万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全(quán)国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因(yīn)中赫集(jí)团成了共同债(zhài)务人被中国(guó)信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得不将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨(jù)资购入(rù)房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调(diào)侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可能没(méi)你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀(diàn)核(hé)心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良债(zhài)权转让项目的(de)处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国(guó)信达北分），处置(zhì)的是对(duì)北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有限公司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书院总共301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报道属实(shí)，说明这些房子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中国信(xìn)达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是(shì)“未出(chū)售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说(shuō)明这些(xiē)房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的(de)业主基本(běn)都是北京(jīng)的高(gāo)端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业主。另(lìng)据地产自(zì)媒体(tǐ)“地产八(bā)卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹，“富人也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达转让(ràng)这笔不(bù)良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖(mài)损失(shī)最大的(de)，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规定，民事执行(xíng)中(zhōng)，业(yè)主已经支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过(guò)户手(shǒu)续的(de)，如果业主没有过错(cuò)，人民法(fǎ)院不得(dé)查(chá)封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可以向法(fǎ)院提出执行异议(yì)申请，请求法院解除查封(fēng)，同时(shí)可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还(hái)购(gòu)房款或(huò)办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民法院报(bào)公布《最高人(rén)民法院关于商品房消费者(zhě)权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方(fāng)式(shì)明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全(quán)部价款，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付请求(qiú)权优先(xiān)于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权(quán)的，人民法院应当予以支持。只支付(fù)了部(bù)分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权(quán)，实际(jì)上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可能(néng)不仅不(bù)能卖出去回本(běn)，抵押(yā)的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔(péi)了(le)夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申(shēn)请(qǐng)不良债权转让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前中国信达已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国(guó)金谷国(guó)际信托(tuō)有限责任(rèn)公(gōng)司(sī)成为了唯一(yī)股(gǔ)东，后者由中国(guó)信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较(jiào)其(qí)他房企(qǐ)，中赫集(jí)团既没有很大(dà)规(guī)模，也没有很高的国民(mín)知(zhī)名度(dù)，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进入北(běi)京的第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价，成为当(dāng)时京(jīng)城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科(kē)等大型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地(dì)块(kuài)，成为北京当年的谨以此文是什么意思，谨以此文用在哪里“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出(chū)其在(zài)北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时(shí)有名(míng)的(de)融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平(píng)米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的(de)36万元/平(píng)米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而(ér)柳传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬则(zé)居(jū)住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的“高(gāo)端(duān)路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它(tā)被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的(de)房(fáng)，拿北京城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅(zhái)开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却(què)多次成为被执行(xíng)人，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文(wén)书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其(qí)实是有迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年(nián)年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其(qí)深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团(tuán)实控人周(zhōu)金辉的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转直(zhí)下(xià)。而(ér)追根溯(sù)源，这个(gè)转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先(xiān)后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目(mù)光(guāng)，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京国安的(de)估值(zhí)一(yī)直没变，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又(yòu)要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫(hè)集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权(quán)人包括(kuò)海金(jīn)商业保理、北(běi)京(jīng)建工、山东国(guó)际信(xìn)托、中融信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国(guó)安(ān)的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所(suǒ)官(guān)网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被执(zhí)行(xíng)人，执(zhí)行(xíng)标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集(jí)团股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成为被执行人(rén)，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿(yì)。谨以此文是什么意思，谨以此文用在哪里>

　　今(jīn)年1月，因为履行能(néng)力而(ér)拒不(bù)履行(xíng)生(shēng)效法(fǎ)律(lǜ)文(wén)书确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国(guó)安(ān)，目(mù)前幸免于难。不过(guò)在实控人(rén)都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北(běi)京国安，又(yòu谨以此文是什么意思，谨以此文用在哪里)如何(hé)能独善其(qí)身？

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