5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以公中国的情报机构是什么机构，中国的情报机构叫啥募基金为代表的机构对于这一(yī)板块已经在悄然(rán)布(bù)局(jú)。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公布(bù)的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根(gēn)据基金一(yī)季(jì)报(bào)统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国(guó)企央(yāng)企获得(dé)增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底(dǐ)部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房地(dì)产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在(zài)股票资产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(niá中国的情报机构是什么机构，中国的情报机构叫啥n)，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三(sān)年(nián)来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在(zài)今年一季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募对于(yú)房(fáng)地产的(de)投(tóu)资愈发有集(jí)中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名(míng)最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处(chù)首先在于几只房地(dì)产龙头股从排位上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其(qí)是(shì)万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团(tuán)退(tuì)出(chū)百大(dà)之列(liè)。但(dàn)考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺(wàng)季(jì)，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级(jí)市场投资上(shàng)，配(pèi)置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的(de)红利(lì)期一去(qù)不返了。“如(rú)果按(àn)照产(chǎn)业周期来分类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属(shǔ)于成(chéng)熟(shú)期或(huò)者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什(shén)么投(tóu)资机会的。但(dàn)在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里包括煤(méi)炭(tàn)、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公(gōng)募基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端(duān)还需(xū)要有一(yī)定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金(jīn)房地产研(yán)究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论从(cóng)城(chéng)镇化的进程，还是(shì)人(rén)均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的(de)杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需求或将回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠(gāng)杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出现(xiàn)信用(yòng)风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的(de)公司就能够(gòu)通过(guò)大鱼(yú)吃(chī)小鱼的(de)方式，获(huò)得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公(gōng)司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)了(le)10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产(chǎn)。排(pái)名第(dì)一的(de)上实发(fā)展，五一(yī)假期归(guī)来后日(rì)成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易日收(shōu)出(chū)涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的(de)基本面来看(kàn)，上实(shí)发展的主营业务为房(fáng)地产开(kāi)发(fā)与经营。公司的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服(fú)务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经(jīng)营。从业(yè)绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度(dù)，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从(cóng)十(shí)大流(liú)通股股东来看，各类机构都有对其(qí)布局(jú)的例子。以3月31日时的(de)首季(jì)十大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面(miàn)则是公(gōng)司拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数字(zì)上(shàng)看，一(yī)季(jì)度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面(miàn)积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下(xià)，自(zì)然也吸引了知(zhī)名机(jī)构在(zài)其(qí)中持续驻足(zú)。从第一季度十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也(yě)是连续第三个季度他有的(de)两只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时(shí)榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其(qí)当季(jì)还(hái)小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海区域性地产(chǎn)公司(sī)外，荣安(ān)地产则是主要布(bù)局在深(shēn)圳(zhèn)的(de)地产公(gōng)司(sī)，一季报交(jiāo)出的也(yě)是(shì)一(yī)份报喜的成绩单：首季(jì)公司实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂出现的(de)机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相(xiāng)关(guān)人士(shì)分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地(dì)力(lì)度（拿(ná)地(dì)金额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的(de)融(róng)资成本不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮下(xià)，央国企地产股或(huò)存在发展的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业(yè)的结构性机会依然存在，少部(bù)分公司(sī)尤其是(shì)央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要又(yòu)体现为库存的(de)优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本(běn)，优质的开发(fā)资源(yuán)和良好的不动(dòng)产资产(chǎn)运营能(néng)力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债(zhài)权(quán)债务关系等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业(yè)出清的(de)过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民(mín)企来说(shuō)估(gū)值的修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度从中长期的维度(dù)看，行业(yè)的逻(luó)辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创造(zào)能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持(chí)续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中(zhōng)行业普涨的(de)概率比较低，行(xíng)业(yè)内部将出(chū)现(xiàn)分化，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司(sī)。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前(qián)途更(gèng)为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央企在三(sān)个(gè)方面是否可(kě)以维持(chí)，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也(yě)根据房企(qǐ)一(yī)季(jì)报(bào)梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的(de)业(yè)绩出现的(de)整体下滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩分化(huà)更趋(qū)明(míng)显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是(shì)机构的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年民营房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿(ná)地之后，国(guó)有企业(yè)仍(réng)在(zài)持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心(xīn)城市(shì)，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提(tí)醒表示(shì)，在(zài)房地产的(de)复苏(sū)过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其(qí)实(shí)整(zhěng)个(gè)市场从(cóng)四(sì)月份开始(shǐ)又在(zài)往下(xià)掉。除了杭州、成都等(děng)极(jí)个别城市(shì)四月(yuè)环比三(sān)月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的绝大多数(shù)城市都(dōu)出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去库存压(yā)力、企(qǐ)业的资(zī)金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报(bào)冲业绩出现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第(dì)三季度增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其上(shàng)下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下(xià)游(yóu)就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本(běn)面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴(bàn)随(suí)整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断(duàn)地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为(wèi)举例(lì)分析，不做中国的情报机构是什么机构，中国的情报机构叫啥买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 中国的情报机构是什么机构，中国的情报机构叫啥