近两年火爆(bào)的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士(shì)对(duì)此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投(tóu)资价(jià)值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金(jīn)等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现金收益(yì)，特许经营权分红目前(qián)已包含(hán)了利润分配和本金的(de)归还，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了解资产(chǎn)类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额(é)占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为持有期(qī)分红收益(yì)，以及(jí)基金份额交易(yì)价格的(de)变化。基(jī)金(jīn)份额二(èr)级市场价格(gé)受到(dào)公募REITs资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)及(jí)市场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金(jīn)分(fēn)红预期则(zé)更有(yǒu)规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人(rén)通(tōng)过基金募集材料和信息披露(lù)文(wén)件，结合行业(yè)及市(shì)场情况，可以分析(xī)基(jī)础设施项目的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二(èr)级市场价格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际(jì)获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者更(gèng)具参(cān)考价值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高级副总监(jiān)李华平(píng)也表示，根(gēn)据《公开募集基础(chǔ)设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投(tóu)资(zī)者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价感知力是一种什么能力，手机情景感知是什么意思格反映(yìng)这(zhè)类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红体现了(le)这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分感知力是一种什么能力，手机情景感知是什么意思红要求，分红类似(shì)于债券派息(xī)，但不等同于(yú)债券的固定利(lì)息回报，而是由可供(gōng)分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券相(xiāng)对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资(zī)收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对(duì)于未(wèi)来(lái)分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投资者参(cān)与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也(yě)表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票(piào)和(hé)债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济(jì)活(huó)力(lì)的改(gǎi)善(shàn)有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开(kāi)盘(pán)指导价(jià)做调减处理，调减金额根据单(dān)位基金份额(é)的分红金额(é)进行(xíng)计算。除权操作(zuò)是对分红(hóng)前(qián)后基(jī)金(jīn)份(fèn)额净值(zhí)变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基(jī)金分红(hóng)前后均可以获得公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者长期投资的信心，同(tóng)时(shí)需结合(hé)持(chí)有产品的(de)特(tè)性，关注(zhù)二级(jí)市场扰动对整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包括(kuò)利润分配和(hé)本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红前提(tí)是本金之(zhī)上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派(pài)的(de)是本金与增(zēng)值两个部(bù)分，两(liǎng)个(gè)部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基(jī)金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到期后(hòu)基金(jīn)价值面临极大不(bù)确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产(chǎn)增(zēng)值(zhí)的收(shōu)益，而(ér)持有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的(de)分红包括(kuò)了利(lì)润分配和本金的(de)归还(hái)，两者的比(bǐ)率也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经营权类资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标(biāo)的时，应了(le)解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)表(biǎo)示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红(hóng)因(yīn)底层资产属性不同而(ér)形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因(yīn)其(qí)分红相当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对(duì)较(jiào)多，债(zhài)性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要(yào)为(wèi)“收益(yì)”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的(de)二级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在(zài)经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期(qī)限较短(duǎn)的特许经(jīng)营(yíng)项目，通(tōng)常(cháng)具备(bèi)更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的特许经营权(quán)项目，即(jí)使分(fēn)派率(lǜ)相对较低(dī)，也有(yǒu)足够(gòu)年限收回(huí)本(běn)金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责(zé)人(rén)提(tí)醒投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权(quán)项目的(de)分派(pài)金额(é)包含了投(tóu)资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余(yú)使用年限一(yī)般(bān)较长，再加上到(dào)期后通(tōng)过(guò)对建筑(zhù)的更新改(gǎi)造或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有(yǒu)机会进一(yī)步延长经营期限。这(zhè)种类似永续(xù)经营的假设反映在基础资产(chǎn)的(de)估值上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著(zhù)的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资(zī)者可(kě)以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年(nián)报中披(pī)露(lù)的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质性区别(bié)。经营(yíng)活动产生(shēng)的现金净流(liú)量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资(zī)产生的(de)现金(jīn)流，基于企业本身经(jīng)营活(huó)动产生；可(kě)供(gōng)分配的现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得(dé)到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新(xīn)选择，投资(zī)价值(zhí)体现在(zài)相(xiāng)对股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较(jiào)适(shì)合(hé)长期持有。建(jiàn)议投资(zī)者对经营权类的(de)资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自底层资产的经营(yíng)净现金流(liú)，所以底层资产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者可(kě)综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人(rén)综(zōng)合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等(děng)多重因素来(lái)选择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连回调(diào)，建议投资者关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填(tián)权效应(yīng)相对(duì)明显、同时分红规(guī)模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书(shū)均会(huì)载明REITs在(zài)发(fā)行首(shǒu)年及(jí)次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的(de)实(shí)际(jì)分红金额与募集材料(liào)中(zhōng)披(pī)露预测进行比较分(fēn)析，结合经济(jì)及市(shì)场的实际(jì)环(huán)境，对(duì)基础设施(shī)项目的运(yùn)营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负(fù)责人也(yě)称。

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