近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通(tōng)过观测(cè)经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资(zī)者(zhě)注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后(hòu)不(bù)再产生(shēng)现金收益，特许经(jīng)营权(quán)分红目前(qián)已包含了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)时应了解资产类型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了(le)高(gāo)比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年(nián)分(fēn)配金(jīn)额占可(kě)供分配金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)对此表示(shì)，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基(jī)金(jīn)份额交易价格(gé)的(de)变化。基金份额(é)二级(jí)市场(chǎng)价格受到公募REITs资产尿布疹一般几天痊愈，宝宝尿布疹用什么药膏好得快运营情况及(jí)市场因素的综合(hé)影(yǐng)响(xiǎng)，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预(yù)期则(zé)更有规律(lǜ)可(kě)循。公募(mù)REITs的(de)分红主要来自基础设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料(liào)和信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份(fèn)额持(chí)有人实际(jì)获得的现金(jīn)收益(yì)，对于长期投(tóu)资(zī)者更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设(shè)施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额以现金形(xíng)式分(fēn)配给投资者，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具备尿布疹一般几天痊愈，宝宝尿布疹用什么药膏好得快“股性(xìng)”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于(yú)债券(quàn)派(pài)息(xī)，但(dàn)不(bù)等(děng)同于债券的固定利息回报，而是由可(kě)供(gōng)分配现金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类(lèi)，为资产配(pèi)置多(duō)元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的(de)配(pèi)置(zhì)价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定(dìng)收益。机构投(tóu)资(zī)者(zhě)公募REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取相(xiāng)对于投资债(zhài)券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对(duì)于未(wèi)来分红水平(píng)的(de)预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日(rì)，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券(quàn)宽基(jī)指数(shù)。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发(fā)布(bù)了(le)2022年年(nián)报，部(bù)分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的价格(gé)波动(dòng)受(shòu)多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格的(de)主要(yào)因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人也(yě)表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回(huí)归的过程；另一方面(miàn)，基(jī)础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改善有(yǒu)一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权日，将对(duì)基金(jīn)份额的开盘(pán)指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单(dān)位基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分(fēn)红(hóng)前后(hòu)基金份额(é)净值(zhí)变(biàn)化(huà)的修正，使投资人在基金(jīn)分红前(qián)后均可以获得公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强(qiáng)投资者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同时(shí)需结合(hé)持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金(jīn)分红前提(tí)是本金之上的(de)增值(zhí)部分(fēn)不(bù)同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更(gèng)为准确，分派的是本金与(yǔ)增(zēng)值两个(gè)部分，两个部分之间的(de)比(bǐ)例是变动的，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大(dà)多数(shù)普通投资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类(lèi)投资(zī)者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特(tè)许经营权类和(hé)产权类两大资(zī)产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的(de)收(shōu)益主要包括每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益(yì)，而持有(yǒu)特许经营类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要(yào)来自项目每年(nián)的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是(shì)变动的，对特许经营权(quán)类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益(yì)。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产属性不同而形成区别(bié)。特(tè)许经营(yíng)权类的(de)公募REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当(dāng)于(yú)包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底层(céng)资产的(de)价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所选择产品的(de)二级市场价格(gé)和(hé)分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人也(yě)认为，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再能产生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供(gōng)分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基(jī)于这个(gè)特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备(bèi)更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩(shèng)余(yú)期限较(jiào)长的特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派率相对较低(dī)，也(yě)有足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价(jià)随(suí)着(zhe)分派进度(dù)逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目(mù)剩(shèng)余期(qī)限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期(qī)后(hòu)通(tōng)过对(duì)建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让(ràng)金等(děng)追(zhuī)加投资，有机会进一(yī)步(bù)延长(zhǎng)经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永续经(jīng)营的(de)假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层(céng)资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人(rén)士还表示(shì)，在产品分红(hóng)期(qī)，投资者可以观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报(bào)中披露的经营活(huó)动现金流(liú)，二是(shì)可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产(chǎn)生的现金净流(liú)量是(shì)指企业经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可供分(fēn)配(pèi)的现(xiàn)金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行(xíng)调(diào)整，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投(tóu)资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对(duì)股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对(duì)经营(yíng)权(quán)类的资产可以(yǐ)更多关注内(nèi)部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自(zì)底层(céng)资产的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机(jī)构实力、公募(mù)基金管理人实力等(děng)多重因素来选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证券研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的(de)短期(qī)博弈机(jī)会(huì)仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披露(lù)预测进行(xíng)比较分析，结合经(jīng)济(jì)及市场的实(shí)际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上述(shù)负责(zé)人也称。

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