文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国(guó)住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作会(huì)议(yì)提出“有(yǒu)条件的(de)可(kě)以进行(xíng)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)”，不足一(yī)个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确(què)表态(tài)，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的(de)钱(qián)，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱(qián)没实力的别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是(shì)对(duì)购房(fáng)老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能实现(xiàn)房地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆和(hé)长期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不(bù)能交付的(de)风险。从(cóng)个(gè)人层面看(kàn)，预(yù)售制对购房者非常不(bù)公(gōng)平(píng)，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行周期，会(huì)引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实(shí)中央房住不(bù)炒精(jīng)神、有助(zhù)于(yú)保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益(yì)、有助(zhù)于(yú)房(fáng)企稳(wěn)健发(fā)展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来(lái)的？国(guó)外(wài)什么情况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年(nián)房改(gǎi)，由于商(shāng)品(pǐn)房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香(xiāng)港，引入了(le)商品房预售制(zhì)度。其实，当前世(shì)界不少(shǎo)国家存在(zài)预售制(zhì)。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格(gé)的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准后才可(kě)以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非(fēi)像中国(guó)一(yī)样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次(cì)性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度(dù)在完全交房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严(yán)格的(de)资(zī)金监管(guǎn)、分期(qī)支(zhī)付以(yǐ)及违约处罚(fá)措施(shī)作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些保障措施(shī)，一(yī)定会触发(fā)风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借(jiè)机(jī)取消预(yù)售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当(dāng)然(rán)这(zhè)需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心和房地产长效机(jī)制。这是(shì)个技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国(guó)一定能化解这(zhè)个(gè)难题，让房地(dì)产回(huí)归实(shí)体经济和居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和诚信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现房销售是(shì)实(shí)现老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会(huì)长治久安、行业(yè)企业(yè)健康发(fā)展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革(gé)方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形(xíng)成的专著《房(fáng)地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金(jīn)第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预(yù)付款保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)折叠小刀哪个快递可以邮寄的 折叠小刀是管制刀具吗内(nèi)地商品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多(duō)人栖(qī)身于木屋(wū)或者(zhě)其他临时住宅，住房的需(xū)求是(shì)相(xiāng)当高，不过大(dà)多数(shù)居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租(zū)是(shì)中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期长等问题。针(zhēn)对这一系(xì)列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的(de)市(shì)民数量(liàng)有所(suǒ)增加(jiā)，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业(yè)直觉(jué)和多(duō)年经(jīng)营(yíng)杂货(huò)铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务(wù)的(de)经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外(wài)一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的(de)订金，采用类似(shì)租金的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的资金压(yā)力，加速了(le)房屋(wū)的建造(zào)和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制(zhì)造商的(de)资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的(de)举措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的(de)销售模式成为(wèi)当时(shí)中(zhōng)国香(xiāng)港房地(dì)产市场的一(yī)大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市(shì)发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规(guī)范化，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提(tí)升了对于预售楼(lóu)花制(zhì)度(dù)的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确(què)保地价款已经全(quán)部支付(fù)，还要(yào)证(zhèng)明(míng)自身(shēn)有(yǒu)资金等能力(lì)把项目完成，资金需(xū)放(fàng)入律师(shī)所托管，支取时需律(lǜ)所和(hé)建筑师的(de)核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师(shī)行在(zài)银行开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化(huà)机制，且(qiě)银行的责任上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需(xū)自(zì)身推动项目完(wán)工。随着监(jiān)管体系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地(dì)面(miàn)临(lín)住房需求(qiú)大和供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地(dì)优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化的(de)进程(chéng)大于城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决(jué)住房(fáng)基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一(yī)步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度不再(zài)适用(yòng)于当时的(de)国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需求量大(dà)，而社会(huì)缺(quē)少(shǎo)大型(xíng)房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)市场的(de)一针强心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商(shāng)品房(fáng)制度，先后(hòu)出(chū)台多(duō)项(xiàng)文(wén)件，大(dà)力支持(chí)国(guó)内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步(bù)深化城镇住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房(fáng)建设的通知(zhī)》文(wén)件，决定停(tíng)止住(zhù)房无偿(cháng)实物(wù)分(fēn)配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配货币化(huà)、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新(xīn)体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目(mù)的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开(kāi)发(fā)模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地开始房(fáng)改货(huò)币化，中国人民(mín)银行等(děng)多方(fāng)迅速出台相关(guān)的(de)信贷(dài)政策，支持(chí)购(gòu)房(fáng)者(zhě)，极大作用推动了房(fáng)地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内地的(de)商品房预售制度。预(yù)售制的(de)初衷(zhōng)是为了(le)缓(huǎn)解(jiě)房企资(zī)金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的(de)房(fáng)屋预先出售给购折叠小刀哪个快递可以邮寄的 折叠小刀是管制刀具吗(gòu)房者，由(yóu)购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国(guó)内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品房预售流程(chéng)为：房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到了全部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工程(chéng)进度付(fù)款有所不同。对(duì)中国内地的开(kāi)发(fā)商而言，预售制(zhì)商品房也开(kāi)启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最(zuì)主要(yào)方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时(shí)增加市(shì)场(chǎng)商品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展进程。预售(shòu)制在过(guò)去20多(duō)年对中国内地房地(dì)产市场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房(fáng)地(dì)产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居(jū)住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房事业取(qǔ)得巨大(dà)进步(bù)，数十年时(shí)间走(zǒu)完发(fā)达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入(rù)快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区(qū)面积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布(bù)的(de)《中国住(zhù)房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平(píng)方(fāng)米，城(chéng)镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内(nèi)地房地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地房地产(chǎn)历经二十多(duō)年(nián)长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开(kāi)发投资完成额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无(wú)到有、从国(guó)企先(xiān)行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房(fáng)地产带动的上(shàng)下游产业链特(tè)别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完全(quán)拉动的投资占全社(shè)会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通道业务(wù)，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存(cún)量(liàng)占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致(zhì)银行(xíng)不(bù)良(liáng)率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值(zhí)的比例(lì)较(jiào)高，主要是因(yīn)为住房市(shì)值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方面(miàn)不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的(de)风险。比如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚(shèn)至(zhì)不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同是(shì)两(liǎng)个(gè)独立的合同关系，如果开(kāi)发(fā)商发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购(gòu)房合同(tóng)向开发(fā)商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信(xìn)用(yòng)和购房者对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市场波(bō)动或经(jīng)营不(bù)善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂(liè)等一系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预(yù)售(shòu)监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那就(jiù)是(shì)“没(méi)钱”，即没(méi)钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市(shì)商(shāng)品房(fáng)预售管理办法》中明确(què)规定了开发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于(yú)有关的工程建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多(duō)年(nián)以来全(quán)国并(bìng)没有统一的预(yù)售(shòu)资金监管规(guī)定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目(mù)的建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面积或者(zhě)项目工程(chéng)总额报价计(jì)算重点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管账户、或进(jìn)入(rù)监管账户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继(jì)续(xù)还款。那(nà)么(me)，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发时代的(de)高周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调(diào)预售(shòu)款监管账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨(bō)付(fù)资(zī)金，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转给房(fáng)企(qǐ)，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通(tōng)过(guò)这些(xiē)方式套(tào)取的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这(zhè)样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设(shè)，形(xíng)成一(yī)种资金循环(huán)高(gāo)周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购房者预付资金(jīn)，一般(bān)设有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者(zhě)支付的(de)预(yù)付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预付款一般(bān)以定金方式(shì)支付，或按工程进(jìn)度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售商品房提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)权(quán)益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量的(de)保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。二(èr)是开发(fā)商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低(dī)于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据，2021年美(měi)国平(píng)均首付(fù)比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或(huò)首付(fù)外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托账户(hù)监(jiān)管。如果开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋(wū)建(jiàn)设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷(dài)款，由于(yú)开(kāi)发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资(zī)金直接损害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关(guān)部门(mén)经审查(chá)后发放(fàng)的验收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证向银行得到购(gòu)房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期(qī)房(fáng)可零首付购房，房(fáng)款按建造(zào)工期进度(dù)支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后即可预售(shòu)房屋(wū)。签署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)公证(zhèng)费(fèi)和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来(lái)说，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及(jí)墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全(quán)部完(wán)工，支(zhī)付(fù)比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银(yín)行按施工节(jié)奏分多次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双(shuāng)方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环(huán)节内容确(què)认无(wú)误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商(shāng)出(chū)现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的(de)方(fāng)式(shì)，但是交房前付(fù)款比例(lì)相对较低，一般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定房屋(wū)必须(xū)经过房产公证公(gōng)司的检验(yàn)验收(shōu)后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项过(guò)程(chéng)中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进入开发(fā)商账(zhàng)户(hù)前经过两道(dào)关口，有利于保(bǎo)障购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须完(wán)成“预(yù)售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二战(zhàn)结(jié)束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠(dié)加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物(wù)交易(yì)法》，经(jīng)多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期(qī)房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必(bì)须完成定金(jīn)保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全(quán)措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签订购房合(hé)同时，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或指定保证机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证(zhèng)委(wěi)托(tuō)合同，设置购房(fáng)者定(dìng)金的(de)保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的(de)保证金证明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预(yù)先支付(fù)的购房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂(làn)尾(wěi)，购房者(zhě)可凭(píng)保证(zhèng)金证明书(shū)向金融机构或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支(zhī)付最多(duō)不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷(dài)款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外(wài)的剩余(yú)房款(kuǎn)在(zài)交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房(fáng)者违约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银(yín)行专门项目(mù)资金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购权合(hé)同以(yǐ)及(jí)订金返还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签订(dìng)购买合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡(pō)期房同样采取按工程进(jìn)度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一(yī)详(xiáng)细(xì)规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门(mén)窗(chuāng)等(děng)完工等，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资(zī)金(jīn)账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的(de)支持力度(dù)，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融工具支持。另一(yī)方面(miàn)，从(cóng)现在起(qǐ)，对(duì)还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力(lì)度(dù)，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充(chōng)分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四(sì)大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地(dì)产税。定金(jīn)环节(jié)，建立开(kāi)发(fā)商违约后定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将已支付定金(jīn)冻结(jié)至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，建立按工(gōng)程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购(gòu)房者(zhě)的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银行(xíng)的第三方资金监管机(jī)构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商(shāng)品房保修期制(zhì)度(dù)。保(bǎo)修期内，开发(fā)商应对房屋质量问(wèn)题全权(quán)负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制是(shì)大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时(shí)代，对购房民(mín)众折叠小刀哪个快递可以邮寄的 折叠小刀是管制刀具吗不(bù)公平(píng)的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。

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