5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表的机(jī)构对于(yú)这一(yī)板块已经(jīng)在悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报统计，龙(lóng)头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股分(fēn)别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基(jī)金(jīn)对(duì)房地产的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色，但公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年来的首(shǒu)次回升，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在今年一季度(dù)得以(yǐ)延续。数(shù)据(jù)统计显示，公募(mù)重仓持有房地(dì)产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口、万(wàn)科(kē)A、华发(fā)股份(fèn)、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公(gōng)募对(duì)于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地(dì)产板块排名(míng)最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年四季(jì)报，变化之(zhī)处(chù)首先(xiān)在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季(jì)并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机(jī)构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的(de)是，经(jīng)济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好卯怎么读，卯足劲是什么意思解释于三四线城市(shì)。而映射到二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房(fáng)地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的(de)红(hóng)利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包(bāo)括房地产等(děng)几类行业(yè)在盖(gài)特纳曲线里属于成熟(shú)期(qī)或者(zhě)衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什(shén)么(me)投资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也(yě)出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人(rén)士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年(nián)销售(shòu)面积(jī)很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需求端(duān)还需要有一(yī)定的(de)政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研(yán)究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时(shí)至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过(guò)快上(shàng)行的(de)房价，因(yīn)而(ér)行业高增的时代(dài)已经过去(qù)，未来行业(yè)的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出(chū)现信用风险问题(tí)（类(lèi)似(shì)2022年的民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供给侧出清(qīng)的(de)过(guò)程。这个过(guò)程(chéng)中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落(luò)时(shí)，行业的(de)贝塔已经过去了(le)，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿(ā)尔(ěr)法，而对应到(dào)股票投资，就是(shì)强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样的(de)认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至(zhì)整(zhěng)体机构的务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的(de)个(gè)股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块(kuài)个股，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实(shí)发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一(yī)的上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归来后日(rì)成交量明显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交易(yì)日(rì)收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主营业(yè)务为房地产开(kāi)发与经营。公司(sī)的主要产品及服务为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实现营业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻(jī)身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本(běn)地房企，其第一季(jì)度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司(sī)后疫情时代(dài)出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面(miàn)则是公(gōng)司拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第(dì)一季度(dù)十大流通股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个(gè)季(jì)度他有的(de)两只产品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去(qù)上(shàng)述两家(jiā)上海区域(yù)性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要(yào)布局在深圳(zhèn)的(de)地产公司，一季报交(jiāo)出(chū)的也是一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季公司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流(liú)通股股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名(míng)第(dì)九位，此外(wài)联袂出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅(fú)降(jiàng)温(wēn)，优质(zhì)土(tǔ)地(dì)供给(gěi)较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地(dì)金额(é)/销售金额(é)）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他(tā)房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行业的(de)结构(gòu)性(xìng)机会依然(rán)存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是央企占(zhàn)据(jù)显著(zhù)优势，其主要又体现为库(kù)存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的(de)开发资源和良好的不动(dòng)产资产运营能力的(de)多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市(shì)场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮行业出(chū)清(qīng)的过程中，央(yāng)国(guó)企相较于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关(guān)注估值相对较低，企业(yè)自身资产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可(kě)以创造持续现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代(dài)中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提(tí)升的头部(bù)公司(sī)。”星(xīng)石投资首席研究官方卯怎么读，卯足劲是什么意思解释(fāng)磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三(sān)个(gè)方面是否可以维(wéi)持，首先是融(róng)资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩(jì)出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分(fēn)化更趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团(tuán)等房企营(yíng)收、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长。而这些(xiē)公司也是机(jī)构(gòu)的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去(qù)两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是(shì)在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在(zài)核心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一(yī)个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提(tí)醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地(dì)产的复(fù)苏过程中，还面临着(zhe)一(yī)些不(bù)确定性。其实整个(gè)市场从(cóng)四(sì)月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极个(gè)别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大多数(shù)城市(shì)都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市(shì)场表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市场的去(qù)库存压力(lì)、企业的资金面(miàn)压(yā)力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外(wài)的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确(què)定性的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个(gè)房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很(hěn)多，我们要多给(gěi)一(yī)些耐心，这个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行(xíng)业的(de)弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地(dì)去等(děng)待(dài)它的基本面不(bù)断地(dì)凸(tū)显(xiǎn)出(chū)来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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