近(jìn)两(liǎng)年火爆(bào)的(de)创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比(bǐ)例(lì)稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对此表示，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过(guò)观(guān)测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不(bù)再(zài)产生现金收益，特许经营权(quán)分红目前已包(bāo)含了利润分配和本金的归(guī)还(hái)，在(zài)选择投资标的时应了解资产类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)可(kě)供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责人对(duì)此表示(shì)，投资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益来(lái)源为持有期分红(hóng)收益(yì)，以及(jí)基(jī)金份额交(jiāo)易价格的(de)变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)来自(zì)基础(chǔ)设(shè)施(shī)资产(chǎn)的经营现金(jīn)流，投(tóu)资(zī)人(rén)通过基(jī)金(jīn)募集(jí)材(cái)料(liào)和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资(zī)决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获得的(de)现(xiàn)金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高级(jí)副总监李华平也表示(shì)，根(gēn)据《公(gōng)开募集基(jī)础设施证券投(tóu)资(zī)基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及(jí)相关(guān)法(fǎ)规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可(kě)分配金额(é)以现金形式分配给投资(zī)者(zhě)，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定的(de)分红机制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备(bèi)“股(gǔ)性”和(hé)“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价格反映(yìng)这类(lèi)产品“股性”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的(de)固定利(lì)息(xī)回报，而是由可供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资(zī)者的角度来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富(fù)了(le)机构投资者(zhě)的投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较(jiào)强的(de)配置价值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定收益(yì)。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通(tōng)过(guò)分(fēn)红获取(qǔ)相对于投资(zī)债券相对(duì)高的收益性，在(zài)有效控制风险的(de)前提下，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市(shì)场对(duì)于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格走势的(de)关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票(piào)和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不(bù)达预期，一定程(chéng)度上影响了(le)公募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波(bō)动受多重(zhòng)因素(sù)的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券(quàn)回归的(de)过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的(de)分红金(jīn)额进行(xíng)计算(suàn)。除权操(cāo)作(zuò)是对分红前后基金份(fèn)额净值(zhí)变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分红前后均可以获得(dé)公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资(zī)者长期投资的信心，同(tóng)时需结合(hé)持(chí)有产(chǎn)品的(de)特性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包(bāo)括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前(qián)提(tí)是本金(jīn)之上的增(zēng)值(zhí)部分不同(tóng)，特(tè)许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是(shì)本金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个部(bù)分(fēn)之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者可能把“分派”金额(é初中女生800米成绩对照表，中考女子800米标准时间)误认为是持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基(jī)金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权类和产权类(lèi)两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现(xiàn)金分红(hóng)及(jí)资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年(nián)的现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包(bāo)括了利润分(fēn)配(pèi)和本金的(de)归还(hái)，两者(zhě)的(de)比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层(céng)资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收(shōu)益(yì)”，更看重底层(céng)资(zī)产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑(lǜ)底层资(zī)产属性，对(duì)所选择产品的二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)和分红有合理预期。

初中女生800米成绩对照表，中考女子800米标准时间　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营项目(mù)在经营(yíng)权到(dào)期后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供(gōng)分配金额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确(què)。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期(qī)限较(jiào)短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更高的(de)分派率水平。对于剩余(yú)期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并(bìng)取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该负责人(rén)提(tí)醒投资者注意(yì)，特(tè)许经(jīng)营权项(xiàng)目的分派(pài)金(jīn)额包含了(le)投资本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着分派(pài)进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特(tè)许经营(yíng)权(quán)REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相比，产权类项(xiàng)目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较长，再加(jiā)上到期后通(tōng)过对建筑的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地(dì)出(chū)让金等(děng)追(zhuī)加投资，有机会进一步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似(shì)永(yǒng)续经营(yíng)的假设反映在基(jī)础资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投资(zī)属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等指标

　　评(píng)估项目(mù)底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红(hóng)的时(shí)点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资者可以(yǐ)观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观(guān)察和评估(gū)项目底层资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露(lù)的经营活动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质性(xìng)区别(bié)。经营活动(dòng)产生的现金净(jìng)流量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的(de)现金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期初(chū)现金(jīn)，最终(zhōng)得到的(de)账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为资产配(pèi)置新选择(zé)，投资价值体现在相对股(gǔ)债(zhài)市场独立的资(zī)产配置功能(néng)，比较适合(hé)长期(qī)持(chí)有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类的(de)资(zī)产更(gèng)多关注(zhù)分派率高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的(de)经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者(zhě)可(kě)综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由初中女生800米成绩对照表，中考女子800米标准时间于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议(yì)投资(zī)者关(guān)注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中(zhōng)披(pī)露预测进行(xíng)比较(jiào)分(fēn)析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目(mù)的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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