OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级(jí)市(shì)场的影(yǐng)响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的(de)下(xià)跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其(qí)扩(kuò)募拟新购入基础设施资(zī)产张(zhāng)润大厦的(de)重要承租方之一(yī)，目前(qián)未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续(xù)密(mì)切关(guān)注哲库科(kē)技后续(xù)情况(kuàng)，积(jī)极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原始权益人相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期已同(tóng)步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租户，积(jī)极(jí)应对哲(zhé)库提前(qián)退(tuì)租(zū)的可能事项。由于(yú)张润大(dà)厦(shà)是全国(guó)首批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公(gōng)司领导高度(dù)重视，浦东新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其(qí)实不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响其(qí)内(nèi)外价(jià)值(zhí)，投资者应(yīng)理性看待(dài)。

　　张江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)的(de)事(shì)件继续(xù)扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二级市场价格开(kāi)始震荡(dàng)走低，午盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报(bào)收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利(lì)消(xiāo)息影(yǐng)响(xiǎng)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT最(zuì)近几(jǐ)个(gè)交(jiāo)易日二(èr)级市场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业(yè)园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来(lái)平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中已经披露张(zhāng)江光大园项目出租率(lǜ)有所下降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级市场价格(gé)出现波动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士看(kàn)来(lái)，尽管(guǎn)出于风险(xiǎn)规避的原因，最近几个交(jiāo)易日场内资金有所流出，但(dàn)是(shì)，不(bù)动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根(gēn)本(běn)上影响其内外价值。

　　他(tā)也(yě)同时表示，目前(qián)随着二(èr)级市场价格下(xià)跌(diē)，风险(xiǎn)也得(dé)到一定释放，但是价(jià)格涨跌会(huì)受(shòu)到基本面、情绪面等(děng)多重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是(shì)已经(jīng)完全触(chù)底。

　　此外，还有(yǒu)一位(wèi)业内人士(shì)表(biǎo)示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二(èr)级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益率(lǜ)高的产(chǎn)品具备(bèi)一定(dìng)的投资价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外(wài)，伴(bàn)随着经(jīng)济(jì)复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产品具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董事高如星对此表示，若张江园(yuán)区最终能顺(shùn)利解决招(zhāo)商，平稳过度对经营现金流没有造(zào)成(chéng)大的影响，“事件性利空下调至得这(zhè)么急、这么深，加上前期本身园区类资产(chǎn)就回调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他(tā)也强调，最终还是落(luò)到租金收入受不(bù)受影响(xiǎng)，影响多大(dà)，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上(shàng)再(zài)迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)。随(suí)后5月(yuè)12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基(jī)础设(shè)施(shī)资(zī)产张润大厦的(de)重(zhòng)要承租方之一，目前未收(shōu)到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密(mì)切关注哲库科平添和凭添哪个正确，平添的添是什么意思技后续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中(zhōng)披(pī)露的张江光大园项目出租率下(xià)降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩(jì)说明会中管(guǎn)理人就相关事项(xiàng)进行了解释(shì)说明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表现(xiàn)也趋于平(píng)稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下的扩募说明会上(shàng)，运营团队表示了(le)对张江(jiāng)光大园(yuán)项目的(de)信心，预计签署意向书和(hé)合同谈判中的(de)储备租户正常(cháng)转化(huà)后，项目出租(zū)率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新(xīn)的考验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的(de)原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责人(rén)坦言，事发突然确实始(shǐ)料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一时间(jiān)即奔赴(fù)现(xiàn)场进行了沟(gōu)通和(hé)核实(shí)工作，并同(tóng)步启动了(le)应急预(yù)案，排摸储备租户，积(jī)极(jí)应对哲库提(tí)前退(tuì)租的可(kě)能(néng)事(shì)项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，据悉新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关负责人介(jiè)绍(shào)说，目前(qián)储备租(zū)户还是比较丰富的，覆(fù)盖(gài)了芯片测(cè)试(shì)、人工智能、航天(tiān)产业、信(xìn)息(xī)技术(shù)等产业客(kè)户(hù)，租赁意向面积超过(guò)了2万(wàn)方。从(cóng)意(yì)向储备转化为实际(jì)租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租赁意向书来(lái)尽(jǐn)快(kuài)锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了三个月履约保证金给了我们(men)一些空(kōng)间，但本着对首批扩募、对市场负(fù)责的态度，我们肯(kěn)定要全力(lì)与时间赛(sài)跑，把这些面积在短(duǎn)期内完(wán)成去化。”相关(guān)负责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持有的同区域的张江光大(dà)园项目一季度末也有将近30％的(de)空(kōng)置率，原始权益人有那么多储(chǔ)备(bèi)租户，之前的空置(zhì)率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对(duì)此相(xiāng)关负责人解释，张(zhāng)江光大(dà)园一(yī)直以来都坚持以市场化运(yùn)营为(wèi)导向，历(lì)史运营表(biǎo)现稳(wěn)定，租户的调租和换租都(dōu)属于正(zhèng)常(cháng)情况，而这次项目的(de)大租(zū)户退租正好发生在市场活跃度的短期低(dī)点，目前市(shì)场情况已有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看到出租率(lǜ)下(xià)滑情况没有得到及(jí)时修复后，张江这(zhè)边也作了一定的资源调配和倾(qīng)斜，引入了一些(xiē)储备租户(hù)。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大园(yuán)项目在给租户的分(fēn)隔空间、交付标准、租(zū)金水平等方(fāng)面也有一些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千多平的大(dà)平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面(miàn)积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物业。租户自身也(yě)会有诉(sù)求，也会根据自身需求和(hé)预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以(yǐ)后，新老资产的管理人都变(biàn)成了一家，后续我(wǒ)们在资源共享和联合营销方面能更(gèng)加充分发挥协同效应，相信(xìn)可以做得更好。”上(shàng)述负责(zé)人补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及对于(yú)张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负(fù)责人表示，张江(jiāng)集团和张江高(gāo)科目前在管资产(chǎn)约五(wǔ)百万(wàn)方，还有(yǒu)一些其他在开(kāi)发的储备项(xiàng)目(mù)，这些都(dōu)将(jiāng)成(chéng)为张江(jiāng)REIT实现打造张江(jiāng)园区(qū)产业空间(jiān)资(zī)产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我(wǒ)们(men)非常重视(shì)张江REIT这个资本平台(tái)和它未来的(de)发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募是我们实现基金(jīn)扩容的(de)第平添和凭添哪个正确，平添的添是什么意思一步，也(yě)是至关重要的一步(bù)，眼下(xià)我(wǒ)们可(kě)能(néng)面临(lín)了一(yī)些突发情况需(xū)要解(jiě)决，但是(shì)这和(hé)我们在张(zhāng)江科(kē)学城这三十年建(jiàn)设发(fā)展过程中所经历(lì)的(de)相比，只(zhǐ)能算(suàn)是(shì)一个非(fēi)常小的插曲。我们有信心排(pái)除万难，尽一切可能化(huà)解当前突发事件(jiàn)的所有负面(miàn)影响，维持预期(qī)和市场(chǎng)的信心。”

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