导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地(dì)产步(bù)入大分化(huà)时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二(èr)十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地(dì)产持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度(dù)过剩，事(shì)实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次(cì)人口普查(chá)调查数据(jù)显示城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是(shì)人(rén)均一间房(fáng)所能满足(zú)，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的(de)人均住宅间数(shù)较(jiào)发达国(guó)家还有很大(dà)差距。人(rén)均住(zhù)宅间数大于(yú)1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无(wú)直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示，目(mù)前城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需(xū)并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套(tào)房无(wú)法满足流(liú)动(dòng)人口的租(zū)赁和置(zhì)业需(xū)求。全国总人口的(de)近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择(zé)在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额(é)外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断增加，导致家(jiā)庭户数(shù)增多(duō)。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，区域经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的(de)新增住(zhù)宅需求(qiú)有望持(chí)续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小”住宅的(de)改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差(chà)距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供给存在(zài)不足，这是过去(qù)二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下(xià)房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在(zài)住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现(xiàn)在不同(tóng)能级城市之间，不(bù)同区域板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然(rán)激(jī)增(zēng)，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无(wú)法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答(dá)当前的房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据(jù)此(cǐ)判(pàn)断(duàn)未(wèi)来房(fáng)地产市场会(huì)如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察(chá)中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断(duàn)站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的(de)新(xīn)闻发布会(huì)上，负(fù)责人(rén)对(duì)外披(pī)露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不(bù)到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看(kàn)似(shì)已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼(lóu)、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数据公(gōng)布了(le)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关。单单从人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数不能(néng)完全(quán)反映(yìng)出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是(shì)保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直接公布(bù)，一是每(měi)年(nián)商(shāng)品住宅销售(shòu)套数（统计(jì)局(jú)）；二(èr)是(shì)居(jū)民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居(jū)民户均住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售套(tào)数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户数，我们(men)就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的(de)住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得(dé)到中国存量房地产套(tào)数，并(bìng)进一步推(tuī)算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过(guò)去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装(zhuāng)修的(de)时(shí)间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进一步推算(suàn)中国城镇居民(mín)拥有的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显(xiǎn)示(shì)蜂王浆吃了容易得癌，蜂王浆吃出一身病中国城镇居(jū)民的住宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与其(qí)他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅和(hé)购买(mǎi)二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住(zhù)宅(zhái)、购买商品住宅与购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)加总(zǒng)，得(dé)到(dào)商品住宅占居(jū)民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过(guò)去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所(suǒ)占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度(dù)，“户户(hù)有房”是否意味(wèi)着中国(guó)城镇化(huà)进展终结，甚至意味(wèi)着中国地(dì)产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并(bìng)不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来(lái)满足因(yīn)人口流动、居(jū)民换房(fáng)等因素(sù)产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户(hù)比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造(zào)成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不(bù)应(yīng)求，造成房价或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和(hé)省(shěng)际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市(shì)租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人(rén)口流动调查(chá)数据(jù)显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工作的流(liú)动人口在老家(jiā)拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人(rén)，但(dàn)高(gāo)房价迫(pò)使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会(huì)占据两套房(fáng)，在高房价(jià)的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一(yī)套房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了(le)很大的不便和安(ān)全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的(de)家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区(qū)很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会(huì)被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居(jū)室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带(dài)房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准(zhǔn)算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊(tān)面积后(hòu)，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未(wèi)来地产还会有需求么(me)？

　　我们(men)测算得到(dào)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构(gòu)和动态趋(qū)势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)需求释(shì)放(fàng)。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人口缩(suō)小，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户(hù)的占比明显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续(xù)延续，导致户数会(huì)因(yīn)户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致经济发展带来(lái)的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资(zī)源(yuán)和生产(chǎn)要(yào)素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而(ér)出生(shēng)人口为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人蜂王浆吃了容易得癌，蜂王浆吃出一身病，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求(qiú)依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二(èr)手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品住宅的(de)占比势必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后(hòu)的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户(hù)型(xíng)。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工(gōng)作会议明确(què)指(zhǐ)出(chū)支(zhī)持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)较其(qí)他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平有(yǒu)着(zhe)密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济(jì)发展(zhǎn)水(shuǐ)平的(de)提(tí)高，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说(shuō)过(guò)去(qù)二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给(gěi)存在不足，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那(nà)么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不(bù)单局限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其(qí)增(zēng)速可(kě)能(néng)超预期。

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