文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设(shè)工(gōng)作会议(yì)提出“有条(tiáo)件(jiàn)的(de)可以(yǐ)进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东(dōng)等(děng)地明确表(biǎo)态，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是(shì)对(duì)购房者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别(bié)建了(le)，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房(fáng)地产从大开发时代步入(rù)高(gāo)质量(liàng)发展阶段(duàn)的必(bì)然(rán)趋势(shì)，也是对(duì)购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关，解好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售制(zhì)、改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是(shì)对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样(yàng)有助于落实(shí)中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有助(zhù)于保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多(duō)得(dé)，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预(yù)售制度(dù)？预售制(zhì)度怎么来(lái)的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预(yù)售最(zuì)早(zǎo)源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国家(jiā)存在(zài)预(yù)售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般(bān)有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得(dé)政府(fǔ)批准后才(cái)可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中国(guó)一(yī)样在支付(fù)完首(shǒu)付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而(ér)是根据开(kāi)发(fā)商工程进度在完全交房前进(jìn)行分(fēn)期(qī)支付。所以，预(yù)售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措(cuò)施(shī)作(zuò)为(wèi)保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触(chù)发风险，对(duì)购房(fáng)民众不公平，所以不(bù)如借机取消预售(shòu)制度(dù)，以后(hòu)改为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预(yù)售制度有(yǒu)一定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量(liàng)时代，取消预售(shòu)制度(dù)有(yǒu)助于(yú)降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房(fáng)企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归(guī)实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能(néng)不(bù)能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最(zuì)根(gēn)本(běn)最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户(hù)为中心(xīn)，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前(qián)的(de)情况下(xià)，取(qǔ)消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软水浒传鲁智深倒拔垂杨柳概括20字，水浒传鲁智深倒拔垂杨柳概括100字着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改(gǎi)革(gé)方案研究时(shí)，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等(děng)进行过(guò)长期(qī)系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业(yè)盛行(xíng)的方式(shì)，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期长(zhǎng)等(děng)问题(tí)，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当(dāng)高(gāo)，不(bù)过大多(duō)数居(jū)民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实力才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列(liè)问题(tí)，不少地产商开始探(tàn)求(qiú)新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇(yǔ)契(qì)约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商(shāng)业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于(yú)商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身(shēn)资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出(chū)售、还印(yìn)发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说(shuō)明(míng)楼宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租金的分期(qī)付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也(yě)解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付(fù)款”的销(xiāo)售模式(shì)成为当时中国香港房(fáng)地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地(dì)解决(jué)了核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也(yě)出现(xiàn)过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但(dàn)监(jiān)管部门(mén)不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出(chū)现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自(zì)身(shēn)有资(zī)金等能力把项目完成，资金需(xū)放(fàng)入律师所托管，支取(qǔ)时(shí)需律所和(hé)建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造(zào)假，套(tào)取监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制(zhì)，且银行(xíng)的责任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随着(zhe)监管体系(xì)逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九(jiǔ)十(shí)年(nián)代，中国内地面临住房需求大(dà)和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调基(jī)础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程大(dà)于(yú)城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租(zū)养房”的(de)福利分(fēn)房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也(yě)出现了分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福(fú)利分房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产(chǎn)开发商，商(shāng)品房供应量小的困境(jìng)，此时引入(rù)中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港预售商(shāng)品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件，大力支持(chí)国内房地产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房(fáng)建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会(huì)化(huà)的住房(fáng)新体制，从计划经(jīng)济下的(de)福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场经(jīng)济的商品房。房地(dì)产市场采用预(yù)售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期房，解决了(le)房企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发(fā)商以预(yù)售款撬动下一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房(fáng)供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银(yín)行等多方迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷政策，支持(chí)购房者，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地(dì)的商品房预售(shòu)制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资(zī)金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在(zài)中国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可(kě)证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需(xū)要(yào)一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷(dài)款的形式一次性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港的(de)按照工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商(shāng)而(ér)言(yán)，预(yù)售制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极(jí)大缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多(duō)年(nián)对中国(guó)内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国(guó)内地(dì)城(chéng)镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年(nián)时(shí)间(jiān)走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至(zhì)60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动了(le)中国内地房(fáng)地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产历经二十多(duō)年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的(de)上下游(yóu)产业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其(qí)中房地产对金(jīn)融、批发(fā)、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房(fáng)地产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效(xiào)应渠道(dào)，根据我们的(de)《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国(guó)的(de)33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值占股债房市(shì)值的比例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值与(yǔ)股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国资(zī)本市场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票(piào)、债券市值(zhí)较低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风险确(què)实存在，当前的(de)负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝大(dà)部分(fēn)商(shāng)品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房(fáng)等(děng)风险。另(lìng)外(wài)，购(gòu)房者和开发商之(zhī)间(jiān)的(de)购房(fáng)合同、购房者(zhě)和银(yín)行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独(dú)立的(de)合同(tóng)关系(xì)，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据(jù)购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按(àn)揭贷(dài)款合(hé)同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁(gē)置等(děng)系(xì)列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自(zì)身信(xìn)用和购房者对(duì)行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房者签订(dìng)的(de)预售合同和(hé)按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行获得房(fáng)款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字那(nà)就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发(fā)企业预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多(duō)年以来全国并没(méi)有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点监管资金比(bǐ)例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市(shì)则按(àn)照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积(jī)或者项(xiàng)目(mù)工程总额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房(fáng)款(kuǎn)未进(jìn)入监(jiān)管账户、或进(jìn)入(rù)监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继续(xù)建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却(què)被(bèi)迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房(fáng)地(dì)产大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获(huò)得监管账户拨付(fù)资金，再(zài)由工程方将资(zī)金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金(jīn)循环(huán)高(gāo)周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设(shè)有定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求(qiú)购房者支(zhī)付的预付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二(èr)是(shì)房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房(fáng)出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋(wū)交付质量的(de)保障有(yǒu)两种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或(huò)第三方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开发(fā)商为购房(fáng)者(zhě)提供一定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低(dī)首付(fù)比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付(fù)前资金(jīn)由第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第(dì)三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可(kě)通(tōng)过(guò)申(shēn)请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担任(rèn)何责任与损失(shī)。而开发(fā)商在房屋建设过(guò)程(chéng)中的(de)资金全部来自银行，银(yín)行根据工程进度(dù)向开发商提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接(jiē)损害银行利益，银(yín)行(xíng)有充分动机监管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发(fā)商(shāng)在房屋交付时(shí)需取得由政(zhèng)府相关部(bù)门经审查(chá)后(hòu)发放的验收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向(xiàng)银行得到(dào)购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期(qī)放款后还贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购(gòu)房者(zhě)可购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德(dé)国开发商在项目获批(pī)后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国(guó)法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在(zài)购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付(fù)比例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国(guó)也采取按工(gōng)期支付房款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一(yī)般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部(bù)完工，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固(gù)定利率，银(yín)行按施工节奏分多(duō)次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予(yǔ)购(gòu)房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险公司(sī)针对(duì)期(qī)房(fáng)设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司(sī)负(fù)责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期(qī)房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个(gè)环节，各(gè)环节内容确认无误后签(qiān)订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经(jīng)营(yíng)问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一般(bān)会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国规定房(fáng)屋必须经过房(fáng)产公证公(gōng)司的检验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期房预售资金监(jiān)管极为(wèi)严(yán)格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进(jìn)入开发商账户前(qián)经过(guò)两道关口，有利(lì)于(yú)保障购房(fáng)者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　日本期房交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需返还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束(shù)后(hòu)由于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是(shì)唯一一(yī)部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日水浒传鲁智深倒拔垂杨柳概括20字，水浒传鲁智深倒拔垂杨柳概括100字元(yuán)的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成(chéng)定(dìng)金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合同时，开发(fā)商向金融(róng)机构或指定(dìng)保证机(jī)构或保险机构签订定金保证委(wěi)托(tuō)合同(tóng)，设置购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先支付的购房款也受该措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证金证明书(shū)向金融机构或保(bǎo)证机构或(huò)保险公司兑(duì)付，同时(shí)，开发商(shāng)需向购(gòu)房(fáng)者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需(xū)支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外(wài)的剩余(yú)房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)购房者违约可返还(hái)相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专门(mén)项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开(kāi)发商有统一(yī)的选购权合同(tóng)以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同(tóng)时购(gòu)房(fáng)者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡(pō)期(qī)房同(tóng)样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流(liú)程(chéng)做了(le)统一详细(xì)规定，要(yào)求所(suǒ)有开(kāi)发商遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道(dào)门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进度放款，月(yuè)供在(zài)此过程中随(suí)着放出(chū)贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的(de)订金与付款会存入银行专门的项目资(zī)金(jīn)账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受1年(nián)的房屋保修期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼(lóu)和(hé)房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还(hái)在正常运(yùn)转的房(fáng)企包括民(mín)营(yíng)企业，加大(dà)支持(chí)力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头(tóu)并(bìng)购重组整个行业(yè)，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。定金环(huán)节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订(dìng)合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分的(de)保障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立(lì)按工程(chéng)进度付款(kuǎn)机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的(de)权(quán)益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开发商、银行的第三方资(zī)金(jīn)监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节(jié)，建(jiàn)立商(shāng)品房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者(zhě)在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制(zhì)是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。另一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。

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