导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步入大(dà)分化时(shí)代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是中国房地产市(shì)场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰(qià)逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建(jiàn)部(bù)披露的(de)近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包(bāo)括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公(gōng)楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施(shī)等(děng)因素密切相关(guān)。中国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数较发(fā)达国(guó)家还有很大差距(jù)。人均住宅间数(shù)大于(yú)1同样不意(yì)味着(zhe)中国住宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出(chū)城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足(zú)流(liú)动人(rén)口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的(de)近三成都是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额(é)外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势(shì)将延续，带来新(xīn)户购房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入(rù)，人口净迁入(rù)城市(shì)的新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求有望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住在2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势(shì)在必(bì)行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在住(zhù)宅质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现在不(bù)同能级城(chéng)市之间，不(bù)同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心，中国的(de)房子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并(bìng)未公布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，我们测(cè)算(suàn)出(chū)中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩了(le)？据此(cǐ)判(pàn)断未(wèi)来房(fáng)地产市(shì)场会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观判断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普(pǔ)查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及(jí)80多万处(chù)市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数据公(gōng)布了(le)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单(dān)单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出(chū)城镇居(jū)民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单(dān)位购买(mǎi)成(chéng)套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民宜(yí)居(jū)的(de)选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅的测算思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大(dà)类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏(fá)统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据有两(liǎng)处可以直接公(gōng)布(bù)，一是(shì)每年(nián)商品住宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民(mín)住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)）。计(jì)算中国(guó)居民(mín)户均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要(yào)用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不(bù)计。估算城镇居(jū)民户(hù)均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售(shòu)套(tào)数相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当前(qián)商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居民(mín)住宅总gpa和mpa单位换算和pa，1mpa等于多少pa套数(shù)。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能(néng)够得(dé)到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计(jì)算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一(yī)步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年(nián)，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现(xiàn)房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数里的(de)期房销售，得到商(shāng)品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居(jū)民的住(zhù)宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其(qí)他(tā)住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。gpa和mpa单位换算和pa，1mpa等于多少pastrong>

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅为(wèi)过(guò)去十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实(shí)际变化比例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国(guó)平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期(qī)房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的(de)三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅(zhái)需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本(běn)的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户(hù)比最(zuì)高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省(shěng)际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中国城乡人(rén)口(kǒu)流(liú)动调查数据显示(shì)，在(zài)上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作(zuò)的流动(dòng)人(rén)口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据(jù)两套房，在高(gāo)房价(jià)的大(dà)城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户(hù)均一套房无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅中依然(rán)有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户(hù)城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安(ān)全隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电线老化(huà)、管道等基(jī)础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的(de)不(bù)便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧小区很(hěn)难满足(zú)现(xiàn)代生(shēng)活需求，在(zài)未来大都会(huì)被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一(yī)居室(shì)和二居(jū)室(shì)，户型偏(piān)小。其中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这(zhè)与城市土(tǔ)地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存(cún)量总面(miàn)积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一(yī)半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按(àn)这个标准(zhǔn)算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需(xū)要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人(rén)均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积(jī)后(hòu)，中国的人均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房(fáng)，未来(lái)地(dì)产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即(jí)便(biàn)如(rú)此，中(zhōng)国人口静态结(jié)构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未(wèi)来(lái)地(dì)产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继续延(yán)续，导(dǎo)致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的分化日益(yì)明(míng)显，资源和生产(chǎn)要素逐(zhú)步向经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流(liú)入(rù)，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再(zài)集中吸引着(zhe)人(rén)口流入(rù)。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人(rén)，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主要受(shòu)益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年(nián)以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房。在(zài)新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适用房和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或(huò)少有物业管(guǎn)理，居民追求美(měi)好、宜居(jū)生活的环境，背后的(de)改善(shàn)性需求有(yǒu)待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的改善(shàn)性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提高生(shēng)活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工(gōng)作(zuò)会议明确指出(chū)支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家(jiā)依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经济(jì)水平(píng)有着密切(qiè)正向联系(xì)。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不(bù)足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代(dài)已至，这种分(fēn)化不单局(jú)限于城市(shì)能(néng)级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调(diào)查(chá)的是(shì)人(rén)，并不是针对(duì)住(zhù)宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际(jì)值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期(qī)。