近两年火爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平(píng)均分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该类产品长期投资(zī)价值，通过观(guān)测经营(yíng)活动现(xiàn)金流(liú)、可供(gōng)分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注(zhù)意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期(qī)后不再产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目(mù)前已包含了利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金的归还(hái)，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此(cǐ)外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占(zhàn)可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)收(shōu)益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格(gé)的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市(shì)场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红预(yù)期(qī)则(zé)更有规(guī)律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资(zī)产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于(yú)基(jī)金(jīn)份额(é)二级(jí)市场价格变化(huà)导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人(rén)实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金(jīn)基(jī)金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营(yíng)高(gāo)级副(fù)总监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募集基础设施(shī)证券投资基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要求，基(jī)础设施基(jī)金(jīn)应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给(gěi)投资者，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价格反映这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了这类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于(yú)债券的(de)固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具(jù)有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取相对于(yú)投资债(zhài)券相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在有效控制风险的(de)前提(tí)下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了(le)投资(zī)收益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于未来分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格(gé)走势的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年(民盟的加入条件是什么，民盟的加入条件是什么样的nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上(shàng)影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素(sù)的影响，投(tóu)资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之(zhī)一(yī)，而(ér)稳定的分红有利于吸(xī)引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责人也表示，近期经(jīng)济预期(qī)恢复，一(yī)方面市场热点呈现向(xiàng)股票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经济(jì)活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额(é)进行计算。除权操作是(shì)对分红前(qián)后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资(zī)人在基金(jīn)分红前后均可(kě)以获得公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结(jié)合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的(de)影响程(chéng)度。”中航(háng)基金(jīn)相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分(fēn)配和(hé)本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前(qián)提是本金之上的(de)增值部(bù)分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部(bù)分之(zhī)间的比例(lì)是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数(shù)普(pǔ)通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年限到期(qī)后(hòu)基(jī)金价(jià)值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有特(tè)许经营权类和(hé)产权类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益主要(yào)包括(kuò)每年的现金(jīn)分(fēn)红及资产增(zēng)值的收(shōu)益(yì)，而持有特(tè)许经营类产品的收益(yì)主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红(hóng)包括了(le)利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对(duì)特许经(jīng)营权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择投资标的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的(de)公募(mù)REITs产品(pǐn)因其(qí)分(fēn)红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的(de)公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更(gè民盟的加入条件是什么，民盟的加入条件是什么样的ng)看重底层资产(chǎn)的(de)价值增值，所以相对股性偏(piān)强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性(xìng)，对(duì)所选择产品的二级市(shì)场价格和分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再能产(chǎn)生现金收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金额(é)的分配理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确。基于这个(gè)特(tè)点，剩余(yú)经(jīng)营期限较短的(de)特许经营项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的(de)分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的(de)特(tè)许(xǔ)经营权(quán)项目，即使分派(pài)率相(xiāng)对较低(dī)，也有(yǒu)足(zú)够年(nián)限收(shōu)回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投资本(běn)金(jīn)，在(zài)不进行扩募的(de)情(qíng)况下，基金(jīn)份额单价随着(zhe)分派进度(dù)逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)相比，产权类项(xiàng)目的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年限(xiàn)一(yī)般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一(yī)步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营(yíng)的假设(shè)反(fǎn)映在基(jī)础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资产投(tóu)资属(shǔ)性(xìng)。”该(gāi)负责(zé)人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内(nèi)人士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分(fēn)配现金、内部(bù)收(shōu)益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金(jīn)相关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一是年报(bào)中(zhōng)披(pī)露的经营活(huó)动现金流，二是(shì)可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的(de)现金净流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分配的(de)现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项(xiàng)目进(jìn)行调(diào)整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选(xuǎn)择，投(tóu)资价值(zhí)体现(xiàn)在相(xiāng)对股(gǔ)债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经(jīng)营权类的(de)资产可以更多关注内部(bù)收益(yì)率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权(quán)类的(de)资产更多关注分派(pài)率高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要(yào)来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资(zī)回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综(zōng)合实力、运(yùn)营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议(yì)投资(zī)者(zhě)关注有基本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在(zài)发行首年及(jí)次(cì)年的可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实(shí)际分(fēn)红金(j民盟的加入条件是什么，民盟的加入条件是什么样的īn)额(é)与募(mù)集材料(liào)中披露预测进行比较分析，结(jié)合经济及市场的实际环(huán)境，对基(jī)础设施项目的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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