近两年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此表(biǎo)示(shì)，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经营权到(dào)期后不(bù)再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金(jīn)的归还，在(zài)选择投资标的时应了解资产类(lèi)型和(hé)分(fēn)红的特征。

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　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额占可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对(duì)此表示(shì)，投资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益(yì)来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价(jià)格(gé)的变(biàn)化。基金份(fèn)额二(èr)级(jí)市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况及(jí)市(shì)场因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更(gèng)有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募(mù)集材料和信(xìn)息披露文件，结(jié)合(hé)行(xíng)业及市(shì)场情(qíng)况，可(kě)以分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二级(jí)市场价(jià)格变化导致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基(jī)金份(fèn)额持(chí)有人(rén)实际(jì)获(huò)得的现金收益，对(duì)于长期(qī)投资者(zhě)更具(jù)参(cān)考价值。”中金基金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李(lǐ)华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设施(shī)证券投资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础(chǔ)设施(shī)基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后(hòu)基金(jīn)年度(dù)可分配金(jīn)额以现金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二级(jí)市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者(zhě)的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提(tí)供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮(bāng)助(zhù)机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取(qǔ)相对(duì)于投资债(zhài)券相对高(gāo)的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对(duì)于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募(mù)REITs的二(èr)级(jí)市场表现看(kàn)，截至4月21奶油奶酪可以放冷冻保存吗，奶油奶酪可以放冷冻保存吗多久日(rì)，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预(yù)期(qī)，一定程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李(lǐ)华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格波动受(shòu)多重因素的(de)影响，投资收益(yì)是影响REITs二(èr)级市场价格的(de)主(zhǔ)要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期经济(jì)预期(qī)恢复(fù)，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另一(yī)方面，基础设施(shī)项目的经(jīng)营(yíng)业绩(jì)相对经济活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做(zuò)调(diào)减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分(fēn)红前后均(jūn)可以获得公平的(de)投(tóu)资(zī)机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投资者(zhě)长(zhǎng)期(qī)投资(zī)的信心，同时需结合(hé)持有产品的(de)特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红(hóng)包括利润分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解(jiě)底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本金之上的增值部(bù)分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分(fēn)派”更(gèng)为(wèi)准确，分(fēn)派的是本金(jīn)与增值两个部分，两(liǎng)个(gè)部分之间的(de)比例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)差(chà)异很大，大多数普通投资(zī)者可能(néng)把(bǎ)“分(fēn)派(pài)”金额(é)误认为是持续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年(nián)等合同年限到期后基金价(jià)值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持有产权类(lèi)产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的收(shōu)益(yì)主要来(lái)自项目(mù)每年的(de)现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红(hóng)包括了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对(duì)特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者(zhě)在选择(zé)投资标的(de)时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类(lèi)型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当(dāng)于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权(quán)类的(de)公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的二级市场价(jià)格(gé)和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在经(jīng)营权到(dào)期后(hòu)不再能产生(shēng)现金收(shōu)益(yì)，因此将可供分(fēn)配金额(é)的分(fēn)配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备更高的(de)分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权(quán)项目(mù)，即使(shǐ)分(fēn)派(pài)率(lǜ)相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金(jīn)并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含(hán)了投资本金(jīn)，在不进行扩募(mù)的情况(kuàng)下(xià)，基金份额(é)单价随(suí)着分(fēn)派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资(zī)特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩余期(qī)限(xiàn)产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目相比，产权类项目(mù)的土地(dì)或建(jiàn)筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改造(zào)或补(bǔ)缴土地(dì)出让金等(děng)追(zhuī)加投资，有机(jī)会进(jìn)一(yī)步延长经营期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在基础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的(de)资产投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业(yè)内人士(shì)还(hái)表示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)、内(nèi)部(bù)收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层(céng)资产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的(de)指标有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披(pī)露的经营活(huó)动现金(jīn)流(liú)，二是可供(gōng)分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经(jīng)营活动产生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期(qī)持有。建议(yì)投资者对经(jīng)营(yíng)权类的资产可以更多关注内部收益率的(de)高低，对(duì)产权类的(de)资产(chǎn)更多关注(zhù)分派率高(gāo)低(dī)。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产的经(jīng)营(yíng)净现金流(liú)，所以底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影响投资(zī)回报，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公(gōng)募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连(lián)回调(diào)，建议投资(zī)者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发(fā)行首年及次(cì)年的可供(gōng)分配金(jīn)额(é)预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与募集材料中披露预(yù)测进(jìn)行比较分(fēn)析(xī)，结合(hé)经(jīng)济及(jí)市(shì)场的(de)实际环(huán)境，对基础(chǔ)设(shè)施项目的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金(jīn)基金上述负责(zé)人也称(chēng)。