万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让(ràng)这个(gè)位于北京海淀的(de)豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘(mì)开发商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人被(bèi)中国信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套(tào)万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出(chū)，业(yè)主并非中赫(hè)集团，那些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看到这(zhè)些业主的(de)维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被(bèi)割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可(kě)能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头(tóu)是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀(diàn)核心区(qū)位，名校(xiào)环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司不良(liáng)债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债(zhài)权转让(ràng)项目的处置主体是中国信达(dá)资(zī)产管理股份有限公司北京市分公(gōng)司（下(xià)称中国信达(dá)北分），处置的是(shì)对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房(fáng)地(dì)产开发有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有限(xiàn)公司是(shì)共(gòng)同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看(kàn)，这就(jiù)是(shì)一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子(zi)实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第(dì)一财经的报(bào)道证实了上(shàng)述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫(hè)集团早就(jiù)把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)基本都是(shì)北(běi)京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商(shāng)业大佬(lǎo)也是万柳书院的(de)业主。另据(jù)地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集(jí)团的高(gāo)管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主确实已经支付(fù)价款并实际占有，那(nà)么，中国信达(dá)转让这笔不良债(zhài)权回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准(zhǔn)还是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但(dàn)未(wèi)办理过户(hù)手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民(mín)法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提出(chū)执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要(yào)求(qiú)退还购房款或办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民(mín)法院(yuàn)报公布《最高人民法(fǎ)院关于(yú)商品房消(xiāo)费者权利(lì)保护(hù)问题的批(pī)复》，以司法解释的方式明(míng)确了购房人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者(zhě)以居住为目的购买房屋并已支(zhī)付(fù)全(quán)部价(jià)款(kuǎn)，主张(zhāng)其房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付请求权(quán)优先于建设工(gōng)程(chéng)价款(kuǎn)优先(xiān)受偿权、抵押权以(yǐ)及(jí)其他债权(quán)的，人民法院(yuàn)应当予以支持(chí)。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房为什么球星都觉得梅西是最佳子均为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良债权，实(shí)际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本(běn)，抵押的这7为什么球星都觉得梅西是最佳5套(tào)房子，还(hái)会被业(yè)主讨回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中(zhōng)国(guó)信达申请不良(liáng)债权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞为中赫(hè)集团旗下(xià)子公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限(xiàn)责任(rèn)公司(sī)成为(wèi)了(le)唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发(fā)商，相较其(qí)他房企，中赫集(jí)团既没有很(hěn)大规(guī)模，也没有很高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个(gè)个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入(rù)北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天(tiān)价，成为(wèi)当时(shí)京城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引发了(le)市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更(gèng)是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科等(děng)大型知名房企(qǐ)手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成(chéng)为(wèi)北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入(rù)市(shì)场，无论是一块块(kuài)从(cóng)荷(hé)兰运回(huí)来(lái)的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格(gé)，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就可(kě)看出(chū)其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如(rú)今，它远远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单(dān)价(jià)达到惊人的36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了(le)不少知(zhī)名人士(shì)，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则(zé)居(jū)住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功奠定(dìng)了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界(jiè)贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房(fáng)，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务(wù)，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落(luò)到(dào)这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近(jìn)十(shí)年(nián)来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在(zài)2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集(jí)团(tuán)就尝试(shì)过多(duō)元(yuán)化(huà)业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的目光，放到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出(chū)后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国(guó)安(ān)足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的(de)新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部全部股权。如(rú)果(guǒ)北(běi)京(jīng)国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其(qí)实(shí)控人周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份质押(yā)陆续质(zhì)押(yā)，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录(lù)。质权(quán)人包括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京(jīng)建工、山东国(guó)际信托、中融信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与(yǔ)入主(zhǔ)北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后(hòu)，不仅国(guó)安的经营状况没(méi)有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也(yě)被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球俱(jù)乐(lè)部实(shí)现营业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金(jīn)辉(huī)夫(fū)妇还在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的(de)中赫集(jí)团股份(fèn)，但国安和(hé)中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的(de)高(gāo)达(dá)11亿，北(běi)京(jīng)国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确(què)定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被(bèi)执行(xíng)10个多(duō)亿的北京国安，又如(rú)何能(néng)独善其(qí)身(shēn)？

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