文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的(de)全(quán)国住房和城(chéng)乡建设(shè)工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明(míng)确表态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房(fáng)预售制(zhì)了，用(yòng)你的(de)钱，建你(nǐ)的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实(shí)力的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发(fā)时(shí)代步(bù)入高质量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然二(èr)次房改是个(gè)技术活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长效(xiào)机制，长效机制四大(dà)关键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如(rú)果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延(yán)期(qī)办理甚(shèn)至不能交房(fáng)的风(fēng)险。从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不(bù)炒精(jīng)神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情(qíng)况？简单科普一(yī)下：商(shāng)品房预(yù)售最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般(bān)有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并(bìng)非像中国(guó)一样(yàng)在(zài)支付(fù)完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发商工程进度在(zài)完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资(zī)金(jīn)监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定(dìng)会(huì)触(chù)发风险，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机(jī)取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制度有一(yī)定历史阶(jiē)段性，现在中国(guó)住(zhù)房进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，取消(xiāo)预(yù)售制度有助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，当然这需要配套(tào)房(fáng)企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只要坚持(chí)市场化(huà)改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是(shì)所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的本(běn)质是向善(shàn)，是以客(kè)户为中心，房(fáng)地(dì)产也不能例(lì)外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐(lè)业、社会(huì)长治久安(ān)、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财(cái)税改革方案研(yán)究(jiū)时，对预售(shòu)制(zhì)、房(fáng)地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等(děng)进行过长期系统的(de)专项研究。（参考后来形成的(de)专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租(zū)资金周(zhōu)转期(qī)长等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或(huò)者(zhě)其他临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求(qiú)是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能(néng)购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是(shì)中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这一(yī)系列问题(tí)，不少地产商开始(shǐ)探(tàn)求新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这(zhè)模(mó)式一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房地(dì)产销售(shòu)，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对(duì)于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加(jiā)快自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还印发售楼说明(míng)书，上(shàng)有文(wén)字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家就拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的资金压(yā)力(lì)，加速了(le)房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售(shòu)模式(shì)成为当时中国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高(gāo)效率地(dì)解(jiě)决(jué)了核心的住房(fáng)供不(bù)应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市发(fā)展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式(shì)推动了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣(róng)，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完(wán)善(shàn)、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机(jī)制(zhì)，促(cù)进市(shì)场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求(qiú)开(kāi)发商在预售(shòu)前，确保地价款已经(jīng)全部(bù)支付，还要证明自(zì)身(shēn)有资金(jīn)等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师(shī)的核(hé)准(zhǔn)。为(wèi)了(le)防止开发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等(děng)造假，套取监管账户资(zī)金，中国(guó)香港要(yào)求律师(shī)行在银行开设的(de)信托账户（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身(shēn)推动(dòng)项(xiàng)目完工(gōng)。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国(guó)内地面临住房(fáng)需求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期(qī)发展工(gōng)业化(huà)的进程大(dà)于城市化(huà)进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础(chǔ)等城市(shì)化配(pèi)套问题，才能(néng)进一步推(tuī)进城(chéng)市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分(fēn)房制度也出现了分配不(bù)公、效率低(dī)、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临(lín)商品房的需(xū)求(qiú)量大，而社(shè)会(huì)缺少大型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供(gōng)应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑(yí)是(shì)对内地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香(xiāng)港预售(shòu)商品房制(zhì)度，先后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通知》文(wén)件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化(huà)、住(zhù)房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计(jì)划经济下(xià)的福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发(fā)时间周期(qī)长(zhǎng)的(de)两大难题(tí)，开(kāi)发商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发(fā)模式，住(zhù)房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银行等多方迅速出(chū)台(tái)相关的(de)信(xìn)贷政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的(de)商品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企业将正在(zài)建(jiàn)设中(zhōng)的房(fáng)屋(wū)预先出(chū)售给购房者，由购房(fáng)者(zhě)支付定金或房款的(de)行(xíng)为。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商(shāng)品房预(yù)售流程为：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签(qiān)订(dìng)商(shāng)品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和(hé)预(yù)告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的(de)按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地产市场快(kuài)速发展阶段的(de)资金需(xū)求(qiú)，也(yě)提高了居民(mín)居住水平，中国(guó)内地(过渡句在文章中起什么作用，过渡句在文中起什么作用,有什么好处dì)城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步(bù)，数(shù)十年(nián)时间走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改革开(kāi)放以来(lái)，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成区面积(jī)由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内地(dì)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房(fáng)地产行业的发(fā)展。中国(guó)内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地(dì)产带动的(de)上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地(dì)产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉(lā)动的投资占全(quán)社(shè)会固定资(zī)产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷(dài)款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等(děng)通道业务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房(fáng)地产融资(zī)存(cún)量(liàng)占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企(qǐ)大面积违(wéi)约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不(bù)良率(lǜ)大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股债房(fáng)市值(zhí)的(de)比例较高(gāo)，主要(yào)是因为住房市(shì)值高，以及中(zhōng)国资本市(shì)场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房(fáng)等(děng)风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开(kāi)发(fā)商之间的购房(fáng)合(hé)同(tóng)、购房(fáng)者和银行的(de)按(àn)揭贷款合同是两(liǎng)个(gè)独立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据(jù)购房合同向(xiàng)开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合(hé)同按(àn)时向(xiàng)银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承担的(de)风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行(xíng)周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场(chǎng)波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系(xì)列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通(tōng)过(guò)与购房(fáng)者签订的(de)预售合同和(hé)按揭合(hé)同，已经从银行获得(dé)房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担(dān)，银行(xíng)将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的预售监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规(guī)定了开发企业预售商(shāng)品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商(shāng)品房(fáng)预(yù)售款监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售资金监管规(guī)定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点监管资金比(bǐ)例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则(zé)按照项目的建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目工程(chéng)总额报(bào)价(jià)计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管(guǎn)账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设(shè)。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工(gōng)程(chéng)方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资(zī)金(jīn)，在(zài)房企各地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做提供了资(zī)金(jīn)流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资(zī)金(jīn)循(xún)环(huán)高周(zhōu)转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定金(jīn)或预(yù)付款(kuǎn)保护机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例(lì)相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预(yù)付款一般以定金方式(shì)支付，或按(àn)工程(chéng)进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋(wū)交(jiāo)付后发放按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量(liàng)的保障(zhàng)有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方(fāng)验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取得(dé)购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的房款。二是开发商为购房(fáng)者(zhě)提(tí)供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其(qí)余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及(jí)首(shǒu)付(fù)环节，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据，2021年美国(guó)平(píng)均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金(jīn)或(huò)首付外，购房者在房屋(wū)交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防止开发(fā)商挪用资金，购房者的(de)定(dìng)金及首付过渡句在文章中起什么作用，过渡句在文中起什么作用,有什么好处款由(yóu)第(dì)三方公证行或产(chǎn)权(quán)保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任何(hé)责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付时需(xū)取得(dé)由政府相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可零首付(fù)购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商(shāng)或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后即可(kě)预(yù)售(shòu)房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如(rú)由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地(dì)交易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采取(qǔ)按工期(qī)支付房款的(de)制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行支付(fù)，具(jù)体支付节点、比例因项目(mù)而(ér)异。一般来(lái)说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工(gōng)、地板(bǎn)完工(gōng)、全部(bù)完(wán)工，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在支付房款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固(gù)定(dìng)利(lì)率，银行按施工节(jié)奏分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一定(dìng)使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对期房设(shè)计了两种保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋(wū)出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商(shāng)出(chū)现财(cái)务(wù)、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按(àn)工程进度付款的(de)方式(shì)，但是交房前付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司(sī)的检验验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预(yù)售(shòu)资金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即(jí)资金在进(jìn)入开发(fā)商账户前经过(guò)两道(dào)关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设(shè)置期(qī)房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必(bì)须完成“预(yù)售房定金保全(quán)措施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日(rì)本二战(zhàn)结(jié)束后由于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金(jīn)超(chāo)过(guò)过渡句在文章中起什么作用，过渡句在文中起什么作用,有什么好处5％或超1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须(xū)完成定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指定(dìng)保证机(jī)构或保险机构(gòu)签订定金保证委托(tuō)合同，设(shè)置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证明书交付(fù)给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也(yě)受该措施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证(zhèng)金证明书向金融(róng)机构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购房者赔(péi)付违约金，一般约为(wèi)房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即(jí)可(kě)向银(yín)行申请贷款，但(dàn)交房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交(jiāo)房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房(fáng)款的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同(tóng)时(shí)购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流(liú)程(chéng)做了统(tǒng)一详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加(jiā)而(ér)增加，未放(fàng)款部分无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专(zhuān)门的(de)项目资金账(zhàng)户，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产到了政策出(chū)手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的(de)支(zhī)持力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复(fù)工保民(mín)生(shēng)，给予强有力的(de)金融工具支持。另一(yī)方面，从现在(zài)起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估(gū)计形(xíng)势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付款机(jī)制或交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保护购房(fáng)者的权益。资金(jīn)监管环节，引(yǐn)入独立于开发(fā)商、银行的(de)第(dì)三方资(zī)金监(jiān)管机构，或由政府相关部门(mén)直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节，建立商品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商(shāng)应(yīng)对房(fáng)屋质量(liàng)问题全权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者(zhě)在保修期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预售制(zhì)是大(dà)势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售制(zhì)已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了(le)，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民(mín)众的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 过渡句在文章中起什么作用，过渡句在文中起什么作用,有什么好处