近两年火爆的(de)创(chuàng)新(xīn)产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该(gāi)类(lèi)产品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过(guò)观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配(pèi)现金等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再产生(shēng)现金收益，特(tè)许经营权分红目前(qián)已包含了(le)利(lì)润分配和本(běn)金的归还，在(zài)选择投资标的时应了解资(zī)产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进(jìn)入(rù)密集分红(hóng)期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了(le)高比例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配(pèi)金(jīn)额占可(kě)供分配金额比例(lì)平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配(pèi)比例(lì)在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有(yǒu)期分(fēn)红(hóng)收(shōu)益(yì)，以及基(jī)金份(fèn)额(é)交易价格的变化。基金份额(é)二级市场(chǎng)价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产运营情况(kuàng)及市(shì)场因素的综合(hé)影(yǐng)响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要(yào)来自基础设(shè)施(shī)资(zī)产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通过基金(jīn)募集材料和信息(xī)披露文件，结合行(xíng)业及(jí)市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作(zuò)为进行投资(zī)决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额持有人实(shí)际(jì)获得的(de)现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级副(fù)总监李华平(píng)也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基(jī)础设(shè)施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规(guī)要求，基(jī)础设(shè)施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基(jī)金年度(dù)可(kě)分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之(zhī)一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现了这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定(dìng)利息(xī)回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富(fù)了(le)机构投资者的(de)投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够(gòu)帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投(tóu)资债券相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。<rx550相当于什么显卡，rx580相当于什么显卡/p>

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于(yú)未来分红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价格走势(shì)的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近(jìn)期(qī)公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级(jí)市场的(de)价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的(de)价格波(bō)动受多重因素的(de)影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素(sù)之一(yī)，而稳定的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济(jì)预(yù)期恢复(fù)，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的(de)过程；另(lìng)一方面，基(jī)础设施(shī)项目(mù)的经营业绩相对经济(jì)活力的改善有一定(dìng)的(de)滞(zhì)后rx550相当于什么显卡，rx580相当于什么显卡性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日，将对基(jī)金份额的开(kāi)盘指导价做(zuò)调减处(chù)理，调减金额根据单(dān)位基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是(shì)对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资(zī)人在基金分红(hóng)前后均可以获(huò)得公平(píng)的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的(de)信心，同时需结(jié)合持(chí)有产品的特性，关(guān)注(zhù)二(èr)级市场扰动对整(zhěng)体收(shōu)益的影响程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者应了(le)解底层(céng)资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基(jī)金(jīn)分红前提是本(běn)金之上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要(yào)有特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)和(hé)产权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持(chí)有产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现金分(fēn)红(hóng)及资产增值的(de)收益，而持有(yǒu)特(tè)许经(jīng)营类(lèi)产品的收(shōu)益主要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包(bāo)括了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还(hái)，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普通投资者在(zài)选择投资标(biāo)的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产(chǎn)属性不同而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值(zhí)增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资(zī)者在(zài)选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的分配(pèi)理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期(qī)限(xiàn)较(jiào)短(duǎn)的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对(duì)于(yú)剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派(pài)率相对较低，也有(yǒu)足够年(nián)限收回本金(jīn)并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人(rén)提醒投资者(zhě)注意，特(tè)许经营权项目(mù)的分(fēn)派金(jīn)额包含了投(tóu)资(zī)本金，在不进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追(zhuī)加(jiā)投(tóu)资，有机会进一步(bù)延长经营(yíng)期(qī)限(xiàn)。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营(yíng)的假设(shè)反映(yìng)在基(jī)础资(zī)产的估值(zhí)上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投(tóu)资者可(kě)以(yǐ)观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估(gū)项(xiàng)目(mù)底层资产的(de)运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关(guān)的(de)指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的(de)经营活动现金流，二是(shì)可供分(fēn)配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于企业本(běn)身经营活动产生(shēng)；可(kě)供分配的现金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资(zī)价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以更多(duō)关注(zhù)内部(bù)收益率(lǜ)的(de)高低，对(duì)产(chǎn)权(quán)类的资产更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的(de)经(jīng)营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营(yíng)情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实(shí)力、运营管理机构实(shí)力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易(yì)带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接(jiē)连回(huí)调(diào)，建议投(tóu)资(zī)者关(guān)注有基本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在(zài)发行首年及次年的(de)可(kě)供分配金额预测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较(jiào)分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能(néng)力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基(jī)金上述负责人(rén)也称(chēng)。

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