饱受争议的二(èr)手房交易中介费(fèi)问题，正逐渐得到监管部门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合(hé)发(fā)布(bù)了(le)关于规范房地产经纪服务(wù)的(de)意见。意见提(tí)及(jí姚笛为文章打过几次胎，文章和姚笛生孩子了嘛)，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房(fáng)源客源优势收(shōu)取过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户(hù)个人信(xìn)息(xī)等(děng)问(wèn)题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基(jī)于上述背景(jǐng)，两部门从加强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内(nèi)容(róng)、合理(lǐ)确(què)定(dìng)经纪服务(wù)收(shōu)费、严(yán)格(gé)实行明(míng)码标价等十(shí)方(fāng)面，提(tí)出了意(yì)见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城(chéng)市二手房交易占比(bǐ)逐渐增(zēng)加。以北京、上(shàng)海为例，二手(shǒu)房占市场成交比例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖中介(jiè)居间成(chéng)交，房地产(chǎn)调控重心逐(zhú)渐从开发商(shāng)过渡到中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广东(dōng)省(shěng)城(chéng)规院住房(fáng)政策研究中(zhōng)心首席(xí)研究(jiū)员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说属于金额(é)不低的大宗交易，由于二手房(fáng)交易(yì)成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非常强的专业性(xìng)，居民往往通(tōng)过中介来完成。但很多中介利(lì)用(yòng)信息不对称等问题，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如收(shōu)取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对居民(mín)造成额外的负担(dān)，而且这些(xiē)服务事(shì)项并未明码标价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市场交易(yì)过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为及其(qí)主(zhǔ)体进(jìn)行规范和秩序整顿(dùn)，是(shì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市(shì)场中，历(lì)来对房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务行业关注最多的一个话题，便是房(fáng)地(dì)产经纪服务费(fèi)的问(wèn)题(tí)。

　　张大(dà)伟认为，未来相关(guān)部门主(zhǔ)要(yào)监管(guǎn)的重点，将是对(duì)房地产经纪服务收费及中(zhōng)介交(jiāo)易进行(xíng)规范。

　　在(zài)热点城市，二(èr)手房(fáng)屋交易过(guò)程中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低(dī)的中介费。以北京某房地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套(tào)1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务(wù)收费上，两部门在此次意(yì)见中提(tí)及(jí)，房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构要合理降低(dī)住(zhù)房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服(fú)务费用(yòng)。鼓励按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分档定价(jià)。引(yǐn)导由交易双方共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目(mù)前(qián)房地(dì)产经纪服务收(shōu)费标准的最早依(yī)据是1995年国家计委(wěi)建设部下发的《关于(yú)房地(dì)产中介服(fú)务(wù)收费的(de)通知》（971号(hào)文），其中第(dì)六条(tiáo)规定：房屋买卖代(dài)理(lǐ)收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北(běi)京市执行的2014年(nián)更新后的(de)收费标(biāo)准，即(jí)根据这样的(de)规定(dìng)：“少数(shù)特别复(fù)杂的(de)住宅买(mǎi)卖经纪服务(wù)，经交易各方协商同意，可在规定的(de)收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前北京(jīng)二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着“简政放权”的精(jīng)神，北(běi)京2015年取(qǔ)消了房地(dì)产中介服(fú)务(wù)等57个政(zhèng)府定价，房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费多少由(yóu)各中(zhōng)介机构(gòu)自(zì)行决(jué)定。

　　“房(fáng)产中介机(jī)构在实际(jì)收取费用过(guò)程中，相关监(jiān)管(guǎn)部门(mén)当前(qián)并未(wèi)明确具(jù)体(tǐ)的中介费(fèi)率，中介机构仅需在服务(wù)过程中对收(shōu)费标准进行明码标价即可(kě)。而房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)机构在具体收取过程中(zhōng)，会(huì)结合房屋(wū)价值及工资标准，综合(hé)计算(suàn)出合适的中(zhōng)介费率。”姚笛为文章打过几次胎，文章和姚笛生孩子了嘛张大(dà)伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公(gōng)示服务(wù)项目、服务内容和收费标准，不得(dé)混合标价和捆绑(bǎng)收(shōu)费。房地产经纪机构提(tí)供的基本服务(wù)和延伸服务(wù)，应(yīng)当分别明(míng)确(què)服务项目和收(shōu)费标准。房地产经(jīng)纪(jì)机构收(shōu)费前应当(dāng)向交易当(dāng)事(shì)人(rén)出具收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收(shōu)费(fèi)金额(é)，由当事人签(qiān)字(zì)确认。

　　另外，对收(shōu)费明显(xiǎn)高于市场平均(jūn)水平的房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)，住房和城(chéng)乡建设部(bù)门将会同市场(chǎng)监管等部门(mén)采(cǎi)取约(yuē)谈等综(zōng)合(hé)措(cuò)施进(jìn)行重点监管。市场监管部门会同(tóng)有关部(bù)门依法查处不(bù)按规定明码标价、操(cāo)纵经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费等违(wéi)反(fǎn)价格(gé)和(hé)反垄断法律法规的行为(wèi)。对房地产经纪(jì)机(jī)构相关(guān)违法违规信息，市场监(jiān)管部门(mén)要依法依规纳入国家企业信用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则(zé)实(shí)行分档定(dìng)价，是否意味着，未来(lái)豪宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总(zǒng)裁兼深(shēn)圳中(zhōng)原总经理(lǐ)郑叔(shū)伦称(chēng)，住建(jiàn)部发文鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价，合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服(fú)务费(fèi)用(yòng)，主(zhǔ)要还是(shì)规范行业，打(dǎ)击(jī)收(shōu)费过高的经纪机构，但对(duì)市场影响有限(xiàn)，“以深(shēn)圳为例(lì)，深(shēn)圳市场豪(háo)宅和普宅(zhái)本来(lái)收费(fèi)就不同，各家收(shōu)费(fèi)普遍(biàn)在合(hé)理范(fàn)围内，加上经纪(jì)服务费用对(duì)市场的影响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出，由于当(dāng)前(qián)两(liǎng)部门(mén)提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即(jí)只(zhǐ)是(shì)纲(gāng)领性文件而非规定，未来如何具(jù)体认定(dìng)其(qí)中的(de)细则(zé)，还需(xū)要(yào)看(kàn)各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域的调(diào)整(zhěng)改(gǎi)善(shàn)、规(guī)范(fàn)化，有利于行业健康(kāng)发展。同时(shí)，由于(yú)二手房(fáng)很多房源在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权(quán)抵押、不同税费等都可能对交易产生(shēng)影响，这对房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)行业的专业性提出更(gèng)高的要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应该(gāi)由上下(xià)家(jiā)各(gè)支付一半的中介(jiè)费，但在(zài)一些热点城市的二(èr)手房交易(yì)过程中(zhōng)，往往会有这样的情(qíng)形，因(yīn)部分购(gòu)房者处于弱(ruò)势(shì)地位，从而会出现中介(jiè)费及税(shuì)费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承(chéng)担(dān)中介费，这部分(fēn)费(fèi)用也(yě)可能通过转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些(xiē)房产中介公司将其视为向购房者单(dān)边收(shōu)费的行为。部分(fēn)中介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收(shōu)费的基(jī)础上，再(zài)次(cì)向房东收取费用，而(ér)这部分(fēn)费(fèi)用，房东往往(wǎng)会(huì)将其转再次(cì)转嫁(jià)给购房者(zhě)，这实际上相(xiāng)当于变(biàn)相推高了房(fáng)价。两(liǎng)部门提出(chū)严禁(jìn)操纵(zòng)经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费，不仅有利(lì)于提高交易中操作的透明(míng)度，也有(yǒu)利(lì)于(yú)房价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称。

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