yè)主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候(hòu)，他(tā)们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖(mài)上(shàng)，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司(sī)不良(liáng)债权(quán)转让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达(dá)近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包(bāo)括75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍(pāi)卖(mài)显(xiǎn)示(shì)，上述不良(liáng)债权转让(ràng)项目的(de)处置主体(tǐ)是中国信达资(zī)产管理股份有限公司北京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公(gōng)司(sī)（下称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良债权。截(jié)至2023年(nián)1月(yuè)31日，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫(hè)集团有限(xiàn)公(gōng)司是共同债务(wù)人(rén)。目前，该项目已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名(míng)意向(xiàng)人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信达北(běi)分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报(bào)道属实，说明(míng)这(zhè)些房子实际上(shàng)都(dōu)是(shì)卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套(tào)房子(zi)是“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露(lù)，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出(chū)去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最强学区(qū)房，万柳书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)基本为什么公鸡不能炖汤，公鸡汤和母鸡汤的区别都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬也(yě)是(shì)万柳(liǔ)书(shū)院的业主。另据地产自媒(méi)体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高(gāo)管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确(què)实(shí)已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么(me)，中国(guó)信(xìn)达转让这笔不(bù)良(liáng)债权回本的(de)愿望(wàng)，或(huò)将泡汤。这(zhè)次(cì)拍(pāi)卖损失最大的，没(méi)准还(hái)是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民(mín)事(shì)执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查封(fēng)的(de)可以向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除(chú)查封，同时可以联合(hé)起诉开为什么公鸡不能炖汤，公鸡汤和母鸡汤的区别(kāi)发(fā)商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房(fáng)消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式(shì)明(míng)确(què)了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以(yǐ)居住为目(mù)的购买为什么公鸡不能炖汤，公鸡汤和母鸡汤的区别房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价(jià)款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及其他债权(quán)的，人民(mín)法院(yuàn)应(yīng)当予以支持。只(zhǐ)支付了(le)部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在(zài)一审(shěn)法庭辩论终结前(qián)已(yǐ)实际支付剩余(yú)价(jià)款(kuǎn)的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这(zhè)75套房子均(jūn)为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列(liè)，中国(guó)金谷(gǔ)国(guó)际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团(tuán)既没(méi)有很(hěn)大规模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团(tuán)进入北京(jīng)的(de)第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科(kē)等大(dà)型(xíng)知名房企手中(zhōng)，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北(běi)京当年(nián)的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘(mì)高端的(de)姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来(lái)的(de)灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北(běi)平府的(de)院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在(zài)北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手(shǒu)是当时有名(míng)的融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒(héng)大华(huá)府等，现如今，它远远超过(guò)这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的36万(wàn)元/平(píng)米(mǐ)，说(shuō)明万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团开发(fā)的(de)豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士(shì)，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿(ná)北(běi)京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开(kāi)发商光(guāng)环的背后(hòu)，这(zhè)个地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人(rén)，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦(lún)落到这个地(dì)步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳书(shū)院少爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经(jīng)就曾深挖(wā)出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在于收购北(běi)京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多(duō)元化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业(yè)务，先后(hòu)进军能(néng)源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国安(ān)，总计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也(yě)许会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实(shí)控人(rén)周金辉夫(fū)妇将其手中的(de)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团(tuán)共有11条(tiáo)股(gǔ)权(quán)出质记录(lù)。质(zhì)权人包括海金商业(yè)保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的(de)时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱(jù)乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在(zài)持续(xù)质押(yā)手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集团股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同成为(wèi)被执行人，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，上述(shù)被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难(nán)。不过(guò)在实控人都成为(wèi)老赖(lài)的情(qíng)况下(xià)，被执行(xíng)10个多亿的北京国(guó)安，又如(rú)何能独(dú)善(shàn)其身？

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