文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的(de)全(quán)国住房和城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提(tí)出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广(guǎng)东(dōng)等地明确表态，试(shì)点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了(le)，这是(shì)对购(gòu)房者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不(bù)能把(bǎ)包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高质(zhì)量(liàng)发展阶段(duàn)的必然趋(qū)势(shì)，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地(dì)产税。如果按(àn)照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期(qī)平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。从个人层(céng)面看，预售制对(duì)购(gòu)房者非常不(bù)公平，比如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业(yè)层面看，预(yù)售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预(yù)售最早源(yuán)于中国(guó)香连云港灌南邮编号是多少港(gǎng)，俗(sú)称卖楼(lóu)花(huā)，卖(mài)期房，是(shì)一(yī)种开发(fā)商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了(le)商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商在项目(mù)获(huò)得政府批(pī)准后才可(kě)以开始销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非像中国一(yī)样在(zài)支付(fù)完首付(fù)款后从银(yín)行一次性(xìng)贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工程(chéng)进度在(zài)完(wán)全交房(fáng)前进行分(fēn)期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格(gé)的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措(cuò)施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客(kè)观(guān)讲预售(shòu)制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需(xū)要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要(yào)坚(jiān)持(chí)市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币(bì)驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本(běn)质(zhì)是向(xiàng)善，是以客(kè)户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不连云港灌南邮编号是多少能例外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人(rén)。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实现老百姓安(ān)居乐(lè)业、社会长治久(jiǔ)安、行业(yè)企(qǐ)业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当(dāng)前的(de)情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金(jīn)融支持当期三(sān)好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心参(cān)与财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋或者其他临(lín)时住宅(zhái)，住房的(de)需(xū)求是相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对(duì)这一(yī)系(xì)列问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方(fāng)式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增(zēng)加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的(de)基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运(yùn)业务的经验，对于商品流(liú)通、资(zī)金周转有着独到的见解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采用类似租金的(de)分期付(fù)款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的(de)钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己的房产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购(gòu)房的资(zī)金(jīn)压(yā)力，加速(sù)了(le)房屋(wū)的建造(zào)和销售(shòu)，也(yě)解(jiě)决了制造商的资(zī)金问题(tí)，降低投资(zī)风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时(shí)中(zhōng)国香港房地(dì)产市(shì)场的一(yī)大特色，纵观中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的(de)改革(gé)，“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式高效率(lǜ)地解(jiě)决了核(hé)心的住房供不应求的问(wèn)题(tí)，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门(mén)不断完善、规范化，建立(lì)健全(quán)的监(jiān)管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年(nián)后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预(yù)售(shòu)楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售(shòu)前(qián)，确(què)保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自(zì)身有资金等(děng)能(néng)力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国(guó)香港要求律(lǜ)师(shī)行在银行开设的(de)信托账户(hù)（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机(jī)制，且(qiě)银行的责任(rèn)上升(shēng)，如(rú)出现(xiàn)房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动(dòng)项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地(dì)优先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于(yú)城市化(huà)进程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础(chǔ)等(děng)城市化配套问题，才能(néng)进一(yī)步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福(fú)利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了(le)分(fēn)配不公、效率低、配套差等(děng)问(wèn)题，因此福利(lì)分房制(zhì)度不(bù)再适用于当(dāng)时的(de)国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步(bù)引进中国香港预(yù)售商(shāng)品房制度(dù)，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件，大力(lì)支持(chí)国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房(fáng)制度(dù)改革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划(huà)经济下的福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房地产市(shì)场(chǎng)采用(yòng)预(yù)售(shòu)制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决了(le)房(fáng)企缺少资金和开(kāi)发时(shí)间(jiān)周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个(gè)项(xiàng)目的开发，形(xíng)成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货(huò)币(bì)化，中国人民银行(xíng)等多方迅速(sù)出(chū)台相关的信贷政策，支持(chí)购(gòu)房者(zhě)，极大作用推动了(le)房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内(nèi)地的(de)商品房(fáng)预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的(de)行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在中国内地(dì)实践过程中(zhōng)，商品房预(yù)售流(liú)程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案(àn)登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式(shì)一次性付(fù)清(qīng)剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按(àn)照工程进(jìn)度付(fù)款有所不同。对中国内地的(de)开(kāi)发商而(ér)言，预售制商品房也开启了(le)高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地(dì)商品房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，预售制极大缩(suō)短房企现金(jīn)回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市(shì)场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了(le)城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过去20多年对(duì)中国内地(dì)房地产(chǎn)市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的(de)资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人(rén)均住(zhù)房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平(píng)方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年(nián)中国(guó)内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发(fā)展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的(de)快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成为(wèi)拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房地产带动的(de)上下(xià)游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地产(chǎn)及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地(dì)产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接(jiē)贡(gòng)献），房(fáng)地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托(tuō)等(děng)通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房(fáng)地产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约(yuē)，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们(men)的《中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值与股债房市(shì)值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例(lì)较低(dī)，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)，当前的(de)负(fù)面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一(yī)手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是(shì)对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风(fēng)险。比如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担(dān)延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发商(shāng)之间的购房合同(tóng)、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购(gòu)房者只能根据购房合同向(xiàng)开发(fā)商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担(dān)的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷款的(de)发(fā)放方，一旦房企因(yīn)为市场波动(dòng)或(huò)经营不善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银(yín)行获得(dé)房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧失还款能力(lì)或短期不(bù)能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的(de)预售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商品房所得(dé)款项应当用于有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房(fáng)地(dì)产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预(yù)售资金监(jiān)管规(guī)定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金(jīn)比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额(é)报(bào)价(jià)计算(suàn)重(zhòng)点资(zī)金。而事实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入(rù)监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管(guǎn)账户后(hòu)被(bèi)挪(nuó)用(yòng)，导致(zhì)楼(lóu)盘(pán)没有资金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那(nà)么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代的(de)高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建(jiàn)设名义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再由工程(chéng)方将资金转给房(fáng)企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这(zhè)些方式套(tào)取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一(yī)种(zhǒng)资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式(shì)，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房(fáng)者预付资(zī)金(jīn)，一般设(shè)有定金或预付款保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购(gòu)房者支付的预(yù)付款比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大(dà)部分房款在(zài)房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按(àn)工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保(bǎo)护：房(fáng)屋(wū)交付(fù)质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或(huò)第三(sān)方验(yàn)收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房(fáng)者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金(jīn)一定期限内(nèi)无(wú)条件返还，最(zuì)低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交付前(qián)资金由(yóu)第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方(fāng)面，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的(de)定金及首付(fù)款由第(dì)三方公证行或产权保(bǎo)险公(gōng)司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任(rèn)何责任与损失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建设(shè)过(guò)程中的资(zī)金全部来自(zì)银行，银(yín)行(xíng)根(gēn)据工程进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直(zhí)接损害银(yín)行(xíng)利益(yì)，银行有充分动机监管开发商施工进(jìn)度(dù)。开(kāi)发商在(zài)房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由(yóu)政府相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到(dào)购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零(líng)首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工期进度支(zhī)付，按(àn)揭按工期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德(dé)国(guó)开发商(shāng)在(zài)项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行预约公证，签订合(hé)同(tóng)后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含(hán)在购房款中，属于(yú)购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工(gōng)期(qī)支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说(shuō)，支(zhī)付(fù)节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路完(wán)工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房(fáng)款前申请房(fáng)贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，银(yín)行按(àn)施(shī)工节(jié)奏分多次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公(gōng)司针对期(qī)房设计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出(chū)现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公(gōng)司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合(hé)同等(děng)各个环(huán)节，各(gè)环(huán)节内容确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当(dāng)开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而(ér)超出(chū)10％的部分较(jiào)难(nán)追回(huí)。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，但是交房前付(fù)款比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分(fēn)别(bié)支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资(zī)金监管(guǎn)极为严格(gé)，资金也(yě)由(yóu)律师监(jiān)管，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支付(fù)相(xiāng)关款项(xiàng)过(guò)程中(zhōng)，由买房律师将资(zī)金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开(kāi)发(fā)商，即资金在(zài)进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经(jīng)过两道关口，有利(lì)于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)不(bù)超房(fáng)款的(de)20％，开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约(yuē)需返还定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是唯一(yī)一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支付(fù)定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必(bì)须完(wán)成定(dìng)金(jīn)保全措施才(cái)可预(yù)售。什么是(shì)定金保全(quán)措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方签订购房(fáng)合(hé)同(tóng)时，开发商(shāng)向(xiàng)金融(róng)机构或指定(dìng)保证机(jī)构或保险机构签订定(dìng)金保(bǎo)证委托合同，设置购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金的保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明书(shū)交付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其他(tā)预先支付的购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保(bǎo)证金证明书向金(jīn)融机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房(fáng)者赔(péi)付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)即可(kě)向银(yín)行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度(dù)支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新(xīn)加坡开发商(shāng)有统一(yī)的(de)选购权合(hé)同以及订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同时(shí)购房者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同(tóng)样采取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式(shì)，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了(le)统一详细规定(dìng)，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基(jī)完工、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗等完工等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存(cún)入银行专(zhuān)门的项目资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的(de)房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出手临(lín)界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持(chí)。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营企业(yè)，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定(dìng)金(jīn)安全。签订合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋(wū)重大延(yán)期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的(de)保障。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立(lì)按工程(chéng)进度付款机(jī)制(zhì)或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购(gòu)房者的权(quán)益。资金监管(guǎn)环节，引入(rù)独立于开(kāi)发商、银行的第(dì)三方(fāng)资金监(jiān)管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立(lì)商品(pǐn)房(fáng)保修期制度(dù)。保修(xiū)期内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质量问题全权(quán)负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制是大势(shì)所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了(le)，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一方面，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 连云港灌南邮编号是多少