文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住(zhù)房和(hé)城乡建设工(gōng)作会议(yì)提出“有条件的(de)可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一(yī)个(gè)月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广(guǎng)东等(děng)地(dì)明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房(fáng)者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的别建(jiàn)了，不(bù)能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发(fā)时代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平(píng)的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大关(guān)键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地(dì)产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关(guān)，解好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能交付的(de)风(fēng)险。从个人(rén)层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房的风(fēng)险。从行(xíng)业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于(yú)落实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议(yì)取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外(wài)什么(me)情(qíng)况？简单科普一(yī)下(xià)：商品房预售(shòu)最(zuì)早源于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆(gān)的方(fāng)式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预(yù)售制度。其(qí)实(shí)，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了(le)！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商在项目获得(dé)政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购买期房(fáng)后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付(fù)完(wán)首付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开(kāi)发(fā)商(shāng)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)在完(wán)全交房前进行分期(qī)支付(fù)。所以，预(yù)售制度是需要严(yán)格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚(fá)措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预(yù)售(shòu)制度有一定(dìng)历(lì)史(shǐ)阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存量时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)有助于降负(fù)债(zhài)降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当(dāng)然这(zhè)需要配(pèi)套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市(shì)场信心和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地(dì)产回归实体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业的(de)本质是向善，是以(yǐ)客户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不能例外(wài)，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福(fú)一(yī)家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业(yè)企业健康发展的重大措施(shī)。在当前(qián)的情况下，取(qǔ)消预售制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三好生、新模式(shì)等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国(guó)务院发展研究中心参与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究时，对预(yù)售(shòu)制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十(shí)年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖身于木屋(wū)或(huò)者其(qí)他(tā)临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高，不过大(dà)多数居民(mín)的(de)储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需要雄(xióng)厚的(de)资(zī)金实力(lì)才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这一系列(liè)问(wèn)题(tí)，不少地产商开始探求新(xīn)的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的(de)市(shì)民数量(liàng)有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信置(zhì)业(yè)有限公司，凭(píng)借商业直觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳运业务的(de)经(jīng)验，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独到(dào)的(de)见解，在努力寻求方(fāng)法(fǎ)加(jiā)快自(zì)身(shēn)资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除(chú)了分层出售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的订金，采用(yòng)类似租(zū)金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速(sù)了房屋的(de)建(jiàn)造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造(zào)商(shāng)的资金问题(tí)，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是(shì)“元电荷e等于多少？双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中(zhōng)国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一(yī)大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效(xiào)率地解决了核(hé)心的住房供不(bù)应求(qiú)的(de)问(wèn)题(tí)，使房(fáng)市发展进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了(le)中国(guó)香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断完(wán)善、规(guī)范化(huà)，建立(lì)健(jiàn)全(quán)的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部(bù)门提升了对于预售楼花制度(dù)的监(jiān)管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要(yào)证(zhèng)明自身有(yǒu)资金(jīn)等能(néng)力把项目完(wán)成，资金需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透(tòu)明(míng)化(huà)机(jī)制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风险方，后(hòu)续需自(zì)身推动(dòng)项目完工。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发(fā)展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使前期发(fā)展工业化的(de)进程大于(yú)城市化(huà)进程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础(chǔ)等城市化配套问题，才能(néng)进一步(bù)推进城市化。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分(fēn)房制度，住房市(shì)场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房制(zhì)度也(yě)出现了分(fēn)配不(bù)公(gōng)、效率低(dī)、配套差等问题(tí)，因此福利分房制度(dù)不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面(miàn)临商品房的(de)需(xū)求量大(dà)，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地产开发(fā)商，商品房供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是(shì)对内地(dì)房地产市场(chǎng)的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港预售(shòu)商品房制(zhì)度，先后出(chū)台多项文(wén)件，大力支持国内房地(dì)产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房无偿(cháng)实物分(fēn)配(pèi)，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会(huì)化(huà)的(de)住房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济(jì)的商品房。房地产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发时间周(zhōu)期(qī)长(zhǎng)的两大难(nán)题(tí)，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中国(guó)人(rén)民(mín)银(yín)行(xíng)等多方迅(xùn)速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压(yā)力(lì)，加(jiā)快城镇住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指房地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋(wū)预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为(wèi)。区(qū)别于(yú)中国香港，在(zài)中国(guó)内(nèi)地实践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售流程为：房地(dì)产开发(fā)商(shāng)办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进(jìn)行备(bèi)案登(dēng)记和(hé)预(yù)告(gào)登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者(zhě)需要(yào)一次性付清首付(fù)款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发(fā)商(shāng)可(kě)能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照工程进度付(fù)款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售(shòu)制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的(de)稳步发展起到(dào)了重要作用(yòng)，不(bù)仅解决了(le)房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需(xū)求，也提高(gāo)了居民(mín)居住水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居(jū)民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居(jū)到基本适居，住房(fáng)事业(yè)取得(dé)巨大进步，数十年时(shí)间(jiān)走(zǒu)完发达国家(jiā)几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进(jìn)程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区(qū)面积(jī)由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)商品住(zhù)宅期房销售(shòu)面积占总销售(shòu)面(miàn)积(jī)的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中国内(nèi)地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发(fā)展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无到(dào)有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地(dì)经济(jì)高(gāo)增长的(de)火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的(de)上下游(yóu)产(chǎn)业链特(tè)别长，高达(dá)50多(duō)个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社(shè)会固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资(zī)占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积(jī)违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测(cè)算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债房市值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股债房(fáng)市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银(yín)行(xíng)利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发(fā)商之间的购(gòu)房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是(shì)两个独立(lì)的(de)合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购(gòu)房者只能(néng)根据(jù)购房合同向开发商(shāng)主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按(àn)时向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿还(hái)，因(yīn)此购房(fáng)者(zhě)承(chéng)担的风(fēng)险(xiǎn)较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会引发资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企(qǐ)通(tōng)过与(yǔ)购房者签订的(de)预(yù)售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还款能力或短(duǎn)期(qī)不能还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中(zhōng)明确(què)规定了开发企业预售商(shāng)品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用于有关(guān)的工程(chéng)建设，商品房(fáng)预售款监管(guǎn)的(de)具(jù)体办法，由房地(dì)产管理部(bù)门制(zhì)定。但多年(nián)以来全国并没(méi)有统(tǒng)一的预售资(zī)金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等(děng)城市则按照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)或者项目(mù)工(gōng)程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是(shì)，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过去(qù)房地产大开发时代的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调预(yù)售款监管账(zhàng)户资(zī)金，是行业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包(bāo)方，以(yǐ)工程(chéng)建设名(míng)义，获得(dé)监管账户拨付资金(jīn)，再(zài)由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的(de)工(gōng)程款，远超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过这些(xiē)方(fāng)式套取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金(jīn)循环高周(zhōu)转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金(jīn)，一般(bān)设有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购(gòu)房者支付(fù)的预付款比例(lì)相对较低，绝大部(bù)分房款在(zài)房(fáng)屋交付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷(dài)款方(fāng)式(shì)：一般(bān)采用两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为(wèi)购房者提供一(yī)定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期(qī)限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开(kāi)发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的(de)定金及(jí)首付款由第三方公证行(xíng)或(huò)产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在(zài)房屋(wū)建设过程(chéng)中的(de)资金全部来(lái)自(zì)银行，银行根据工(gōng)程进(jìn)度向(xiàng)开发商提供一定比例(lì)的贷(dài)款，由于开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资(zī)金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在(zài)房屋交付时(shí)需(xū)取得由政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部门经审查(chá)后发(fā)放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收凭证向银(yín)行得到购房(fáng)者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付购房，房款按(àn)建造工(gōng)期进度(dù)支付(fù)，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，开(kāi)发(fā)商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能(néng)购买，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房者需支(zhī)付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德(dé)国没有规(guī)定最低(dī)首(shǒu)付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付房款的制度(dù)，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完(wán)工(gōng)、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在(zài)支付房(fáng)款(kuǎn)前(qián)申请(qǐng)房贷(dài)，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定(dìng)利(lì)率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针对期房设(shè)计了(le)两种保险(xiǎn)，保险的功能是当(dāng)房屋(wū)出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的房产、资(zī)金(jīn)、合同(tóng)等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英(yīng)国(guó)采取按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款的(de)方式，但是交房前付款比例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司(sī)的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预(yù)售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也由律师(shī)监(jiān)管(guǎn)，在确(què)认工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入开发(fā)商(shāng)账户前经过两道(dào)关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　日本(běn)期(qī)房(fáng)交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房(fáng)屋(wū)供给(gěi)严(yán)重失衡，叠(dié)加(jiā)法律(lǜ)空白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者(zhě)支付(fù)定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的(de)部分，法律要求开发商必须完(wán)成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定(dìng)金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双方签订购房合(hé)同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合同，设(shè)置购房者定金的保(bǎo)证或(huò)保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金(jīn)证明书交付给购(gòu)房者(zhě)。除定金外(w元电荷e等于多少？ài)，其(qí)他预先支付(fù)的购房(fáng)款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭(píng)保证金证明(míng)书(shū)向(xiàng)金(jīn)融机构或保证机构(gòu)或(huò)保险公(gōng)司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购房(fáng)者赔付违(wéi)约金，一(yī)般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购(gòu)房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩(shèng)余(yú)房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约(yuē)可(kě)返(fǎn)还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的(de)订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花(huā)税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的(de)方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支(zhī)付节(jié)点一(yī)般(bān)为合同签订(dìng)后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依(yī)照工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随(suí)着放出(chū)贷(dài)款的增(zēng)加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，购房者的(de)订金(jīn)与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资(zī)金提(tí)取(qǔ)须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购(gòu)房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当前房地(dì)产(chǎn)到(dào)了(le)政策出手(shǒu)临(lín)界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局(jú)部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还(hái)在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个(gè)行业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势(shì)复杂性(xìng)和人(rén)性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环节，建立(l元电荷e等于多少？ì)开发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护(hù)机制，如将(jiāng)已支(zhī)付(fù)定金冻(dòng)结至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺(quē)陷等(děng)情况提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，建立(lì)按工(gōng)程进度付款机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益(yì)。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入(rù)独立于开(kāi)发商、银行的第(dì)三方资金监管机(jī)构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环(huán)节(jié)，建立(lì)商品(pǐn)房(fáng)保修(xiū)期制度。保修期(qī)内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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