万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫(hè)集团成了共同债(zhài)务人被中国(guó)信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的(de)75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖(mài)。可(kě)问题是，这些(xiē)房子早已售出(chū)，业(yè)主并非中赫(hè)集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的(de)有(yǒu)钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能(néng)没你想象的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国(guó)信达(dá)在京东(dōng)拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债权转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良(liáng)债权转让项目的处置主体是(shì)中国信达资产管理股份有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币(bì)，其中债权(quán)本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务人。目前(qián)，该(gāi)项(xiàng)目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就是(shì)一起中国信达北分(fēn)讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售(shòu)罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出(chū)去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能说明(míng)这些房子根本没有网签，也(yě)没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第(dì)一(yī)财经(jīng)的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押(yā)出去(qù)，现(xiàn)在还没资(zī)金解(jiě)抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基(jī)本都是(shì)北京的高端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是(shì)万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业主(zhǔ)确实已经(jīng)支付价款并(bìng)实际(jì)占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规(guī)定(dìng)，民事执行(xíng)中(zhōng)，业(yè)主(zhǔ)已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果(guǒ)业主没(méi)有过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或(huò)办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民(mín)法院报公布(bù)《最高人民(mín)法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以司法解释的方式明确了(le高铁允许携带多少香烟，高铁有规定可以带多少烟)购房人的优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部(bù)价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付(fù)请求权优先于(yú)建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民(mín)法院应当予以支持。只支付了(le)部(bù)分价(jià)款的商品(pǐn)房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已高铁允许携带多少香烟，高铁有规定可以带多少烟实际支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的(de)这75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达(dá)申请(qǐng)不良债权转让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示(shì)，目前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责任(rèn)公司(sī)成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资(zī)产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其(qí)他房企，中赫集团既没有很(hěn)大(dà)规模(mó)，也没有很高(gāo)的(de)国(guó)民(mín)知(zhī)名度，但却在(zài)北京豪(háo)宅圈留下一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓(diào)鱼(yú)岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘(pán)，引发了(le)市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科(kē)等大型(xíng)知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高(gāo)端(duān)的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的(de)成年银(yín)杏树，还(hái)是每平米20万元的价(jià)格(gé)，都令(lìng)业(yè)内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是(shì)当时(shí)有名的(de)融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如(rú)今(jīn)，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人(rén)的36万(wàn)元(yuán)/平米，说明万柳书院(yuàn)虽(suī)然已经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼(yú)台(tái)七号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业(yè)大(dà)佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的(de)背(bèi)后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被(bèi)执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履行能(néng)力而(ér)拒不履行(xíng)生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个(gè)地步(bù)，其实是(shì)有(yǒu)迹可循(xún)的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实控人周(zhōu)金(jīn)辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这个(gè)转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元化转型，但(dàn)转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业(yè)务(wù)，先后(hòu)进(jìn)军能源(yuán)市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿(ná)下北(běi)京国(guó)安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安(ān)的估值(zhí)一直没(méi)变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下北(běi)京国(guó)安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样(yàng)，中赫为什么又要质(zhì)押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周金高铁允许携带多少香烟，高铁有规定可以带多少烟辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北(běi)京(jīng)建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不(bù)仅国安的经营(yíng)状况没有(yǒu)得(dé)到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被执行人(rén)，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置(zhì)地、及(jí)中赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为被(bèi)执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生效(xiào)法律(lǜ)文(wén)书(shū)确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国(guó)安(ān)，目前幸免于难。不(bù)过(guò)在实控人(rén)都成为(wèi)老赖(lài)的情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能(néng)独善其身？

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