万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外走红(hóng)，让这个位于(yú)北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣称(c古巴对中国人友好吗，古巴为什么对中国人这么好hēng)要做(zuò)地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到舆论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集(jí)团成(chéng)了共同债务人被中国信达追债，中国信(xìn)达为了(le)收回(huí)钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集(jí)团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现在莫名(míng)奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的姿势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可能没你想象的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名(míng)校环绕(rào)的顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司不(bù)良债(zhài)权(quán)转让项(xiàng)目”，债权总额(é)高达近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵(dǐ)押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东(dōng)拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的(de)处(chù)置主(zhǔ)体是中国(guó)信(xìn)达资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)股份有限(xiàn)公(gōng)司(sī)北京(jīng)市分公司（下称中(zhōng)国信达(dá)北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公司是(shì)共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就(jiù)是一起中国信(xìn)达北分(fēn)讨债(zhài)的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该(gāi)报道属实(shí)，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去了的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明(míng)这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不(bù)能(néng)网(wǎng)签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是(shì)北京的(de)高(gāo)端人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业(yè)大佬也是(shì)万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确(què)实已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际(jì)占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不(bù)良债权(quán)回本的(de)愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规定，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如(rú)果业主(zhǔ)没(méi)有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出(chū)执行异议(yì)申请，请求法院解除(chú)查封(fēng)，同时可以联(lián)合起诉(sù)开(kāi)发商，要求退还(hái)购房款或办理房产(chǎn)证，并承担(dān)违约(yuē)责(zé)任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民(mín)法院关于商品房(fáng)消费(fèi)者(zhě)权利保护问(wèn)题的批(pī)复》，以司法解释的方(fāng)式(shì)明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以居住为目的购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张其(qí)房屋交付请求(qiú)权(quán)优先(xiān)于建(jiàn)设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其(qí)他(tā)债(zhài)权的，人民(mín)法(fǎ)院应当予以支(zhī)持。只支付了(le)部分价款(kuǎn)的商(shāng)品房消费者(zhě)，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结前(qián)已实古巴对中国人友好吗，古巴为什么对中国人这么好际支付剩(shèng)余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套(tào)房子(zi)均为(wèi)“已售未(wèi)网签(qiān)”，那么(me)这笔不良债权(quán)，实际上是个(gè)烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房(fáng)子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔(péi)了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中国信达申(shēn)请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退(tuì)出(chū)了(le)赫华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既(jì)没(méi)有(yǒu)很大(dà)规模(mó)，也没有很高的国(guó)民知名度(dù)，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进入北京(jīng)的第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京(jīng)城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引发了(le)市场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳书院，更(gèng)是被(bèi)誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当(dāng)年(nián)的“双料(liào)地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就以神秘高端的(de)姿态(tài)杀(shā)入市场，无论是(shì)一块块从荷兰(lán)运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成本超6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价(jià)格，都令业内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对(duì)手是当(dāng)时有名的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在(zài)北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓鱼(yú)台七(qī)号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端(duān)路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的(de)房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商光环的(de)背(bèi)后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多(duō)次成为(wèi)被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其(qí)实是有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在今年年(nián)初“万柳书(shū)院少爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实控人(rén)周金辉的(de)人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折点，就在(zài)于(yú)收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军(jūn)能源市场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终都(dōu)惨淡(dàn)收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体(古巴对中国人友好吗，古巴为什么对中国人这么好tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部(bù)全部(bù)股权。如果北京国(guó)安的估值(zhí)一直没变(biàn)，那么(me)中赫(hè)集团拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也(yě)许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及(jí)其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆续(xù)质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国(guó)安的(de)经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安(ān)和(hé)中赫的(de)经营状况却持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被5次列被执行人，执(zhí)行标(biāo)的(de)高(gāo)达(dá)11亿，北京国安也3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难(nán)。不(bù)过在(zài)实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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