导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年是(shì)中国(guó)房(fáng)地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，本文试图(tú)厘(lí)清中国城(chéng)镇存量住宅真实情(qíng)况，据(jù)此判(pàn)断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披(pī)露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其中还(hái)包(bāo)括大量(liàng)城(chéng)镇非(fēi)住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住(zhù)舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还(hái)有很大差(chà)距。人均住宅间数(shù)大于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国(guó)住宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公布(bù)中国家(jiā)庭(tíng)户(hù)均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数(shù)，计(jì)算出城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为(wèi)商(shāng)品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎意味着(zhe)户户有房，然(rán)而(ér)事实上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套(tào)房无法满足流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和(hé)置业需求。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三(sān)成都是流动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人(rén)口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化(huà)日(rì)益明显，区域经济资源分配的(de)再集中吸(xī)引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供给存在(zài)不足，这(zhè)是过去二十年(nián)房价(jià)快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当(dāng)下房(fáng)地产(chǎn)大(dà)分化时代(dài)已至，大分化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现(xiàn)在不同能级(jí)城市之间(jiān)，不同区(qū)域(yù)板块之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月以来(lái)，各大城(chéng)市二(èr)手房挂牌量突(tū)然(rán)激增，引发一阵二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心，中国的房(fáng)子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足(zú)？可惜由于(yú)住(zhù)宅存(cún)量数据(jù)并未(wèi)公布(bù)，我们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭(tí高山流水是什么意思服务项目，服务里面高山流水是什么意思ng)户均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否(fǒu)真的(de)过剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然(rán)灾害(hài)综合风险普查(chá)工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对(duì)外(wài)披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大(dà)量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公(gōng)布了中国(guó)城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间(jiān)数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为单(dān)位购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有直接公(gōng)布城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民(mín)住(zhù)宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们(men)主要用(yòng)到(dào)上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得到(dào)当(dāng)前商(shāng)品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套(tào)数。高山流水是什么意思服务项目，服务里面高山流水是什么意思p>

　　第三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能够得(dé)到(dào)城镇户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确(què)统(tǒng)计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计数(shù)据，大致测(cè)算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计(jì)算(suàn)得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套(tào)数里的期房销售，得到(dào)商(shāng)品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑(lǜ)到交(jiāo)房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取(qǔ)最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进(jìn)一(yī)步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其(qí)他住宅和(hé)购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)与购(gòu)买二手房加总，得(dé)到商(shāng)品住宅占居民(mín)所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着(zhe)中国(guó)地产存(cún)量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人(rén)口流动(dòng)、居(jū)民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来(lái)看，美(měi)国(guó)、英国(guó)和(hé)日本的住宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就(jiù)会(huì)造成人口净(jìng)流入地的(de)住宅市场供不应求，造(zào)成房价或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和省(shěng)际流(liú)动人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作(zuò)的(de)流(liú)动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工(gōng)资(zī)吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房(fáng)价迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会占据两套房，在高(gāo)房价(jià)的大(dà)城市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大(dà)流(liú)动人(rén)口的租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等基础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来了很(hěn)大的不便(biàn)和安全隐患，并且居(jū)住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在(zài)未(wèi)来大(dà)都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当(dāng)然这与(yǔ)城(chéng)市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平(píng)方米，不及(jí)全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本(běn)、德(dé)国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公(gōng)摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房(fáng)，未(wèi)来地(dì)产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户(hù)有房。即便(biàn)如此，中国(guó)人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实之下(xià)，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口(kǒu)数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户的(de)占(zhàn)比(bǐ)明(míng)显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延(yán)续，导致(zhì)户数(shù)会因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移(yí)导致经济发展带来的新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经(jīng)济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的(de)家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适(shì)用房(fáng)和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中(zhōng)村(cūn)和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有(yǒu)物业(yè)管理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性(xìng)需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希(xī)望(wàng)提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经(jīng)济工作(zuò)会(huì)议明确(què)指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)较其他国家依(yī)旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平(píng)有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲(chōng)突。房地产高山流水是什么意思服务项目，服务里面高山流水是什么意思大(dà)分化时代(dài)已至，这种分(fēn)化不单局(jú)限于(yú)城(chéng)市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间(jiān)的差异也将越(yuè)发(fā)扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对(duì)住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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