饱受(shòu)争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得到(dào)监管部门(mén)的(de)重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场(chǎng)监管总(zǒng)局联合发布了(le)关于规范房(fáng)地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)存在(zài)利用房源客源优(yōu)势收取过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人(rén)信(xìn)息(xī)等问题，加重交易当(dāng)事人负担(dān)、侵(qīn)害(hài)其合法权益。

　　基于(yú)上述背景(jǐng)，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实(shí)行明码标价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师(shī)张大伟称，随着城市发(fā)展，一二(èr)线城市二手(shǒu)房交易(yì)占比逐渐(jiàn)增加。以北(běi)京、上海(hǎi)为例，二手房占市场(chǎng)成交比例超过(guò)80％，大(dà)量二手房成(chéng)交依赖中介居间成(chéng)交，房地产调控重心逐(zhú)渐从(cóng)开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房(fáng)政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来(lái)说(shuō)属于金额不(bù)低的大(dà)宗(zōng)交易，由(yóu)于二手(shǒu)房交易成本较高、交易周(zhōu)期较长(zhǎng)，具有非常(cháng)强的(de)专业性，居民(mín)往往通(tōng)过中介来完成。但(dàn)很多中介(jiè)利用信息不对称等问题，将(jiāng)非必(bì)要的收费夹(jiā)带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的(de)负担，而且这些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为(wèi)及其(qí)主(zhǔ)体进(jìn)行规(guī)范和(hé)秩(zhì)序整顿，是房(fáng)地产市场管理和调(diào)控的主题。“当(dāng)下(xià)，推(tuī)进(jìn)这项(xiàng)工作的(de)意义更大(dà)，也(yě)更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监(jiān)管重(zhòng)点

　　二手房(fáng)市(shì)场中，历(lì)来(lái)对房地产经(jīng)纪服务行业关注最(zuì)多(duō)的(de)一个话题，便是房(fáng)地(dì)产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将(jiāng)是(shì)对房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额(é)不(bù)低(dī)的(de)中介费。以(yǐ)北京某房地产(chǎn)经纪服(fú)务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费(fèi)约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理确定经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费上，两(liǎng)部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪(jì)机构要合理降低住房买卖(mài)和租(zū)赁(lìn)经纪服务费用。鼓(gǔ)励按(àn)照(zhào)成交价格(gé)越(yuè)高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的(de)原则实行分(fēn)档定价。引导由交易(yì)双方(fāng)共同(tóng)承担经纪(jì)服(fú)务费(fèi)用。

　　据(jù)张(zhāng)大(dà)伟介绍，目前房地产经纪服务收费(fèi)标准的最早(zǎo)依据(jù)是1995年国家计委建设部下发的(de)《关于房地产中介服(fú)务收费的通(tōng)知》（971号(hào)文(wén)），其中第(dì)六条规定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计(咋能把自己弄成小喷泉呢，如何把女朋友弄成小喷泉jì)收(shōu)。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执(zhí)行的2014年更(gèng)新(xīn)后的收费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经交易(yì)各方协(xié)商(shāng)同意，可(kě)在规定的收费标准基(jī)础(chǔ)上(shàng)适(shì)当上浮，上(shàng)浮幅度(dù)最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北(běi)京二手(shǒu)房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取消了(le)房地产(chǎn)中介服(fú)务等57个政府定(dìng)价，房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费多少(shǎo)由(yóu)各中介机(jī)构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取费用过程中，相关监管部门当前并未明确具体的中介费率，中(zhōng)介机构仅(jǐn)需(xū)在服务(wù)过程(chéng)中对收费标准进行(xíng)明码(mǎ)标价(jià)即可。而房地产经(jīng)纪服务(wù)机构在具体收取过程中，会结合房屋价(jià)值及工资标准，综合计(jì)算出合适的(de)中咋能把自己弄成小喷泉呢，如何把女朋友弄成小喷泉介费(fèi)率(lǜ)。”张大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对(duì)于明码标(biāo)价(jià)问题，两部(bù)门在(zài)此次(cì)意见(jiàn)中(zhōng)提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)应当在经营门(mén)店(diàn)、网站(zhàn)、客户端(duān)等(děng)场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提(tí)供的(de)基本服务(wù)和延(yán)伸服务，应当分别明确服(fú)务项目和收费标准。房地产经纪机构收(shōu)费前应(yīng)当向(xiàng)交(jiāo)易当事(shì)人出具收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显(xiǎn)高于市(shì)场平均(jūn)水平(píng)的房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设(shè)部门将会同市场监管等(děng)部(bù)门采取约(yuē)谈等综合措(cuò)施进行重点监管(guǎn)。市(shì)场监(jiān)管部门(mén)会同有关(guān)部门依法查(chá)处不按规定明码标价(jià)、操(cāo)纵经纪(jì)服务收费等违反价(jià)格和反(fǎn)垄断法律法规(guī)的(de)行为。对房地产经(jīng)纪机构相关违法违规信(xìn)息，市场(chǎng)监管部门要依法依规纳入国家企业(yè)信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档(dàng)定价(jià)，是否意(yì)味着，未来豪宅的(de)中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓(gǔ)励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档定(dìng)价，合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是(shì)规范(fàn)行业，打(dǎ)击(jī)收费(fèi)过(guò)高的经纪机(jī)构，但对市场影(yǐng)响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅(zhái)本(běn)来收费就不同，各家收费普(pǔ)遍在(zài)合理范(fàn)围内(nèi)，加上经(jīng)纪服务费用对市(shì)场的(de)影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前(qián)两部(bù)门提出的意(yì)见仅为(wèi)鼓励性质(zhì)，即只是纲领(lǐng)性文件(jiàn)而非规定，未来如何具体(tǐ)认定(dìng)其中的细则，还需(xū)要(yào)看各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有(yǒu)利(lì)于行(xíng)业(yè)健康发展(zhǎn)。同时(shí)，由于二(èr)手(shǒu)房很多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押(yā)、不同税费等都(dōu)可(kě)能对交易产生影响，这对(duì)房地(dì)产经纪服(fú)务行业(yè)的专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆(lù)骑麟指(zhǐ)出，在二手房买(mǎi)卖(mài)过程中，原本应该由(yóu)上下(xià)家各支付(fù)一半的(de)中介费，但在一些(xiē)热点城市的二(èr)手房交易过(guò)程中，往(wǎng)往(wǎng)会有(yǒu)这样(yàng)的(de)情形，因(yīn)部分购房者处于弱势(shì)地位，从而(ér)会(huì)出(chū)现(xiàn)中介费及税费均由购(gòu)房者(zhě)来承担(dān)。即使一(yī)些(xiē)房东愿(yuàn)意承(chéng)担(dān)中介费，这部分费用也可能通过(guò)转嫁的方(fāng)式，在房价(jià)中有(yǒu)所体现。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介费(fèi)转(zhuǎn)嫁(jià)给下家(jiā)，市场这种(zhǒng)所谓(wèi)‘约定俗成’的(de)情况，一(yī)些房(fáng)产中介公司将其视为向购房者单边收费的(de)行为。部(bù)分中介公司可能(néng)会利(lì)用其(qí)支(zhī)配地位，在原先(xiān)经纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)房(fáng)东收取费用(yòng)，而这部分(fēn)费用，房东(dōng)往往会(huì)将其转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操(cāo)作(zuò)的透(tòu)明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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