文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预(yù)售(shòu)制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议(yì)提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的(de)房(fáng)子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没(méi)钱没(méi)实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地(dì)产从大(dà)开发时代(dài)步(bù)入高质量(liàng)发(fā)展阶段的必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天经地义(yì)。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照经济(jì)规律办事，中国(guó)一定能(néng)实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发(fā)展，跨过(guò)这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售(shòu)制(zhì)、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。从个人层面看，预售制(zhì)对购(gòu)房者非常不(bù)公平(píng)，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期(qī)办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房的(de)风险。从行业层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于(yú)落实中(zhōng)央(yāng)房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度(dù)？预售制度(dù)怎么来的？国外什(shén)么情(qíng)况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入了商品房(fáng)预售制度(dù)。其(qí)实，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发(fā)达国(guó)家一般有(yǒu)严(yán)格的监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商在项目(mù)获(huò)得(dé)政府批准后(hòu)才(cái)可以(yǐ)开始销售(shòu)，买(mǎi)家(jiā)在(zài)购买(mǎi)期房后并非像中国一样在(zài)支付完首付(fù)款后从银行一次(cì)性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发(fā)商工程进度在完(wán)全交房前进行(xíng)分期支(zhī)付(fù)。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金(jīn)监管、分期(qī)支付以及违(wéi)约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和社会，当然(rán)这需要配(pèi)套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这(zhè)是(shì)个技术活，只要坚持市(shì)场化改(gǎi)革(gé)，中(zhōng)国一定能(néng)化解这个(gè)难题，让房地产回(huí)归(guī)实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预(yù)售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前(qián)的情况下，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)要结合稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前(qián)在(zài)国务(wù)院发展研(yán)究中心参与(yǔ)财税改革(gé)方(fāng)案研(yán)究时，对预(yù)售制(zhì)、房地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的(de)专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三(sān)方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋或(huò)者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房(fáng)的(de)需求是(shì)相当(dāng)高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍(huò)英东(dōng)创办立信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉和(hé)多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快自身资(zī)金(jīn)周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了(le)分(fēn)层出售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明(míng)书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个亮(liàng)点(diǎn)，即先(xiān)收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的(de)分期付款形式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售(shòu)，也解决(jué)了制(zhì)造商的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核(hé)心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国香(xiāng)港楼(lóu)市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不(bù)断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提(tí)升了对(duì)于预售楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即要(yào)求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部(bù)支付，还要证明自身有资金等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资金需放(fàng)入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在(zài)银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明(míng)化(huà)机(jī)制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大(dà)风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监(jiān)管体系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代，中国(guó)内地面临(lín)住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以来，中国(guó)内地优先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的(de)进程大(dà)于城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套(tào)问(wèn)题，才能进(jìn)一步(bù)推进城市化。但当时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度，住房市场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分(fēn)房制度(dù)也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低(dī)、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房(fáng)地产市场面临商品(pǐn)房(fáng)的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是(shì)对内地房地(dì)产市(shì)场的一(yī)针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国(guó)香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文(wén)件(jiàn)，大(dà)力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于进一(yī)步深(shēn)化(huà)城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实(shí)行(xíng)住房分配货币化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化(huà)、社(shè)会化的住房(fáng)新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的(de)福利分房转向市(shì)场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发模式(shì)，住房供(gōng)应速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地(dì)开始(shǐ)房(fáng)改货币化(huà)，中国人民银行等多(duō)方迅(xùn)速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合(hé)中国内(nèi)地的商品房预(yù)售制度。预(yù)售制(zhì)的初衷是为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业(yè)将(jiāng)正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预(十二生肖的酉是什么动物呢，酉的生肖是什么生肖yù)先出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或(huò)房(fáng)款的行为。区别于(yú)中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商办理预(yù)售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并采用(yòng)银(yín)行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)的(de)形(xíng)式一次性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言(yán)之，房(fáng)屋(wū)未(wèi)建成，开发商可能已(yǐ)拿到了(le)全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国(guó)内地(dì)的(de)开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市(shì)化(huà)进(jìn)程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预(yù)售制极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发(fā)展进(jìn)程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发(fā)展起到了重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了(le)房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国(guó)内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住房事(shì)业(yè)取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放(fàng)以来(lái)，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地(dì)商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销(xiāo)售面积占总销售面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历(lì)经二(èr)十多年长周期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积(jī)和(hé)销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快速发展，房地产企业(yè)从无到(dào)有、从国企先行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融(róng)、批(pī)发、建材的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的(de)投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固(gù)定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地(dì)产贷(dài)款占(zhàn)银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通(tōng)道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资(zī)存(cún)量占(zhàn)社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)与股债房市值的(de)比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为(wèi)住房市值高，以及(jí)中国资本市场发(fā)育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低(dī)，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居(jū)民投(tóu)资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)，当前(qián)的负面效应(yīng)愈(yù)发凸(tū)显。

　　从(cóng)个(gè)人层面(miàn)看，绝(jué)大部(bù)分(fēn)商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不能交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风(fēng)险(xiǎn)。另外(wài)，购(gòu)房者和开发商之间的(de)购(gòu)房合同(tóng)、购房者和(hé)银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是两个(gè)独立的合同(tóng)关(guān)系，如果(guǒ)开发(fā)商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据购房合(hé)同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金(jīn)若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波动(dòng)或经营不善，出现资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签(qiān)订的预售合(hé)同(tóng)和按揭合同，已经从银行(xíng)获(huò)得房款，如(rú)果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款能力或短(duǎn)期(qī)不能还款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面(miàn)临较(jiào)大的(de)坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房者的预售(shòu)监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的(de)《城市(shì)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发企业预(yù)售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地(dì)产(chǎn)管理部门制定。但多(duō)年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购(gòu)房(fáng)款未进入监管账户(hù)、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有(yǒu)资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户(hù)资金(jīn)如何(hé)被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户资金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名(míng)义(yì)，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资(zī)金，再(zài)由(yóu)工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘(pán)建设，形成一(yī)种资(zī)金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品房(fáng)预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者(zhě)预付资(zī)金，一般(bān)设有定金或预付款保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付(fù)的预付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进(jìn)度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方式发(fā)放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是(shì)房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预(yù)售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合(hé)格并提(tí)供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)购房者支付(fù)的房(fáng)款。二是(shì)开(kāi)发商为购房者提(tí)供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期(qī)限内无(wú)条件返还，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房款交(jiāo)付后按(àn)揭(jiē)还款，交付(fù)前(qián)资金由(yóu)第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。<十二生肖的酉是什么动物呢，酉的生肖是什么生肖/p>

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除(chú)定(dìng)金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。<十二生肖的酉是什么动物呢，酉的生肖是什么生肖/p>

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房者的(de)定金及(jí)首付(fù)款由第三(sān)方公证行或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不承(chéng)担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中(zhōng)的(de)资金全部来(lái)自(zì)银行，银行根据工(gōng)程进度(dù)向(xiàng)开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害银(yín)行利益，银(yín)行有充分动机监管开(kāi)发(fā)商施(shī)工进度(dù)。开发商在房(fáng)屋交付时(shí)需取得由政府(fǔ)相关(guān)部门(mén)经审查后(hòu)发(fā)放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付(fù)购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房(fáng)者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发(fā)商在项目获批后即(jí)可预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房合(hé)同前，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任(rèn)何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和(hé)土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房(fáng)款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取按(àn)工(gōng)期支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支付节(jié)点(diǎn)、比例因项目(mù)而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用(yòng)固定(dìng)利率，银(yín)行按施工(gōng)节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋(wū)出(chū)现重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有(yǒu)10％定金保险保护机制(zhì)，交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师(shī)严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金(jīn)、合(hé)同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金(jīn)方(fāng)面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，当开发商出现财(cái)务(wù)、经(jīng)营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国(guó)采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过(guò)房产(chǎn)公证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期(qī)房预售资金监管极(jí)为严格(gé)，资金也由(yóu)律师监管，在确(què)认工程进度、支付(fù)相(xiāng)关(guān)款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开(kāi)发商(shāng)，即(jí)资(zī)金在(zài)进入开发商账(zhàng)户前经过(guò)两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　日本(běn)期(qī)房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必(bì)须(xū)完成(chéng)“预售(shòu)房(fáng)定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于(yú)房(fáng)屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房(fáng)二(èr)卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前是(shì)唯一一(yī)部(bù)规(guī)范(fàn)期(qī)房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支(zhī)付(fù)定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要(yào)求开发商必须(xū)完成定金保全措(cuò)施才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发(fā)商向金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机构或保险机构(gòu)签订(dìng)定金(jīn)保证委托合同(tóng)，设(shè)置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付(fù)给购(gòu)房者。除(chú)定(dìng)金(jīn)外，其他(tā)预先支付的购房款也受该措(cuò)施保护(hù)。若(ruò)开(kāi)发商倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金(jīn)融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约(yuē)金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷(dài)款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷(dài)款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进(jìn)度支(zhī)付(fù)，所(suǒ)有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项目资金账户(hù)，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不(bù)执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的(de)首付(fù)及印花税(shuì)，同时购房(fáng)者(zhě)向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)上，新加(jiā)坡期(qī)房同样(yàng)采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统一详细(xì)规(guī)定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)一般(bān)为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随(suí)着放出(chū)贷款的增(zēng)加而增加，未(wèi)放款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入(rù)银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房(fáng)地产(chǎn)到(dào)了政策(cè)出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和(hé)改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复工保民生，给予(yǔ)强有力的(de)金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的(de)房企包括民营企业，加(jiā)大支(zhī)持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估(gū)计(jì)形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四(sì)大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公(gōng)司介入，为房屋(wū)重大延期以及(jí)重大缺陷等(děng)情况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支付环(huán)节，建立(lì)按工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权(quán)益。资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环节，引入(rù)独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金(jīn)监管机构(gòu)，或(huò)由政府相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商(shāng)品房保修期制(zhì)度。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质(zhì)量问题全权负责(zé)、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是(shì)对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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