一(yī)线(xiàn)城市，也不端(duān)着了。

　　昨天，深圳取消二手房指导(dǎo)价的消息(xī)在房产圈刷屏(píng)了。

　　这条消(xiāo)息为什么这么重要(yào)？首先二手房指导价被称为“核弹级”政策，其次深圳几乎是最后一个还(hái)在“认真(zhēn)”实施这条政策的城市，最后深(shēn)圳是房价(jià)前三的(de)核心城市。所以，深圳的(de)一举(jǔ)一动都具有风(fēng)向标意义。

　　有分(fēn)析人士指(zhǐ)出，深(shēn)圳二(èr)手(shǒu)房指导价如(rú)果取消(xiāo)，首(shǒu)先有(yǒu)利(lì)于(yú)深圳(zhèn)二(èr)手房回暖(nuǎn)，然后二手房回暖有利(lì)于深(shēn)圳(zhèn)楼市总体回暖，最后深圳楼(lóu)市回暖有利(lì)于全国(guó)楼市回暖....

　　看吧，这妥妥的“蝴蝶效应”。

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　　“核弹调控”退出(chū)？

　　昨(zuó)天，深圳疯传“二手房指导价(jià)”正式结束(shù)。传言称：二手房贷款(kuǎn)不按(àn)官方参(cān)考(kǎo)价（指导价），银(yín)行核(hé)定(dìng)房价以(yǐ)网签备案价和评(píng)估价孰低为(wèi)准。

　　自此，参考价(jià)真正变成了“参考价”。

　　目前没有看到官方文件。据证券时报21日消息，目前深圳多家(jiā)大行(xíng)表示“尚(shàng)未接到(dào)正式通知，目前仍按参(cān)考(kǎo)价办(bàn)理(lǐ)按(àn)揭”。所以还(hái)需要持续的关(guān)注。

　　易居研(yán)究(jiū)院研究总监严跃进认为，本次政策大概率为真，更(gèng)多体现(xiàn)为银行(xíng)贷款(kuǎn)等(děng)领(lǐng)域按照新的规则进行，但不会出台正式(shì)文件。

　　有时候(hòu)，有些事情，是不(bù)用发(fā)文件的(de)。毕竟可以“窗口(kǒu)指导(dǎo)”。

　　2021年2月8日，深圳楼市二手房(fáng)指导价(jià)横空出世(shì)。当时，无锡市是几线城市深圳一口气(qì)公布(bù)了全(quán)市3595个小区的参考价，很多(duō)南(nán)山、福田、宝安中(zhōng)心区(qū)的高(gāo)价盘，直接按(àn)照(zhào)当时的市场价打(dǎ)了5折、6折来“指导”，银行只能(néng)按照指导(dǎo)价(jià)来计算首付、发放贷款(kuǎn)。

　　当时大家还不觉得(dé)厉害，但经(jīng)历了这两(liǎng)年的痛苦，才深知为(wèi)啥叫做(zuò)——“核弹(dàn)级”。

　　举个(gè)例子(zi)，市场价1000万的(de)房子，如果(guǒ)不“指导”，可以首付3成即300万；如果指导(dǎo)价打七折即700万(wàn)，那么首付3成210万，加上需要全款支(zhī)付(fù)的(de)部分，实际首付去到了510万，相当于首付5成了（多给210万(wàn)首(shǒu)付）。这(zhè)直接让(ràng)大批量买家，失(shī)去了购房能力，相(xiāng)当于强势“降杠杆”。

　　自深圳推行二手房参(cān)考价以后，东(dōng)莞、宁波、成(chéng)都、三亚、西安、合肥、广(guǎng)州(zhōu)等10多个城市陆续跟进。事实(shí)也确实证明了(le)，这条政策(cè)的“核(hé)弹”级别。

　　到了2021年10月，根据安(ān)居客(kè)的统(tǒng)计，实施二手房指导价的(de)10个城市，有(yǒu)8个(gè)挂牌价降了。

　　2022年(nián)受到疫(yì)情的影响(xiǎng)，二(èr)手房(fáng)更是(shì)惨不忍(rěn)睹。以2022年(nián)12月数据(jù)为例(lì)，全(quán)国70个大中城市(shì)房价只有6个同比上涨，其他的泥沙俱(jù)下。

　　2

　　深圳(zhèn)，有人付出了沉重代价

　　据(jù)深圳(zhèn)乐有家研究(jiū)中心数据显示：成交量上，二手房指导价出台当年，深圳二(èr)手(shǒu)住宅(zhái)成(chéng)交量同(tóng)比下滑57％。2022年继续腰(yāo)斩，成交量(liàng)同比下滑47％，全年成交量仅2.2万套，创近(jìn)二十(shí)年最低记录，相较2020市场高峰缩水近八成。

　　价格(gé)方面，与二手房指(zhǐ)导价发(fā)布当月相比，如今二手(shǒu)房挂牌价低于(yú)及接近参考价的房源占比大幅增(zēng)加(jiā)。2023年一季度，深(shēn)圳(zhèn)各(gè)区二手房成交(jiāo)TOP10小区中(zhōng)，过半成交(jiāo)价低于参考(kǎo)价。

　　只(zhǐ)有真实经历其中的(de)人，才能深(shēn)切的感(gǎn)知(zhī)其威力。

　　深(shēn)圳房东，斩仓(cāng)的新闻不(bù)绝于耳。

　　据说(shuō)一(yī)位码农三(sān)年前高杠杆(gān)买了(le)2套华润城，月(yuè)供(gōng)12万，最终亏(kuī)损1000万破产。据媒体推测，如果(guǒ)案(àn)例属实(shí)，买(mǎi)家的实(shí)际购房(fáng)成(chéng)本高(gāo)达20万/平，目前价格跌至14万/平，叠加这三年(nián)的房贷(dài)和持(chí)有成本，差不(bù)多(duō)亏(kuī)损超千万。

　　深圳一大批人这两年(nián)感受到(dào)了太多“心酸(suān)”。二手房成交量(liàng)创下(xià)多年新低，学区房(fáng)神话不再，房产中介的日子难过，投资客挥(huī)泪斩仓....

　　在稳楼市的基调下，2022年以来，实施(shī)了二(èr)手房指(zhǐ)导价的城市陆陆续续(xù)低调退出，目前只有深圳(zhèn)还是(shì)最后的(d无锡市是几线城市e)“堡垒”。

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　　“风向(xiàng)标(biāo)”意义明显

　　最近一线城(chéng)市也(yě)不端着(zhe)了。

　　近日，北京在房山(shān)区试点多子女家庭和职住(zhù)平衡家庭购房(fáng)支持(chí)政策(cè)。上海也考(kǎo)虑(lǜ)予以多(duō)孩家庭在新房计(jì)分(fēn)制度政(zhèng)策上的支持。

　　从最新公布(bù)的3月(yuè)份(fèn)70个大中城市商品住宅销售价格变动情(qíng)况来(lái)看，广州、深(shēn)圳的新房(fáng)、二手房价格仍然是(shì)同比去年依然(rán)是下(xià)降的。

　　北京、上(shàng)海已经同比增长了(le)，其(qí)他二(èr)线城市如(rú)杭州、成(chéng)都、南(nán)京(jīng)、合肥等城市价格都是(shì)同比上涨(zhǎng)的。

　　广州、深圳能不(bù)急吗？

　　事实上，上面可能更急。3月份，两部(bù)门联(lián)合发文(wén)，全面推动二(èr)手房“带押过户”全国实施，这(zhè)是一(yī)条被广泛好评的新政。对于激(jī)活二手房交(jiāo)易，具有定海神针般的作用。

　　住建部部(bù)长倪虹近日更是指出：建筑(zhù)业、房地产企业要发挥国(guó)民经济“顶梁柱(zhù)”“压(yā)舱石”作用。回归(guī)到常识，从字面理解一下这两个词(cí)，意思就是——顶梁柱如果不行(xíng)了，上面不就(jiù)塌(tā)了(le)嘛(ma)？压舱(cāng)石如果压不住，小船不就翻(fān)了？

　　也(yě)许，今(jīn)年扶持楼市的政(zhèng)策，还有(yǒu)一(yī)大波正在(zài)路(lù)上...

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