5月以来，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代表(biǎo)的(de)机(jī)构对于这(zhè)一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方(fāng)和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公(gōng)布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金(jīn)一季(jì)报(bào)统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅(fú)五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基(jī)金对房地产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募所持(chí)有的房(fáng)地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其(qí)所持(chí)股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表(biǎo)现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却(què)断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(ni田井读什么字，畊和耕的区别án)，这一数值更(gèng)是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年(nián)来(lái)的首次回(huí)升(shēng)，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募(mù)重(zhòng)仓(cāng)持(chí)有房地产板(bǎn)块(kuài)一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前(qián)五个股分(fēn)别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于(yú)房地产的投资(zī)愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变(biàn)化之处(chù)首先在于(yú)几(jǐ)只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金(jīn)地(dì)集团退出(chū)百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一(yī)环，且(qiě)首(shǒu)季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市好于三(sān)四线城市。而(ér)映射(shè)到(dào)二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置房地(dì)产行业(yè)轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不返了(le)。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期(qī)或(huò)者(zhě)衰退期的(de)行业，传统(tǒng)认知上没(méi)有什么投(tóu)资机会的(de)。但在(zài)这几年特(tè)殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业(yè)也出(chū)现(xiàn)了一(yī)些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐(lè)观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居(jū)民(mín)存款数量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的(de)政策(cè)出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆(gān)率和房(fáng)价收入(rù)也不(bù)支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的(de)销售额，以(yǐ)及(jí)过快(kuài)上行的(de)房价，因而行(xíng)业(yè)高增的时代已经过去，未(wèi)来行(xíng)业的需求(qiú)或(huò)将回落，在此过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的高杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出现信(xìn)用风(fēng)险问题(tí)（类似(shì)2022年(nián)的民(mín)营地产爆雷(léi)），行业进入到(dào)供给侧(cè)出清的过程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得市(shì)占率的提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为(wèi)公募乃至(zhì)整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为(wèi)房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度(dù)，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日(rì)时(shí)的首季十大流(liú)通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募(mù)的(de)上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其(qí)第一季(jì)度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后(hòu)疫情时代出租(zū)率复苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿地结(jié)算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下(xià)，自然(rán)也吸引了知(zhī)名(míng)机构在其(qí)中持续驻足。从第一(yī)季度十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三(sān)个季度(dù)他(tā)有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一(yī)支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司(sī)外，荣(róng)安地产则是主要布局在(zài)深(shēn)圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的也(yě)是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入十大(dà)流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联(lián)袂(mèi)出现的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国(guó)际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市(shì)场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券商(shāng)测算对应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿(ná)地(dì)力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基(jī)本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其(qí)他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业(yè)的(de)结构(gòu)性机(jī)会依然(rán)存在，少部(bù)分公司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质的(de)开发资源和良好的不(bù)动产资产(chǎn)运营能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中(zhōng)特估，国央企相较(jiào)于民营(yíng)地产公司也是更有优势(shì)的(de)。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务关系等(děng)问题，市场对民营(yíng)房(fáng)开(kāi)企业(yè)的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国(guó)企相较于民企(qǐ)来说估值(zhí)的修复(fù)更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来估(gū)值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对(duì)较(jiào)低(dī)，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业(yè)内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关注将受(shòu)益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思(sī)路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副(fù)总(zǒng)监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观地去持(chí)续观察国企央企(qǐ)在三个(gè)方面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持(chí)续提升，再次是拿地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业绩(jì)分化(huà)更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利(lì)均(jūn)实(shí)现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚(shèn)至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业内人士(shì)张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱(qū)动(dòng)能(néng)够推(tuī)动房(fáng)企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着一些不确(què)定(dìng)性。其实整(zhěng)个(gè)市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四(sì)月环比三月(yuè)相对(duì)表现较好之外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在(zài)内的(de)绝大多数(shù)城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的(de)经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存(cún)压力、企业(yè)的资金(jīn)面压(yā)力，可能会出现，到(dào)六月份(fèn)房企(qǐ)为(wèi)了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力(lì)现(xiàn)象。也就(jiù)是(shì)说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游(yóu)产业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多(duō)，我们要(yào)多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下(xià)游(yóu)就不是(shì)赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚他基(jī)本(běn)面的钱(qián)。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有极(jí)为少数(shù)的、做得(dé)比同行(xíng)好得(dé)多的企业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业(yè)的(de)弱复苏(sū)，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐心地(dì)去(qù)等待(dài)它(tā)的(de)基本面不断地凸(tū)显出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析(xī)，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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