近两年(nián)火爆(bào)的创(chuàng)新产品公募REITs进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对(duì)此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该(gāi)类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过(guò)观(guān)测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营权(quán)分红目前(qián)已包(bāo)含了利润分配和(hé)本(běn)金的归还(hái)，在选择投资标的时(shí)应(yīng)了解资(zī)产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分配金额占可(kě)供分(fēn)配金额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对(duì)此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价(jià)格(gé)的(de)变(biàn)化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预(yù)期(qī)则更(gèng)有(yǒu)规律可循(xún)。公募(mù)REITs的(de)分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经(jīng)营现金流(liú)，投资人(rén)通(tōng)过(guò)基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作(zuò)为基金份额持有(yǒu)人实(shí)际获(huò)得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开募集基础设施(shī)证券投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基础(chǔ)设施(shī)基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分(fēn)配给(gěi)投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs的主(zh鸢尾花怎么读拼音，鸢怎么读ǔ)要特征之一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券(quàn)派(pài)息，但不等(děng)同于债券的(de)固定利息回(huí)报(bào)，而是(shì)由可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资(zī)者(zhě)的投(tóu)资品类，为资产配(pèi)置多元(yuán)化提供抓手，具有较(jiào)强的配置(zhì)价值(zhí)。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投(tóu)资(zī)者稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对(duì)于未来分红(hóng)水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成(chéng)率不(bù)达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平(píng)称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多(duō)重(zhòng)因素的(de)影响，投(tóu)资收(shōu)益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一(yī)，而稳定的分红有(yǒu)利(lì)于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期恢(huī)复(fù)，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基(jī)础设施(shī)项目的经(jīng)营业(yè)绩(jì)相对经济活力(lì)的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份(fèn)额的开盘(pán)指(zhǐ)导(dǎo)价做调(diào)减处理(lǐ)，调(diào)减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分(fēn)红金额进(jìn)行(xíng)计算(suàn)。除(chú)权操作(zuò)是(shì)对分红前后基金份额(é)净值变化(huà)的修正，使投资人(rén)在基金分红(hóng)前(qián)后(hòu)均可以获得公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资者(zhě)长期(qī)投资的信心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红包(bāo)括利润分配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红(hóng)前提是本金(jīn)之上(shàng)的增值部分不(bù)同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个(gè)部(bù)分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多(duō)数普通投资(zī)者(zhě)可(kě)能把(bǎ)“分派”金额(é)误认为(wèi)是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到(dào)期后基金(jīn)价值面临极大(dà)不确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有产权类产品的(de)收益主(zhǔ)要包(bāo)括每年(nián)的(de)现金分红及资(zī)产增(zēng)值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主要来自(zì)项(xiàng)目每年(nián)的现金分(fēn)红(hóng)。其(qí)中，特许经营(yíng)权类资(zī)产的分红包(bāo)括了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还(hái)，两者的比(bǐ)率也是(shì)变动的，对特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类(lèi)资产的(de)公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投资者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区(qū)别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投(tóu)资(zī)者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层(céng)资产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的(de)二(èr)级市场价格(gé)和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人也认为，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营项目在经营权(quán)到期后不(bù)再能产生现金收(shōu)益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营(yíng)项目(mù)，通常具(jù)备(bèi)更高(gāo)的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派金额(é)包含(hán)了投资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价随着分派进度(dù)逐年(nián)下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类(lèi)项目的(de)土地(dì)或(huò)建筑(zhù)的(de)剩余(yú)使用年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加(jiā)上到(dào)期后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让(ràng)金(jīn)等追加投资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种类似永续经营的(de)假设反映在基(jī)础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显鸢尾花怎么读拼音，鸢怎么读著的资产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内人士还表(biǎo)示(shì)，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评(píng)估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两(liǎng)个(gè)：一是年报(bào)中披露的经(jīng)营活动现金流，二是(shì)可供(gōng)分配现金，二者存(cún)在本质性区(qū)别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的(de)现金净流量是指(zhǐ)企业(yè)经(jīng)营、筹(chóu)资(zī)、投资产(chǎn)生的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润(rùn)表的项目(mù)进(jìn)行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得(dé)到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独(dú)立的(de)资(zī)产配置功能，比较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的(de)资产可(kě)以更多(duō)关注内部收(shōu)益率的高低(dī)，对产(chǎn)权类的资产更多关(guān)注分(fēn)派率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主要来自底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况直接影响投资(zī)回(huí)报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报(bào)也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易(yì)带来(lái)的(de)短(duǎn)期博弈机(jī)会(huì)仍在(zài)，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连回调，建议(yì)投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同(tóng)时分红规(guī)模较为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均会载(zài)明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配金(jīn)额(é)预(yù)测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的实际(jì)分红(hóng)金额(é)与募集(jí)材料中披露预(yù)测(cè)进行比较(jiào)分析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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