饱受(shòu)争议的二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得到监管(guǎn)部(bù)门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场(chǎng)监管(guǎn)总(zǒng)局(jú)联合(hé)发布(bù)了关(guān)于规范房地产经纪金允智致命之旅演的谁(jì)服务(wù)的意见。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机(jī)构存在利用房源客源优(yōu)势收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户(hù)个人信息等问题，加(jiā)重交(jiāo)易当事人(rén)负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强(qiáng)从业主体管理、明确经(jīng)纪(jì)服务内(nèi)容(róng)、合理确(què)定经纪服务收费、严格实(shí)行(xíng)明码标价(jià)等(děng)十方面，提(tí)出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析(xī)师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二线(xiàn)城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北(běi)京(jīng)、上海(hǎi)为例(lì)，二(èr)手房占市(shì)场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介居(jū)间成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开发(fā)商过渡到中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规院住房政策(cè)研究中(zhōng)心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民(mín)来(lái)说属于金额(é)不(bù)低的(de)大宗(zōng)交易，由于(yú)二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常(cháng)强(qiáng)的专业性，居民往往通过中介(jiè)来完成。但很多中介利用(yòng)信息(xī)不对称等(děng)问题，将(jiāng)非必要的收费夹带(dài)其中，如收取(qǔ)过桥融资(zī)、按揭(jiē)费、担(dān)保(bǎo)费等，对居(jū)民造成(chéng)额外的负(fù)担，而且(qiě)这些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市场交易过程中存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内的相关市场(chǎng)交(jiāo)易行为(wèi)及其主体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工(gōng)作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收(shōu)费问题(tí)成监(jiān)管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产经纪服务(wù)行业关注最(zuì)多的一(yī)个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相(xiāng)关部门主要(yào)监管(guǎn)的重点，将是对房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)收费及中介(jiè)交(jiāo)易进行规范(fàn)。

　　在(zài)热点城市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分价(jià)值(zhí)不菲的(de)房屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴(jiǎo)纳(nà)一(yī)笔金额(é)不低的中(zhōng)介费。以北京某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介(jiè)费约为(wèi)27万。

　　在(zài)合理确定经纪服(fú)务收费上，两部门(mén)在(zài)此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经纪机构要合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务(wù)费(fèi)用。鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的(de)原(yuán)则实行分(fēn)档定价。引导由交易双(shuāng)方共同(tóng)承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍(shào)，目前房地产经纪服(fú)务(wù)收费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下发(fā)的《关于(yú)房地产中(zhōng)介服务收费的(de)通(tōng)知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代理收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例(lì)，目(mù)前北京(jīng)市执行的2014年更(gèng)新后的收(shōu)费标准(zhǔn)，即根(gēn)据这样的规定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经交易各方协商(shāng)同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度(dù)最高不得(dé)超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京(jīng)二手(shǒu)房(fáng)中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房(fáng)地产中介服务等57个(gè)政府定价，房地产经纪服务收费多少由各(gè)中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构(gòu)在实际收取费用过程中，相关监管部门(mén)当(dāng)前并未明确具体的中(zhōng)介费率，中介(jiè)机构(gòu)仅需在服务过程(chéng)中对收费标准(zhǔn)进行明码标(biāo)价即可。而房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)机构在(zài)具体收取过(guò)程中(zhōng)，会结合房(fáng)屋价值(zhí)及工资标准，综合计算出合适(shì)的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门(mén)在此次意见中提(tí)及，房地产经纪(jì)机构应当在经营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或(huò)渠道，公示服务项目、服务内容和(hé)收费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构提供的基(jī)本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费(fèi)前应(yīng)当(dāng)向交易当(dāng)事人出(chū)具收费清单，列(liè)明收费标准、收费金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于(yú)市场(chǎng)平均水(shuǐ)平的房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构，住房和(hé)城乡建设部(bù)门将会同市场监管等部(bù)门采取约谈等综(zōng)合(hé)措施进(jìn)行重(zhòng)点监管(guǎn)。市场监管(guǎn)部门会同有关部门依法查处不按规定明(míng)码(mǎ)标价、操纵经纪(jì)服务(wù)收费等违(wéi)反价格和反垄(lǒng)断法律(lǜ)法规的行为。对(duì)房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构相(xiāng)关违法违规信息，市场(chǎng)监管部门要依法依规(guī)纳入国家企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费(fèi)要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实(shí)行(xíng)分档定价(jià)，是否(fǒu)意味(wèi)着(zhe)，未来(lái)豪宅(zhái)的中介费(fèi)有望大幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原(yuán)地产(chǎn)华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经(jīng)理郑叔(shū)伦称，住建(jiàn)部(bù)发文鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越金允智致命之旅演的谁低的原则实行分档定价(jià)，合理降低住房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务(wù)费用，主要还(hái)是规范行业，打击收费过(guò)高的(de)经纪机金允智致命之旅演的谁构(gòu)，但(dàn)对市场影响有限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就(jiù)不同，各家收(shōu)费普遍在合理(lǐ)范围内(nèi)，加上经纪服务费用(yòng)对市场的(de)影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门提出(chū)的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件(jiàn)而非规定，未来(lái)如(rú)何具体认(rèn)定其中的(de)细则(zé)，还需要看各城(chéng)市(shì)落地(dì)执行情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从目(mù)前市场看，经(jīng)纪服务领域的(de)调整改善、规范化(huà)，有利(lì)于(yú)行业健(jiàn)康发(fā)展。同时，由于二手房(fáng)很多房源在产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可(kě)能对交(jiāo)易(yì)产生影(yǐng)响，这(zhè)对房地产经纪服(fú)务行业的专(zhuān)业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑(qí)麟指出，在(zài)二手(shǒu)房买卖过程中，原本应该由上下家各(gè)支付一半的中介费，但(dàn)在一些(xiē)热点(diǎn)城(chéng)市的(de)二手房交易(yì)过程中，往往(wǎng)会有(yǒu)这样的(de)情形，因(yīn)部分购房者处于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费及(jí)税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费(fèi)，这部分费用也可能通过(guò)转嫁的方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下(xià)家(jiā)，市场这种(zhǒng)所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向购房者单边收费的行为。部分中介公司可(kě)能会利用其支(zhī)配地位，在原先(xiān)经纪服(fú)务收费(fèi)的基(jī)础上，再(zài)次向房东收(shōu)取费(fèi)用，而这部(bù)分费用(yòng)，房东往往会将其转(zhuǎn)再次(cì)转嫁给购房者(zhě)，这实际上相当于变相推高了房价。两部门提(tí)出严(yán)禁操纵(zòng)经纪服务(wù)收(shōu)费，不(bù)仅有利(lì)于提高交易中(zhōng)操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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