导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图(tú)厘(lí)清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度(dù)过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如(rú)商业办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是人均一(yī)间(jiān)房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相关。中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)较发(fā)达国家还(hái)有(yǒu)很大差距。人均(jūn)住宅间数(shù)大于(yú)1同样不(bù)意味着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户均住宅的数(shù)据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎(hū)意(yì)味着(zhe)户户有(yǒu)房(fáng)，然(rán)而事实上(shàng)中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡(héng)，是(shì)因(yīn)为(wèi)户均一套(tào)房无(wú)法满足(zú)流动(dòng)人口(kǒu)的租(zū)赁和置(zhì)业需(xū)求。全国总人口的(de)近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生(shēng)了(le)额外的(de)住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势(shì)将延续，带(dài)来新(xīn)户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分(fēn)化(huà)日(rì)益明(míng)显，区域经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入，人(rén)口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)均较(jiào)发(fā)达(dá)国家有着不(bù)小差距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求正在不(bù)断增加。

　　黄金(大使相当于什么级别的干部 大使的级别是部级吗jīn)二十年之后(hòu)，当下(xià)中国(guó)地(dì)产步入大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国地产黄(huáng)金(jīn)发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房地(dì)产大分化时(shí)代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化必将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不(bù)同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市(shì)二手房(fáng)挂牌量突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还(hái)是(shì)供需平衡(héng)，或是(shì)仍然存在不(bù)足(zú)？可(kě)惜(xī)由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直(zhí)接知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回答当前(qián)的(de)房子(zi)是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的直观判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全(quán)国自然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多(duō)万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房(fáng)间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家庭(tíng)为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以(yǐ)直接公布，一(yī)是每年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇居(jū)民户(hù)均住(zhù)宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就能(néng)够得(dé)到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得(dé)到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到(dào)城镇户(hù)均拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算(suàn)得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数里(lǐ)的期(qī)房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销售(shòu)套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民(mín)的住宅结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家(jiā)庭(tíng)租(zū)赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与(yǔ)购买二(èr)手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居(jū)民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际(jì)变化(huà)比例(lì)，从而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的(de)三点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民(mín)已(yǐ)经达到了(le)户均一(yī)套(tào)房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国(guó)地(dì)产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅(zhái)来满(mǎn)足因(yīn)人(rén)口流动、居民(mín)换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美(měi)国、英国(guó)和(hé)日(rì)本的住宅套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成(chéng)人口(kǒu)净流入(rù)地(dì)的住(zhù)宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造成房(fáng)价或(huò)房(fáng)租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京工作的流(liú)动人口在(zài)老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸引打工人(rén)，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会占据两套(tào)房(fáng)，在高房价的(de)大城市租(zū)赁一套房，在房价较(jiào)低的(de)县城购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说(shuō)户均一套(tào)房(fáng)无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万(wàn)户(hù)城(chéng)镇居民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住(zhù)户的(de)生(shēng)活带来了很大的不(bù)便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很(hěn)难满足现代(dài)生活需(xū)求(qiú)，在未来大都会(huì)被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭(tín大使相当于什么级别的干部 大使的级别是部级吗g)住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七(qī)普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农(nóng)民(mín)带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足(zú)19平(píng)方米，不及全(quán)国(guó)人均水平的一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积(jī)后，中国的人均(jūn)可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要(yào)的(de)住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态(tài)结构和动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有需求释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口(kǒu)数不断下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭(tíng)化(huà)趋(qū)势将继续延续，导致户数会(huì)因户均人(rén)口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济(jì)发(fā)展(zhǎn)带来的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资(zī)源和(hé)生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及(jí)到买房(fáng)租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量(liàng)为72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经济适用房和(hé)其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有(yǒu)物业管理，居(jū)民追求(qiú)美好、宜居生活的环(huán)境，背后的(de)改善(shàn)性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子(zi)”的(de)改善性需求还(hái)将有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工(gōng)作(zuò)会议明(míng)确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数较其他(tā)国(guó)家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切正向联系。随着经济(jì)发(fā)展水(shuǐ)平的(de)提高，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给(gěi)存在(zài)不足，供需(xū)出现错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大(dà)分化时(shí)代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单局(jú)限(xiàn)于城市能级之(zhī)间(jiān)差异，优质小区和(hé)老旧二手房之(zhī)间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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