导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入(rù)大(dà)分化时代(dài)而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地(dì)产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地(dì)产持续低景气，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文(wén)试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产存(cún)量极度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，第(dì)七(qī)次人(rén)口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是(shì)人均(jūn)一间房(fáng)所(suǒ)能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于(yú)1同样(yàng)不意味着中国(guó)住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发现中国城(chéng)镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其中每户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套(tào)房(fáng)似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡(héng)，是因为户均一(yī)套房无法满(mǎn)足流动人口(kǒu)的租赁和(hé)置业需求。全国总人(rén)口的近三成都是流(liú)动人(rén)口，流(liú)动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一(yī)人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数(shù)增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将延(yán)续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上(shàng)更大房(fáng)子”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求正在不(bù)断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么(me)当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需(xū)冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将体现在不(bù)同(tóng)能级城(chéng)市之(zhī)间，不(bù)同区域(yù)板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过(guò)剩(shèng)each of后面加单数还是复数谓语，each of 后跟单数还是复数，还(hái)是(shì)供需平(píng)衡，或是仍然(rán)存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当(dāng)前(qián)的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市(shì)场(chǎng)会如(rú)何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月(yuè)，在以全国自然(rán)灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为(wèi)主题的新闻发(fā)布(bù)会上(shàng)，负责人对外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建(jiàn)设行(xíng)业(yè)获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万(wàn)处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了(le)大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的(de)算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据(jù)公(gōng)布了(le)中国(guó)城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不(bù)能完全(quán)反映(yìng)出(chū)城镇居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭为单(dān)位(wèi)购买成套(tào)住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全(quán)的(de)住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的测(cè)算思(sī)路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计(jì)数据，并没有直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅(zhái)数量。居民(mín)住宅相关(guān)数(shù)据有两处可以直接公布(bù)，一是(shì)每年商(shāng)品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来(lái)源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇居民户均住宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相加，我们(men)就(jiù)能(néng)够得(dé)到当前(qián)商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民拥有的(de)商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住(zhù)宅(zhái)比例，推(tuī)算得(dé)到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进一步(bù)推算(suàn)中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中期房占比(bǐ)近9成。本文去(qù)除商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数里的(de)期房销售(shòu)，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到2022年(nián)商(shāng)品住(zheach of后面加单数还是复数谓语，each of 后跟单数还是复数ù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数(shù)除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示(shì)中国城镇居民的(de)住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民(mín)所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增(zēng)幅(fú)为过去十年变化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实(shí)际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经达到了户(hù)均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意味着住宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因(yīn)人(rén)口流动、居民换(huàn)房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来看，美国(guó)、英(yīng)国(guó)和(hé)日本的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚(gāng)好一(yī)套(tào)房，就会(huì)造(zào)成人口净流(liú)入地(dì)的住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求，造成房价(jià)或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会(huì)选择在大(dà)城市(shì)租房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及南(nán)京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人(rén)，但高(gāo)房价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)实际上会(huì)占据两套房，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户(hù)均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生活需(xū)求，在未来(lái)大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二(èr)居(jū)室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农(nóng)民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均值，近(jìn)4成(chéng)家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的(de)家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均(jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户(hù)人(rén)口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已经(jīng)户户有房(fáng)。即便如此，中国人(rén)口静态(tài)结构(gòu)和动态趋势演(yǎn)绎，决定了(le)中国未来(lái)地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国(guó)未来(lái)城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增(zēng)多，新户购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占(zhàn)比明(míng)显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均(jūn)人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城(chéng)市流入(rù)，区域经(jīng)济(jì)资源分配(pèi)的(de)再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小(xiǎo)区改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的(de)家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最(zuì)多(duō)。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时(shí)间为(wèi)2000年(nián)以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家(jiā)庭购买(mǎi)了(le)商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济适用(yòng)房和(hé)其他(tā)分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的占比势(shì)必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户(hù)。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提(tí)高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央(yāng)经济工作会(huì)议明(míng)确指出支持住宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较(jiào)其他(tā)国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适(shì)度(dù)与经济(jì)水(shuǐ)平(píng)有(yǒu)着密切正向联(lián)系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水平的(de)提(tí)高，中国的人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么(me)未来(lái)将(jiāng)是住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级(jí)之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区(qū)和(hé)老旧(jiù)二手(shǒu)房(fáng)之间(jiān)的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值(zhí)可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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