万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集团(tuán)成了(le)共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信(xìn)达为了收回(huí)钱款不得不(bù)将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅(zhái)拍(pāi)卖。可(kě)问(wèn)题(tí)是，这些房子(zi)早已售出，业主并(bìng)非中赫(hè)集团，那(nà)些真正斥(chì)巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维(wéi)权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜的(de)时(shí)候，他们(men)的姿(zī)势都那(nà)么(me)优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心(xīn)区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍(pāi)卖上，上架了(le)“北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司(sī)不(bù)良(liáng)债权转让项目(mù)”，债(zhài)权总额高(gāo)达(dá)近(jìn)47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示(shì)，上述(shù)不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)的处(chù)置主体是中国信(xìn)达资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司北京市分公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫(hè)集团有(yǒu)限公(gōng)司是共同债(zhài)务人。目前(qián)，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看(kàn)，这就(jiù)是一起中(zhōng)国信达(dá)北分讨(tǎo)债的(de)故事(shì)，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体(tǐ)报道(dào)，万柳书(shū)院总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这(zhè)些房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什(shén)么(me)中国(guó)信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说(shuō)明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅(zhái)中介透露，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把这75套(tào)房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵押(yā)，所以不能(néng)网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区(qū)房，万柳书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)基本都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是(shì)万(wàn)柳书院的业主。另据地(dì)产(chǎn)自媒体“地(dì)产八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业主中(zhōng)，还有不(bù)少中赫(hè)集团(tuán)的高管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业(yè)主确实已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的(de)，没准还(hái)是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过(guò)户手续的，如果业主没(méi)有过奶茶色口红适合什么肤色的人，肉桂奶茶色口红适合什么肤色错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法院提出执行异议申请，请求法院解(jiě)除查封(fēng)，同(tóng)时可(kě)以(yǐ)联(lián)合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或办理房(fáng)产证，并承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以司法解释的方(fāng)式明确了(le)购房人的(de)优先权：

　　商(shāng)品房消费者以(yǐ)居住为目的购买(mǎi)房(fáng)屋并(bìng)已支(zhī)付(fù)全部(bù)价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋(wū)交(jiāo)付(fù)请求权(quán)优先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付(fù)了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可(kě)以适(shì)用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际(jì)上是个烫(tàng)手山芋。可(kě)能(néng)不仅不能卖(mài)出(chū)去回本，抵押(yā)的(de)这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信(xìn)达(dá)申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目(mù)前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中(zhōng)赫集(jí)团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选择退出了赫华(huá)恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公(gōng)司成为(wèi)了唯一(yī)股东(dōng)，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产(chǎn)开发商，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的(de)国民知名(míng)度，但却在北(běi)京豪宅(zhái)圈留下(xià)一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科(kē)等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北(běi)京万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一块块(kuài)从荷兰(lán)运(yùn)回(huí)来的(de)灰砖垒起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵(kē)成(chéng)本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元的(de)价格，都(dōu)令业内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出其(qí)在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对(duì)手是当时(shí)有名的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的36万元(yuán)/平(píng)米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号(hào)院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名(míng)商(shāng)业(yè)大佬(lǎo)则(zé)居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫(hè)集团的“高(gāo)端路线”，也(yě)因此，它(tā)被外界贴(tiē)上了(le)，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅开发商(shāng)光环的(de)背(bèi)后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成(chéng)为被(bèi)执行(xíng)人，被执行标(biāo)的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确(què)定义务，中赫集(jí)团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到(dào)这个(gè)地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发(fā)现(xiàn)其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试过多元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国(guó)安的(de)新东家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北(běi)京国安的估值一直没变(biàn)，那(nà)么中赫(hè)集团拿(ná)下北京国安，总(zǒng)计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹：卖(mài)豪(háo)宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　这与入主北京(jīng)国安的(de)时(shí)间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京国安(ān)后(hòu)，不仅国安的经(jīng)营状况(kuàng)没有得(dé)到改(gǎi)善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇(fù)还在持续(xù)质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行(xíng)标(biāo)的(de)高达11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前(qián)幸免于(yú)难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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