近两(liǎng)年火爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进2024年房价会继续下跌吗(jìn)入密集(jí)分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告(gào)2022024年房价会继续下跌吗2 年可供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此(cǐ)表示(shì)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价(jià)值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投资(zī)者注意，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营权到期后不(bù)再(zài)产生现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，特许(xǔ)经营权(quán)分红目前已包含了利润分配和本金的(de)归还，在(zài)选择投资标的时应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供(gōng)分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益来源为持(chí)有期分红收益，以(yǐ)及基(jī)金份(fèn)额(é)交易价格的(de)变化(huà)。基金份额(é)二级市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市场(chǎng)因(yīn)素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分(fēn)红预期则更有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的(de)分红主要来自基础设施(shī)资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基(jī)金募集(jí)材料和(hé)信息披露文件，结(jié)合行业及市场(chǎng)情况，可(kě)以分析基础设施项(xiàng)目的(de)经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二(èr)级市场价格变(biàn)化(huà)导致的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份额持(chí)有人实际获得(dé)的(de)现金收益(yì)，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基础设施(shī)基金应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年度可分(fēn)配金额以(yǐ)现金形(xíng)式分配给投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为，从投资(zī)角度(dù)来看，基础设施公募(mù)REITs同时具(jù)备(bèi)“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不(bù)等同于债券的固定利息(xī)回报(bào)，而是由可供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来(lái)看，一(yī)方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投资者的(de)投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前(qián)提(tí)下，增厚资(zī)产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益(yì)“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对于未来(lái)分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不(bù)达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二级市(shì)场价格的(de)主要因素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参与公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人也表示(shì)，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票和债券(quàn)回归的(de)过(guò)程；另一方面(miàn)，基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩相对经济活力的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金(jīn)份额的开(kāi)盘(pán)指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额(é)根据单位基金(jīn)份(fèn)额的分红金额进行(xíng)计算。除(chú)权操作(zuò)是(shì)对分红前后(hòu)基金份(fèn)额(é)净值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资人在(zài)基金(jīn)分红前后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持(chí)有产品的(de)特性，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动对(duì)整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括利润分配和(hé)本(běn)金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人(rén)士(shì)还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前(qián)提是本金之上的增值部分不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是(shì)本(běn)金与增值(zhí)两个部分(fēn)，两(liǎng)个部(bù)分(fēn)之(zhī)间的比例是(shì)变动的，与现(xiàn)有公募(mù)基(jī)金分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分(fēn)派”金额误(wù)认为(wèi)是(shì)持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到(dào)期后(hòu)基(jī)金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要有特(tè)许经营权(quán)类(lèi)和(hé)产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包括(kuò)每年的现金分(fēn)红及资(zī)产增值的收益，而(ér)持(chí)有(yǒu)特许经营类(lèi)产品的收益(yì)主要(yào)来自(zì)项目(mù)每(měi)年(nián)的(de)现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了利(lì)润分配和本金(jīn)的归还(hái)，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的(de)公募(mù)REITs可以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普(pǔ)通投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产属性(xìng)不(bù)同而(ér)形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底(dǐ)层资(zī)产的价(jià)值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级市场价(jià)格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营项目(mù)在经营权到期后(hòu)不(bù)再能产生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期(qī)限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权(quán)项(xiàng)目(mù)，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也(yě)有足够年(nián)限收回(huí)本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营(yíng)权项目(mù)的分派金(jīn)额(é)包含了投资本(běn)金，在不(bù)进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价随着分派(pài)进度(dù)逐年(nián)下降是正常现象，投资(zī)特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余(yú)期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通过对建筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金(jīn)等(děng)追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一(yī)步延(yán)长经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续经营的(de)假设(shè)反映在基础资产的估值(zhí)上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标2024年房价会继续下跌吗

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可(kě)以(yǐ)观(guān)测(cè)经营(yíng)活动(dòng)现金流(liú)、可供分(fēn)配现金、内部(bù)收益(yì)率(lǜ)等指标，来(lái)观察和(hé)评估(gū)项目(mù)底层(céng)资产的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年报(bào)中披(pī)露的经(jīng)营(yíng)活动现金流，二(èr)是可供分配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可(kě)供(gōng)分配的(de)现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利(lì)润(rùn)表的项目进行调整，加(jiā)期初(chū)现金，最终(zhōng)得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选(xuǎn)择(zé)，投资(zī)价值体现(xiàn)在相对(duì)股债市场独立(lì)的(de)资产配置(zhì)功能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建(jiàn)议(yì)投(tóu)资者对经营权类的资(zī)产可以(yǐ)更多(duō)关(guān)注内部收益(yì)率的高低，对(duì)产权类的(de)资(zī)产(chǎn)更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要(yào)来自底层资产的(de)经(jīng)营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直(zhí)接(jiē)影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人(rén)综合实力(lì)、运营(yíng)管理机构实(shí)力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重(zhòng)因素来(lái)选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报(bào)也(yě)显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，由于分(fēn)红交易带(dài)来的短期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资(zī)者关注有基本面(miàn)支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发行首年及(jí)次年的可供分配(pèi)金额(é)预测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额与募(mù)集材料中披(pī)露(lù)预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基(jī)础设(shè)施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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