OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库(kù)科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场(chǎng)的(de)影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT曾(céng)发布(bù)公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦的重要承(chéng)租(zū)方之一(yī)，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库科(kē)技后续情况(kuàng)，积(jī)极(jí)做好相关(guān)应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目的原始权益人相关负责人也表示，近期(qī)已同步启动了应急预(yù)案，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极应对哲(zhé)库(kù)提前退(tuì)租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领导高(gāo)度重视，浦东新区国资委也高度关(guān)注(zhù)。

　　多(duō)位业内人士表示，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较(jiào)大(dà)，但其(qí)实不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其(qí)内外价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲(zhé)库科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月(yuè)15日(rì)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价(jià)格(gé)开始震(zhèn)荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报(bào)收3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市场价格表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日(rì)以来，3个交易日跌(diē)幅(fú)达(dá)到9.69％，今(jīn)年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)24％，在全市(shì)场公(gōng)募(mù)REITs中位(wèi)居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博(bó)时(shí)招商蛇口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中(zhōng)已经披露张(zhāng)江光大园项目(mù)出(chū)租率有所下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募的(de)项(xiàng)目(mù)又遭遇突(tū)发事件，因(yīn)此(cǐ)导(dǎo)致二级(jí)市场价格(gé)出现波动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士(shì)看来(lái)，尽(jǐn)管出于风(fēng)险规避(bì)的原因，最(zuì)近几(jǐ)个交易日(rì)场内资金有所(suǒ)流出，但是(shì)，不(bù)动产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租(zū)率下跌并不会(huì)从(cóng)根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目(mù)前随(suí)着二(èr)级(jí)市场价格下(xià)跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是价格(gé)涨跌会受到(dào)基本面(miàn)、情绪(xù)面等多重因素影响，不(bù)好判(pàn)断(duàn)价格是(shì)不是已经完全(quán)触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一位(wèi)业内人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年(nián)内二级市场跌幅较(jiào)大，其(qí)实有些隐含收(shōu)益率高的产(chǎn)品具备一定的投资价值，很适合(hé)稳(wěn)健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济(jì)复苏的(de)步(bù)伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品(pǐn)具(jù)备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决招(zhāo)商，平(píng)稳过(guò)度对(duì)经营现(xiàn)金流没有造成大的(de)影(yǐng)响，“事件性(xìng)利空下调至得这么急(jí)、这么深，加(jiā)上前(qián)期本身(shēn)园区(qū)类资(zī)产就(jiù)回(huí)调不(bù)少(shǎo)了，这就是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他也强(qiáng)引号怎么写标点符号，稿纸双引号怎么写调，最终还(hái)是(shì)落到租金(jīn)收入受不受影响(xiǎng)，影响多大(dà)，估(gū)计园区会最(zuì)终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随(suí)后5月12日(rì)晚，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT发(fā)布(bù)公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资产张润(rùn)大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前(qián)未收到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协议的通(tōng)知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进一(yī)步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中披(pī)露的(de)张江光大(dà)园项目出租(zū)率下降事项，一度二级市场价(jià)格出现回落。在随后召开(kāi)的业绩说明(míng)会中管理人就相关事项进行了解(jiě)释说(shuō)明(míng)，市场信心得到了一定提(tí)振(zhèn)，二级(jí)市场价格表现也趋于(yú)平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上(shàng)和线下的(de)扩募说(shuō)明会上，运营团(tuán)队表示了(le)对(duì)张江光大园(yuán)项目的信心，预计(jì)签署意(yì)向书和合同谈判(pàn)中的储备租户正常(cháng)转化后，项(xiàng)目出(chū)租率将得到回升(shēng)。没(méi)想到仅(jǐn)过了不(bù)到三(sān)周的(de)时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了市场各方(fāng)的广泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目的原始权益人(rén)相(xiāng)关(guān)负责人坦言，事发突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核(hé)实工(gōng)作(zuò)，并(bìng)同(tóng)步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积(jī)极(jí)应对哲(zhé)库(kù)提(tí)前退租的可能(néng)事项。由于张润大(dà)厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导高(引号怎么写标点符号，稿纸双引号怎么写gāo)度(dù)重视，据悉新区国资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及储备租户(hù)情况(kuàng)，相关(guān)负责人介绍说(shuō)，目前储备租户还是比较丰富的(de)，覆(fù)盖了芯片测试、人(rén)工智能、航天产(chǎn)业、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化(huà)为实际租户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通(tōng)过签署租赁意(yì)向书来尽快(kuài)锁定一些重(zhòng)要租(zū)户。虽然收了(le)三个月(yuè)履约(yuē)保证金给了我们一些(xiē)空间，但本着对首批(pī)扩(kuò)募、对市场负责的态(tài)度，我们肯定要全力与(yǔ)时间(jiān)赛跑，把(bǎ)这些面积(jī)在(zài)短期内完成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同(tóng)区域的张江(jiāng)光大园项目一(yī)季度末也(yě)有(yǒu)将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么(me)多储(chǔ)备(bèi)租户，之前的空置(zhì)率为何未能得到(dào)解(jiě)决。

　　对此相(xiāng)关负(fù)责人解释，张江光大(dà)园(yuán)一直以来(lái)都坚持以市场(chǎng)化运(yùn)营(yíng)为导向(xiàng)，历史运营表现(xiàn)稳(wěn)定，租(zū)户的(de)调租和换租都(dōu)属于正常(cháng)情况，而这次项目(mù)的大租(zū)户退租正好发生在市场(chǎng)活跃(yuè)度的(de)短(duǎn)期(qī)低点，目前市场情(qíng)况已(yǐ)有(yǒu)所好转。在看到(dào)出租(zū)率下滑情况没有得到及时修复后，张江(jiāng)这边(biān)也作(zuò)了一定(dìng)的资源调配和(hé)倾斜，引入(rù)了一些储(chǔ)备租户(hù)。

　　另外(wài)，张润大厦和张(zhāng)江光大园项(xiàng)目在给租户的分隔(gé)空间(jiān)、交付标准、租金水平(píng)等方面也(yě)有一些差异化，张润大厦多是两千多平的(de)大平层，楼的成新度(dù)高一些，单价也贵一些，张江光大(dà)园(yuán)单层(céng)以一(yī)千平的面积为主，还有(yǒu)一些独(dú)栋形态的(de)物业(yè)。租(zū)户自身也(yě)会(huì)有(yǒu)诉求，也会(huì)根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物(wù)业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完(wán)成以(yǐ)后，新老资(zī)产的管理人都变成了一(yī)家，后续我们在(zài)资源共享和联合(hé)营(yíng)销方面(miàn)能(néng)更加充分(fēn)发挥协同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和展望，相关(guān)负责(zé)人(rén)表示(shì)，张江(jiāng)集(jí)团和张江高科(kē)目前(qián)在管资产约五百万方，还有一些(xiē)其他在开(kāi)发的储备项(xiàng)目，这些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造(zào)张江园区产业空间资(zī)产上(shàng)市平(píng)台(tái)目标(biāo)的坚实(shí)后(hòu)盾和储备资(zī)源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资(zī)本平台和它未来的(de)发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们(men)实现基金扩容(róng)的第一步，也是至关重要(yào)的一(yī)步，眼下我们可能面临了(le)一些突发情况需(xū)要(yào)解决，但是这和我们在张(zhāng)江科学城这三十年(nián)建设发展(zhǎn)过(guò)程中所经历的(de)相比，只(zhǐ)能算是一个非常小的插曲。我们有信(xìn)心(xīn)排除万(wàn)难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发(fā)事件的所有负面影响，维(wéi)持预(yù)期(qī)和市(shì)场的信心。”

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