5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于(yú)这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比(bǐ)重增幅五只个(gè)股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时(shí)代已过 精耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从公募(mù)基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但(dàn)公(gōng)募(mù)所持房地产公司(sī)市值在(zài)股(gǔ)票(piào)资产(chǎn)中的(de)占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更(gèng)是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终(zhōng方差分析英文缩写，方差分析英文翻译)于出现了三(sān)年来的(de)首次回升，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎(hū)在今年一(yī)季度(dù)得(dé)以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持(chí)有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持(chí)仓(cāng)市值占板块(kuài)比重(zhòng)合(hé)计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公(gōng)募对于(yú)房(fáng)地(dì)产的投资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最高(gāo)的(de)是保利发展，在(zài)基金(jīn)重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老(lǎo)牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均(jūn)有退步，尤其是万(wàn)科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之(zhī)列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房(fáng)地产(chǎn)是(shì)复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季(jì)，其传导(dǎo)到二(èr)级市场(chǎng)乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还(hái)需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济(jì)圈(quān)判(pàn)断房地产(chǎn)已经进(jìn)入(rù)大(dà)分化时代，一二线城市(shì)好于三(sān)四线城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配(pèi)置房(fáng)地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了(le)。“如(rú)果按照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等几类(lèi)行业在(zài)盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退期(qī)的(de)行业，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么(me)投(tóu)资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公(gōng)募基(jī)金(jīn)经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还(hái)需要(yào)有一定(dìng)的政策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销售额，以及过(guò)快(kuài)上行的房价，因而行(xíng)业高增(zēng)的时代已经过去，未(wèi)来行业的需(xū)求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入到供给(gěi)侧(cè)出(chū)清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的(de)公司就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市(shì)占(zhàn)率的(de)提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会(huì)在于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的(de)阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕(gēng)细作(zuò)个股成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务实(shí)之(zhī)举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产(chǎn)“风(fēng)物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用(yòng)Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本(běn)月(yuè)以(yǐ)来(lái)实现股(gǔ)价(jià)上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰好排名前五的(de)公(gōng)司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第(dì)一(yī)的(de)上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交易日(rì)收(shōu)出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业(yè)务为(wèi)房地(dì)产开发(fā)与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股东来看，各类机(jī)构都有对其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十大(dà)流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具(jù)体包(bāo)括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名(míng)第二的浦东(dōng)金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的(de)收入利润规(guī)模大(dà)幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是(shì)该公司后(hòu)疫情时代(dài)出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了(le)知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第(dì)一季度十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然(rán)在前十中，这(zhè)也是连续第三(sān)个季度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入(rù)前(qián)十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎(zhā)比投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安(ān)地产则是(shì)主要布局在(zài)深圳的地产公司(sī)，一季报(bào)交出的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度(dù)来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意(yì)到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十(shí)大流通(tōng)股股东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排(pái)名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人(rén)士(shì)分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价(jià)值更为笃定突(tū)出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优(yōu)质(zhì)土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前(qián)房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他(tā)房企的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在(zài)100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融(róng)资成本(běn)不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或(huò)存(cún)在发(fā)展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的结构性(xìng)机会依然存在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势(shì)，其(qí)主要又体现为库(kù)存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融(róng)资成本，优质(zhì)的开发资(zī)源和良好的(de)不动产资产运(yùn)营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民营(yíng)房(fáng)开企业的资(zī)产会有更多担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在(zài)这(zhè)一轮行(xíng)业出清(qīng)的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估(gū)的(de)角度(dù)从(cóng)中长期的(de)维度看，行业方差分析英文缩写，方差分析英文翻译的逻辑在于集(jí)中度提(tí)升后，行(xíng)业进入高质量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶段(duàn)更稳定且可预(yù)期(qī)的盈(yíng)利和(hé)现金流创造能(néng)力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢(shū)的(de)提升，应(yīng)该(gāi)关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资(zī)首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头(tóu)前途(tú)更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企(qǐ)央企在三个(gè)方面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本(běn)保持低(dī)位，其次(cì)是销(xiāo)售(shòu)份额持续提(tí)升(shēng)，再(zài)次是(shì)拿地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分化更(gèng)趋明(míng)显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团等(děng)房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是(shì)较大增速的增(zēng)长。而这些公司也(yě)是(shì)机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年民营房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业(yè)仍在持(chí)续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的(de)增(zēng)长，从而(ér)在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还面(miàn)临着(zhe)一些不(bù)确定(dìng)性。其实整个市场(ch方差分析英文缩写，方差分析英文翻译ǎng)从四(sì)月(yuè)份(fèn)开(kāi)始又在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月(yuè)相对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现(xiàn)环(huán)比下(xià)滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的压(yā)力(lì)仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房地产以及(jí)其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基(jī)本面的(de)钱(qián)。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及(jí)个(gè)股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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