文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工作会(huì)议提(tí)出“有条件的可以(yǐ)进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东等地(dì)明(míng)确(què)表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你的(de)钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是(shì)推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能(néng)实(shí)现房地(dì)产软着陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。从个人(rén)层(céng)面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平(píng)，比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样有助(zhù)于落(luò)实中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房(fáng)企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发(fā)商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少(shǎo)国(guó)家(jiā)存在预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家一(yī)般(bān)有严(yán)格的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获得(dé)政府批准后才(cái)可以开(kāi)始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一样在支付(fù)完(wán)首(shǒu)付款后(hòu)从(cóng)银行(xíng)一次性贷款支(zhī)付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在(zài)完(wán)全交(jiāo)房(fáng)前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是(shì)需要严(yán)格(gé)的资金监(jiān)管(guǎn)、分期(qī)支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保障(zhàng)措(cuò)施，一(yī)定会(huì)触发风险，对购房民众不(bù)公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机(jī)取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制(zhì)度有一定(dìng)历史(shǐ)阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房企(qǐ)债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化解这(zhè只要开窗一定不会煤气中毒吗，怎么判断煤气是不是漏了)个(gè)难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本(běn)质是(shì)向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业(yè)企业健康发展的(de)重大措施(shī)。在当(dāng)前的(de)情况(kuàng)下，取消预售制要(yào)结合(hé)稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三(sān)好生、新模式(shì)等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆(gān)率等(děng)进行(xíng)过长期系统的(de)专(zhuān)项研究。（参(cān)考后(hòu)来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖(qī)身于木屋或者其(qí)他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过(guò)大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多(duō)数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资(zī)金(jīn)实力才能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对这一系(xì)列问(wèn)题(tí)，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售(shòu)。这(zhè)模式一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市民(mín)数量有所增加(jiā)，开发(fā)商资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分(fēn)层出售(shòu)的(de)基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办立信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于商品(pǐn)流通、资金(jīn)周转有着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快自身资(zī)金(jīn)周(zhōu)转。当时(shí)其在购下(xià)九龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除了(le)分层(céng)出售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层(céng)价(jià)格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个(gè)亮点(diǎn)，即(jí)先(xiān)收取买(mǎi)家的订金，采用类似(shì)租金(jīn)的分期(qī)付款形式(shì)，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资(zī)风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的(de)销售模式成为当时中国(guó)香港房(fáng)地产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的(de)改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管(guǎn)部门不(bù)断(duàn)完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全(quán)的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市(shì)场健康发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘(pán)因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)管理部门提升了(le)对(duì)于预售楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即要求(qiú)开发商在预(yù)售(shòu)前，确保地(dì)价(jià)款已经全部支付，还(hái)要(yào)证明自身(shēn)有资金等(děng)能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师(shī)等(děng)造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国(guó)香港要求律师(shī)行在银行开设的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作等(děng)采取全(quán)透明化机制，且银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最大风(fēng)险方(fāng)，后续(xù)需自身推动项目完工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面(miàn)临住房需(xū)求大和(hé)供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发展重工(gōng)业，强调(diào)基础(chǔ)建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前(qián)期发展工业化的(de)进程大于(yú)城(chéng)市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福(fú)利(lì)分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福(fú)利分房制度也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当时(shí)的国(guó)情。叠加(jiā)房地产市(shì)场面临(lín)商品房的需求(qiú)量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内地房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预售商品房制度，先后出台(tái)多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国内(nèi)房地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划(huà)经济(jì)下的福利(lì)分房(fáng)转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和(hé)开(kāi)发时间周期长的两大(dà)难题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款(kuǎn)撬动(dòng)下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中国(guó)人民银行(xíng)等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制(zhì)的(de)初衷是(shì)为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地产开发企业(yè)将正在(zài)建(jiàn)设中(zhōng)的房(fáng)屋预先出售给购房(fáng)者(zhě)，由(yóu)购房者支付定(dìng)金或房款的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在(zài)中(zhōng)国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发(fā)商(shāng)办理预售许可(kě)证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付(fù)房(fáng)屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制(zhì)商(shāng)品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售(shòu)的最主要方(fāng)式，预售制极大缩(suō)短房(fáng)企(qǐ)现金回笼(lóng)周期(qī)，同时(shí)增加(jiā)市场商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过(guò)去20多(duō)年对中国(guó)内(nèi)地(dì)房地(dì)产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十(shí)年时间(jiān)走完发达国家几百年(nián)城(chéng)镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区(qū)面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公(gōng)里(lǐ)，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的(de)《中国(guó)住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户(hù)比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行业(yè)的发展。中国内(nèi)地房地产历经二(èr)十多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项指标(biāo)大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积(jī)和(hé)销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业(yè)的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也(yě)成(chéng)为拉动中国内地(dì)经(jīng)济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链(liàn)特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉动的(de)投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开(kāi)发投资占固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等(děng)通(tōng)道(dào)业(yè)务，占比超过(guò)三分之(zhī)一(yī)。从房(fáng)地产融资存(cún)量占社融(róng)存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市(shì)值占(zhàn)股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比例较(jiào)高，主要是(shì)因为住房市(shì)值高，以及(jí)中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较低，股票(piào)、债(zhài)券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大部分(fēn)商品是(shì)一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能交房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商之间的购房合(hé)同(tóng)、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独(dú)立的合同关(guān)系(xì)，如果开发商(shāng)发生违约，购房(fáng)者只能根(gēn)据购房合同向开(kāi)发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合(hé)同按时(shí)向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售(shòu)制助推(tuī)部(bù)分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市场波动(dòng)或(huò)经营(yíng)不善，出现资(zī)金链(liàn)断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合(hé)同，已经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧(sàng)失还款能力或(huò)短期不能还(hái)款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面临较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品(pǐn)房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预(yù)售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的(de)工程(chéng)建设，商(shāng)品房预(yù)售款监管的(de)具体办法，由房(fáng)地产管理部门(mén)制(zhì)定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售(shòu)资金(jīn)监管(guǎn)规(guī)定，各地实(shí)行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资(zī)金比例为总(zǒng)预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合(hé)肥(féi)等(děng)城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目(mù)工程(chéng)总额报价(jià)计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有资金继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监管账户资(zī)金(jīn)如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时(shí)代的(de)高周转背景下(xià)，抽调(diào)预售款监管账户(hù)资(zī)金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义(yì)，获得监管账户拨(bō)付(fù)资(zī)金，再由工程方将资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目(mù)间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流(liú)动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环(huán)高(gāo)周转模(mó)式，但一定程度(dù)上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护(hù)：对于购房(fáng)者预付资金(jīn)，一般设有定金或(huò)预(yù)付款保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预(yù)付款一般以定金方式支付(fù)，或(huò)按工程(chéng)进度分期(qī)支付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质(zhì)量的保障(zhàng)有两种方式，一是(shì)期房由政府或(huò)第三(sān)方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定期限内无条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按(àn)揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定金比例(lì)一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年(nián)美国平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房屋交付后通(tōng)过(guò)按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国(guó)为防(fáng)止开(kāi)发商挪用(yòng)资(zī)金，购(gòu)房者的(de)定金及首付款由(yóu)第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担(dān)任何(hé)责任与损失(shī)。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提(tí)供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益(yì)，银行有充分动(dòng)机(jī)监管开(kāi)发商施工进度。开发(fā)商在房屋(wū)交(jiāo)付时需(xū)取得(dé)由政府相关(guān)部门(mén)经(jīng)审查后(hòu)发放的(de)验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工(gōng)期进度(dù)支付，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后即可预(yù)售(shòu)房屋(wū)。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因(yīn)不(bù)能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者需支付公证费(fèi)和(hé)土地交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具(jù)体(tǐ)支付(fù)节点、比例(lì)因项目而异。一般来(lái)说，支(zhī)付节点可分(fēn)为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可在(zài)支(zhī)付房(fáng)款前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结(jié)束后(hòu)，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公(gōng)司(sī)针对期房设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险(xiǎn)的(de)功能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负(fù)责相应(yīng)赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房(fáng)交易中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个(gè)环(huán)节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发商出(chū)现财(cái)务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进(jìn)度付款的(de)方式，但是(shì)交房(fáng)前(qián)付款比例相对较低，一般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公(gōng)证公司(sī)的(de)检验验收后(hòu)才能交付(fù)，交付后方可按揭(jiē)还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国期(qī)房预售资金(jīn)监管(guǎn)极(jí)为严(yán)格，资(zī)金也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师转给开(kāi)发(fā)商，即资金在(zài)进入开发商(shāng)账(zhàng)户前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日(rì)本期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必须完成(chéng)“预(yù)售房(fáng)定(dìng)金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结束后由于房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是唯(wéi)一(yī)一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须(xū)完成定金保(bǎo)全措施才可预(yù)售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方(fāng)签订购房合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付(fù)给购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其(qí)他(tā)预先(xiān)支付的(de)购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书向(xiàng)金融机(jī)构或保证机构或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交房前(qián)只需支付最多不(bù)超20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房(fáng)者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才(cái)开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付(fù)，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商有统一(yī)的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及(jí)订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购(gòu)买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期(qī)房同样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付(fù)款流程做(zuò)了统(tǒng)一(yī)详细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般(bān)为(wèi)合同签订(dìng)后、地基完(wán)工、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等完工等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随着(zhe)放(fàng)出(chū)贷款的增加而增(zēng)加，未放(fàng)款(kuǎn)部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存(cún)入银行专门的项(xiàng)目(mù)资金账(zhàng)户(hù)，账(zhàng)户资金(jīn)提(tí)取须与房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期(qī)，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出(chū)手临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷(dài)现象，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复(fù)工(gōng)保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一(yī)方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大(dà)支持(chí)力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充(chōng)分(fēn)估计形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效(xiào)机(jī)制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环(huán)节(jié)，建立(lì)开发(fā)商违约(yuē)后(hòu)定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房者定(dìng)金安全。签(qiān)订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入，为(wèi)房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独立(lì)于开发商、银行的第(dì)三(sān)方(fāng)资金监管机构，或(huò)由政府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门直接(jiē)监(jiān)管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质(zhì)量(liàng)问题(tí)全权负责(zé)、免费维修，购房者在(zài)保修期结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平(píng)的(de)预售(shòu)制已(yǐ)经过(guò)时了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一(yī)方面(miàn)，取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。

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