OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司(sī)哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续(xù)延(yán)续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租(zū)方(fāng)之一，目前(qián)未收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停(tíng)止执(zhí)行(xíng)已(yǐ)签租赁协(xié)议的通知。同时(shí)，在公(gōng)告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的原始权益(yì)人相(xiāng)关负责人也表示，近期已同步启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提(tí)前退租(zū)的可能事(shì)项。由于张润大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司(sī)领导高度(dù)重视，浦东(dōng)新(xīn)区(qū)国资委也高度关注。

　　多(duō)位业内人士表(biǎo)示(shì)，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场(chǎng)波动较(jiào)大(dà)，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下跌(diē)并不会从根(gēn)本上影响其内(nèi)外价值(zhí)，投(tóu)资者应理性(xìng)看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗下芯(xīn)片子(zi)公(gōng)司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二级(jí)市场价格开(kāi)始震(zhèn)荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT最近几(jǐ)个交易日(rì)二级(jí)市(shì)场价格表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上(shàng)看，目前上市的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一季报中已经(jīng)披露张江光大园项目出租率有所下降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩募的项(xiàng)目(mù)又(yòu)遭(zāo)遇突发事(shì)件(jiàn)，因此导(dǎo)致二(èr)级市(shì)场价格出现波动。”一位(wèi)业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于(yú)风险规避的原因，最近几个交(jiāo)易日场内资金有所流(liú)出，但是，不动产公募(mù)REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示(shì)，目前随着二级市场价格下跌，风(fēng)险(xiǎn)也得(dé)到(dào)一定释放，但是价格涨跌会受到基(jī)本面、情(qíng)绪面等多(duō)重因(yīn)素影(yǐng)响，不好判断(duàn)价格是不是(shì)已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士(shì)表(biǎo)示(shì)，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表现低迷，不(bù)少(shǎo)产(chǎn)品年内(nèi)二级市场(chǎng)跌幅较大(dà)，其实有些隐含收(shōu)益率高(gāo)的产(chǎn)品(pǐn)具备一(yī)定(dìng)的投资价值，很适合稳健类(lèi)投资者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董(dǒng)事高如(rú)星(xīng)对此表(biǎo)示，若张江园区最终能(néng)顺利解决招(zhāo)商(shāng)，平稳过度(dù)对经营现金流(liú)没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空下(xià)调至(zhì)得这么急、这么深，加上前期本身园区类资产就回(huí)调不少了，这就是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入(rù)受不(bù)受影响，影响多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩募(mù)路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月(yuè)12日(rì)晚，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库(kù)科技(jì)是(shì)其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础设施资产张润(rùn)大厦(shà)的重要(yào)承租方之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议(yì)的(de)通(tōng)知。同时，在俩人与两人的区别用哪个合适，小俩口还是小两口公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲(zhé)库科(kē)技(jì)后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报中披(pī)露的张江光大(dà)园(yuán)项目出租率下降事项，一(yī)度二级市场价格(gé)出现回(huí)落(luò)。在随后召开的业绩说明(míng)会中管理人就相关(guān)事(shì)项进行了(le)解释(shì)说明(míng)，市(shì)场(chǎng)信心得到(dào)了一定(dìng)提振，二(èr)级市场价格表现也趋(qū)于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开(kāi)的线上(shàng)和线下的扩募说明会上，运营团(tuán)队(duì)表示(shì)了对张(zhāng)江光大园(yuán)项(xiàng)目的信心(xīn)，预计签署意向(xiàng)书和合同(tóng)谈判(pàn)中的储备租户正常转化后，项(xiàng)目出租率将得到回升。没(méi)想(xiǎng)到(dào)仅过(guò)了不到三周的时(shí)间，张江REIT的扩(kuò)募(mù)之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起了市(shì)场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人(rén)相关(guān)负(fù)责人坦言，事发突然确实始料(liào)未及(jí)，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一时间即奔(bēn)赴现场(chǎng)进行了沟(gōu)通和核实工(gōng)作，并同步(bù)启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈(tán)及储备(bèi)租户情况(kuàng)，相关(guān)负责人介绍说，目(mù)前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试(shì)、人工智能、航天产(chǎn)业、信(xìn)息技(jì)术(shù)等产业(yè)客户，租赁意向面积超过(guò)了2万方。从意(yì)向储备转(zhuǎn)化为实际(jì)租户需要一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着手通过签(qiān)署(shǔ)租赁意(yì)向书来尽快锁定(dìng)一些重要租户。虽(suī)然收了三个月履约保证金给了我们一些空间，但(dàn)本着对(duì)首批扩募、对市场负责的(de)态度，我们肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完(wán)成(chéng)去化(huà)。”相关负(fù)责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张江光(guāng)大园项目一季(jì)度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有那么多(duō)储备租户，之前(qián)的(de)空(kōng)置率为何未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人解释，张江光大园一直以来都坚(jiān)持以市(shì)场化(huà)运营为导向，历史(shǐ)运营(yíng)表现稳定，租户(hù)的调租和换租都(dōu)属于正(zhèng)常情况，而这次项目的大租户退(tuì)租正好发生在市场活跃度的短期低点(diǎn)，目前(qián)市场情况已有所好(hǎo)转。在看到出租率下滑(huá)情况没有得到及(jí)时(shí)修复后，张江这(zhè)边也作(zuò)了一定的资(zī)源调配(pèi)和倾(qīng)斜(xié)，引入(rù)了一些(xiē)储备(bèi)租户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大厦(shà)和张江(jiāng)光大(dà)园项目在给租(zū)户的分隔空间、交付标(biāo)准、租金水平(píng)等方面也(yě)有(yǒu)一些差异(yì)化(huà)，张润大厦多是两千多平(píng)的大平层(céng)，楼的(de)成新度(dù)高一(yī)些，单价也贵一些，张江光大(dà)园单(dān)层以一千平的面积为主，还有一些独栋(dòng)形(xíng)态的物业。租户自身也会有(yǒu)诉求，也会(huì)根(gēn)据自(zì)身需求(qiú)和预算挑选区域(yù)内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老(lǎo)资(zī)产的管理(lǐ)人都(dōu)变成了一(yī)家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更加充分(fēn)发挥协同效应，相(xiāng)信可以做得更好(hǎo)。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及(jí)对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集(jí)团和张江高科目前在(zài)管(guǎn)资产约五(wǔ)百万方，还有一些其他在开发的储备项(xiàng)目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打造张江园(yuán)区产业空间(jiān)资产(chǎn)上市平台目标的坚(jiān)实(shí)后盾(dùn)和(hé)储(chǔ)备资源。“我们非常(cháng)重视(shì)张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责人表(biǎo)示(shì)，“这次扩募是我们(men)实现基金扩容的第一步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下(xià)我们可(kě)能面临了一些突(tū俩人与两人的区别用哪个合适，小俩口还是小两口)发情(qíng)况需要解决，但是这(zhè)和我(wǒ)们在张江科学城(chéng)这三十年(nián)建设发展过程(chéng)中所经历的相比(bǐ)，只能算(suàn)是(shì)一个(gè)非(fēi)常小的插(chā)曲。我们有信(xìn)心排除万(wàn)难，尽一切可能化解当(dāng)前(qián)突发(fā)事件的所(suǒ)有负面(miàn)影响(xiǎng)，维(wéi)持(chí)预期和市场(chǎng)的信心。”

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