文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全(quán)国(guó)住房(fáng)和城乡建设工作会议提出(chū)“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了(le)，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房地产(chǎn)从大开发时(shí)代步入高质(zhì)量(liàng)发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最(zuì)大(dà)保护(hù)。98年房改(gǎi)时(shí)，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公(gōng)平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地(dì)产税。如(rú)果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实(shí)现房地(dì)产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部(bù)分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。从个(gè)人层面看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银(yín)行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议(yì)取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于(yú)商品房(fáng)短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入了商品房预(yù)售制度。其(qí)实，当前世界不(bù)少国(guó)家(jiā)存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买期房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一(yī)样在支付完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而(ér)是(shì)根(gēn)据开(kāi)发商工程进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期(qī)支付(fù)以及违(wéi)约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借(jiè)机(jī)取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客(kè)观讲预售制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)度有助(zhù)于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企(qǐ)债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的(de)最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中(zhōng)心(xīn)，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的(de)情况下，取消预(yù)售制(zhì)要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金融(róng)支(zhī)持当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国(guó)务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财(cái)税改革方(fāng)案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等(děng)进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是(shì)地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难(nán)、出(chū)租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未推(tuī)行公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或(huò)者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题(tí)，不(bù)少地产(chǎn)商开始探求新的(de)方式，如(rú)把(bǎ)楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房地(dì)产销售，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置(zhì)业(yè)有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务(wù)的经验，对(duì)于商品流通、资(zī)金周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻(xún)求方法加(jiā)快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在(zài)购(gòu)下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼宇的地势环(huán)境、建筑材料(liào)、分层(céng)价(jià)格、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己(jǐ)的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的(de)建造和销(xiāo)售(shòu)，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分(fēn)期付(fù)款”的销售(shòu)模式成为当(dāng)时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大(dà)特(tè)色，纵观中国香港房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的(de)问题，使房市发展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门不断(duàn)完善、规(guī)范(fàn)化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部(bù)门提升了对于(yú)预售(shòu)楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明自身有资金等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入(rù)律师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银行开设的信(xìn)托账户(hù)（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操作(zuò)等采(cǎi)取全(quán)透明化机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续需自身推(tuī)动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少独肖有哪几个(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十年代(dài)，中国内地面临住(zhù)房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基(jī)础建设(shè)，这一导(dǎo)向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础等城市(shì)化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再(zài)适用于当时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地(dì)产市场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社(shè)会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售商(shāng)品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力(lì)支持国内(nèi)房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分(fēn)配(pèi)，逐步实(shí)行住(zhù)房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从(cóng)计划经济(jì)下的(de)福利分房转向市场经济的(de)商品(pǐn)房。房地产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房(fáng)，解(jiě)决(jué)了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长的(de)两大难题(tí)，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货(huò)币化(huà)，中国(guó)人民银行等多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的(de)信贷政策(cè)，支(zhī)持(chí)购(gòu)房者，极大(dà)作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地(dì)的商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为(wèi)了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体(tǐ)来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发(fā)企业将正在建设中的房屋(wū)预(yù)先出售给购房者，由购房者支付定金或(huò)房(fáng)款的行(xíng)为。区别(bié)于中国(guó)香港(gǎng)，在(zài)中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一(yī)次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的按照(zhào)工(gōng)程进度(dù)付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最(zuì)主要方(fāng)式，预售制极大缩(suō)短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多(duō)年对中国内地(dì)房地产市(shì)场的稳步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不仅解决了(le)房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居住(zhù)水平(píng)，中国内(nèi)地城镇居民(mín)从筒子(zi)楼住到住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到(dào)基本适居，住房事(shì)业(yè)取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为(wèi)中国内(nèi)地(dì)商品房销售最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房销售面积(jī)占总(zǒng)销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了(le)中国内地房地(dì)产行业的发(fā)展。中国内地房地(dì)产历经二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业(yè)各(gè)项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完(wán)成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地(dì)经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道(dào)，房地产带(dài)动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及(jí)其产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷款(kuǎn)余(yú)额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业(yè)务，占比超过(guò)三(sān)分之(zhī)一。从房地产融资存量(liàng)占社融(róng)存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大(dà)面积(jī)违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资(zī)本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投资(zī)渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负(fù)面效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者(zhě)的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商之间的购(gòu)房(fáng)合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同(tóng)关(guān)系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发商(shāng)主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合(hé)同按时向银(yín)行(xíng)进行(xíng)贷(dài)款偿还(hái)，因此购房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资(zī)金(jīn)链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信(xìn)用(yòng)和购房(fáng)者对(duì)行(xíng)业(yè)的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发(fā)放方(fāng)，一旦房企因为市场波(bō)动或经营(yíng)不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和(hé)按揭合(hé)同(tóng)，已经从银(yín)行获得房独肖有哪几个款，如果购房(fáng)者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短(duǎn)期(qī)不(bù)能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银行(xíng)承担(dān)，银行将面(miàn)临较大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于有(yǒu)关的(de)工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来(lái)全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市(shì)重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成(chéng)本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或者(zhě)项目(mù)工程(chéng)总额报价计(jì)算重点资(zī)金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管账户资(zī)金如(rú)何(hé)被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大(dà)开(kāi)发(fā)时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售(shòu)款监管账户(hù)资(zī)金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨(bō)付资金(jīn)，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程(chéng)进(jìn)度(dù)所需(xū)。通(tōng)过这些方式套取的(de)资金，在房企各(gè)地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支(zhī)付的预(yù)付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝大部(bù)分房款在(zài)房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方(fāng)式：预付(fù)款(kuǎn)一般(bān)以定金方(fāng)式(shì)支付，或按工(gōng)程进度分期支(zhī)付(fù)，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二是房屋(wū)交付(fù)后(hòu)发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房提(tí)供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是(shì)期房(fáng)由政府或第三(sān)方(fāng)验收合格并(bìng)提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者(zhě)支付的(de)房(fáng)款。二(èr)是开发商为购房者提(tí)供一(yī)定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期(qī)限内无(wú)条件返还(hái)，最低(dī)首付(fù)比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其(qí)余(yú)房(fáng)款交付后按揭还款，交付(fù)前资(zī)金由第三方(fāng)全(quán独肖有哪几个)程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定金或(huò)首付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公证行(xíng)或产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资(zī)金可(kě)通(tōng)过申请仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发商(shāng)在(zài)房屋建设过程中的资金(jīn)全(quán)部来自(zì)银(yín)行，银行(xíng)根据工程进度(dù)向开发商(shāng)提(tí)供一定比例的(de)贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取(qǔ)得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经(jīng)审(shěn)查后(hòu)发放的验收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，开发(fā)商(shāng)或购房(fáng)者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和(hé)土(tǔ)地交易(yì)税(shuì)，分别(bié)为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含在购房款中，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没有规(guī)定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采取按(àn)工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来(lái)说，支付节点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户(hù)玻璃完(wán)工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在(zài)支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险公司针对期房(fáng)设(shè)计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋(wū)出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司负责(zé)相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支付(fù)

　　英国预售(shòu)制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认无(wú)误后(hòu)签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开(kāi)发商出现财(cái)务(wù)、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者(zhě)10％的(de)定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋(wū)必须经过(guò)房产公(gōng)证(zhèng)公(gōng)司的(de)检验(yàn)验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国(guó)期(qī)房预售(shòu)资金监管(guǎn)极为严格，资金也(yě)由律师监管，在(zài)确认(rèn)工程(chéng)进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发(fā)商，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商必须(xū)完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律(lǜ)空白，社(shè)会上(shàng)“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商(shāng)必须完成定金保全措施才可(kě)预售(shòu)。什么是(shì)定金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合同时，开发(fā)商(shāng)向金(jīn)融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订(dìng)定金保证委(wěi)托合同(tóng)，设置购房者定金的保证(zhèng)或(huò)保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交(jiāo)付(fù)给购房(fáng)者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书(shū)向金(jīn)融机构或保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或保险公司兑(duì)付，同时(shí)，开发商需向购房者(zhě)赔付违(wéi)约金，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前只需支付最(zuì)多不超20％的(de)定金(jīn)，签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外(wài)的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工(gōng)程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项目(mù)资(zī)金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节，新加(jiā)坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花(huā)税，同时(shí)购(gòu)房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一(yī)详细(xì)规(guī)定，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一般为(wèi)合同签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等(děng)完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订(dìng)金与付款会(huì)存入银行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后(hòu)购(gòu)房者支(zhī)付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策(cè)出(chū)手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚(gāng)需和改善(shàn)型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复(fù)工保(bǎo)民生(shēng)，给(gěi)予强有力的金融工具支持(chí)。另一方(fāng)面，从现在(zài)起(qǐ)，对还(hái)在正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个(gè)行业(yè)，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效(xiào)机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介(jiè)入，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资(zī)金监管(guǎn)环(huán)节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或(huò)由政(zhèng)府(fǔ)相关部(bù)门(mén)直接(jiē)监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度(dù)。保修(xiū)期内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)是大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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