导读

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时代而(ér)非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三(sān)年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量(liàng)极度(dù)过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查调(diào)查数据显示城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示(shì)中国(guó)城镇居民(mín)人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间(jiān)房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人(rén)均住宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城镇居民户均1套房，其(qí)中每(měi)户(hù)持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数(shù)据(jù)，我们根据(jù)商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户(hù)有(yǒu)房(fáng)，然而事实上中国(guó)住宅(zhái)市场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需求。全国总人(rén)口的近三成都是(shì)流动人口，流(liú)动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的(de)住宅需求。

　　诸事顺遂下一句是什么意思，最吉祥的八个字句子>即便户均一套房，中国未(wèi)来地(dì)产仍有四大(dà)新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人(rén)户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益(yì)明显，区域经济资源(yuán)分配的(de)再(zài)集中吸引着(zhe)人口流(liú)入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造(zào)势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积均较发(fā)达国家有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的(de)改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分(fēn)化时(shí)代已(yǐ)至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能级城市之间，不同区(qū)域板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或(huò)是仍(réng)然(rán)存在(zài)不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具(jù)体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)套数(shù)，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此(cǐ)判断未来房地(dì)产市(shì)场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均(jūn)拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负(fù)责人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市场看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇房屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房(fáng)间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从人(rén)均住(zhù)宅间数不能完全(quán)反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为(wèi)单位购买成(chéng)套住宅，一(yī)套设施齐全(quán)的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅(zhái)的测(cè)算思路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没(méi)有直接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可以直(zhí)接公(gōng)布(bù)，一是(shì)每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中国居民(mín)户(hù)均住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅和非商(shāng)品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居民住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到(dào)底有多(duō)少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致(zhì)测算得到中国存量房地(dì)产套数，并(bìng)进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计(jì)销售套(tào)数里的期(qī)房销(xiāo)售，得(dé)到(dào)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装(zhuāng)修的时(shí)间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需(xū)要进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其(qí)他住宅和购买二(èr)手房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅(fú)为过去十年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅的(de)实际(jì)变化(huà)比(bǐ)例，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利(lì)，已(yǐ)购(gòu)期(qī)房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经(jīng)诸事顺遂下一句是什么意思，最吉祥的八个字句子达到了(le)户均一套房的(de)程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味(wèi)着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进(jìn)展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至(zhì)意(yì)味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住(zhù)宅市场供(gōng)需(xū)平衡(héng)

　　需(xū)要(yào)有(yǒu)多余(yú)住宅来满足(zú)因人(rén)口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的(de)住宅套户比(bǐ)最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就(jiù)会造成人(rén)口净(jìng)流入地(dì)的住宅市场(chǎng)供不(bù)应求(qiú)，造(zào)成房(fáng)价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流(liú)动人(rén)口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流(liú)动人(rén)口和省际流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流(liú)动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京(jīng)工作(zuò)的流动人口(kǒu)在(zài)老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会(huì)占(zhàn)据(jù)两套房，在(zài)高房价(jià)的大城市(shì)租赁一套(tào)房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流(liú)动人口的(de)租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善(shàn)诸事顺遂下一句是什么意思，最吉祥的八个字句子ong>

　　目(mù)前，中国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设(shè)施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大等(děng)问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的(de)生活带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体(tǐ)验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修(xiū)建(jiàn)的老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为一居室和二(èr)居(jū)室(shì)，户型(xíng)偏小。其(qí)中一(yī)居室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭(tíng)住(zhù)宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是(shì)未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量(liàng)总面(miàn)积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平方米，不及全国(guó)人均(jūn)水(shuǐ)平的一半(bàn)。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使用的(de)住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按(àn)这(zhè)个(gè)标(biāo)准算的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积(jī)为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人(rén)均(jūn)住宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本(běn)、德国和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除(chú)公摊(tān)面积后，中国的人(rén)均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态(tài)结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下(xià)降，六普显示(shì)城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户的(de)占(zhàn)比明(míng)显(xiǎn)上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要(yào)素逐步向经(jīng)济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域(yù)经济资(zī)源(yuán)分配的再集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势必(bì)涉及到买房租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长主要受益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三(sān)，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求依(yī)然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。租(zū)房、购买经(jīng)济适(shì)用房和其(qí)他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的环境，背后(hòu)的改善性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提(tí)高生活品(pǐn)质(zhì)，以(yǐ)小换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工(gōng)作会(huì)议明确指出支(zhī)持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素(sù)，中国的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济水平有着密切(qiè)正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济(jì)发(fā)展水(shuǐ)平(píng)的提(tí)高，中国(guó)的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，供需(xū)出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将(jiāng)是住宅质量的供(gōng)需(xū)冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之(zhī)间差异(yì)，优质小(xiǎo)区和老旧(jiù)二手房之(zhī)间的差异(yì)也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此(cǐ)可能存在(zài)统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。