“现在(zài)的房地(dì)产很(hěn)难再出现像过去十年的(de)系统(tǒng)性行情。”思睿(ruì)集团合伙人、首席经(jīng)济学家(jiā)洪灏向《红(hóng)周刊(kān)》表示，房地(dì)产行业分(fēn)化的(de)愈(yù)加明显，让机构和投(tóu)资者的(de)关注度从板块向单个标的转移。上海利檀投资(zī)董事长陈昊(hào)扬向《红周(zhōu)刊》指出，从行(xíng)业来看，无论是业绩，还是估值，房地产都已(yǐ)经(jīng)双杀到(dào)了最底部，而且是反(fǎn)复(fù)地(dì)杀到了底部，再往下的空间已经不大了。

　　三道(dào)红(hóng)线等指标

　　成挖(wā)掘(jué)个股阿尔(ěr)法重要参考

　　那么如(rú)何寻找(zhǎo)房地(dì)产个(gè)股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛(sài)道中(zhōng)进行选择(zé)，需要非常小心，避免选了半天，标的公(gōng)司出现爆(bào)雷的情况。除此之外，洪灏(hào)指(zhǐ)出，需要满足以(yǐ)下三个(gè)基准：有大(dà)的国资背景的、杠(gāng)杆率(lǜ)较低的、此前没有踩(cǎi)过红线的。

　　他还表(biǎo)示(shì)，如果关(guān)注一下今年房(fáng)地产的开发资金来源(yuán)，可(kě)以发现，其实(shí)银行的信(xìn)贷倾向是不(bù)太愿意给房企贷款(kuǎn)的，房(fáng)企(qǐ)的主要资金来源(yuán)来自新盘的销售。但今年(nián)新房的销(xiāo)售情况相(xiāng)较一般。再关注一下，哪些房企(qǐ)能从银行(xíng)拿到(dào)钱，其实主要还是那些有国(guó)企(qǐ)背景的房企，民营房企(qǐ)相(xiāng)对比较困(kùn)难，所以整个(gè)行业出现了一个很(hěn)明显的分(fēn)化，无论是在(zài)销售，还是融资等(děng)各个(gè)方面(miàn)都(dōu)非常明(míng)显。现在有国资(zī)背景(jǐng)的房企在资本(běn)市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)相对较好(hǎo)，但没有国(guó)资背景的民营房企股价(jià)大多表现很一(yī)般。

　　陈昊扬则(zé)向《红周刊(kān)》表示(shì)，在房地产行业内(nèi)，我们的逻辑是，“寻找最后(hòu)的赢(yíng)家”。而具(jù)体到如何挖(wā)掘，我们(men)会特别重(zhòng)视企业的成本(běn)优势，更具体一点(diǎn)，就是它(tā)的净借贷(dài)水(shuǐ)平（净负(fù)债率）是不是行业内的最低水平；利(lì)润率是不是(shì)行业内最高的；融资成本是否是行业内最(zuì)低(dī)的(de)；建安成(chéng)本是否也是业内(nèi)最(zuì)低(dī)的(de)；这些都是我(wǒ)们看重的(de)一家房企的(de)综合成本(běn)。

　　需(xū)要(yào)注意的是，能够同时(shí)满足上述(shù)条件的房企并(bìng)不多(duō)。即便是在国央企中，仍有部分房企出(chū)现了“三道红线”的(de)“踩线”情况，且有逐(zhú)渐(jiàn)恶(è)化的(de)趋(qū)势。以A股(gǔ)为例，《红(hóng)周刊(kān)》根据(jù)Wind数(shù)据整理发现，截至(zhì)2022年末(mò)，天(tiān)房发展、陆家嘴(zuǐ)、格力地产、西(xī)藏城(chéng)投(tóu)、中交地产(chǎn)、中(zhōng)国武夷等国央(yāng)企(qǐ)“三道红(hóng)线(xiàn)”全踩(cǎi)。

　　除此(cǐ)之外，城建(jiàn)发展(zhǎn)、京投(tóu)发展、光明地产、云南城投、首开股份、珠(zhū)江股份、城投(tóu)控股等国央企房企也踩(cǎi)了“三道(dào)红线”中(zhōng)的(de)两(liǎng)条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难(nán)看(kàn)出，即(jí)便是(shì)有着较稳健特色的国央企房企，其财务指(zhǐ)标称得(dé)上完全健康(kāng)的仍(réng)是(shì)少数(shù)。而更加值得注(zhù)意的是，在2022年，不(bù)少(shǎo)国企，甚至地方(fāng)国企开(kāi)始大举扩张。而这(zhè)无疑又进一步考验(yàn)着国央企的资金链情况。

　　对(duì)房企而言(yán)，扩(kuò)张速度的张弛有度尤为(wèi)重要，节(jié)奏把握(wò)准确(què)，有助于房企储备优质“弹药”；但过于乐观(guān)的(de)预判未来市场，以(yǐ)及过于激进的扩张拿地节(jié)奏也有可能让房企(qǐ)重蹈此(cǐ)前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以(yǐ)其配置的(de)一家房企(qǐ)进行举例，它从(cóng)2018年开(kāi)始到2021年，连续4年的净借贷比例都维持在33％左(zuǒ)右(yòu)，完全没(méi)有增(zēng)加杠杆比例。而到2022年，这家房(fáng)企(qǐ)明显(xiǎn)感觉(jué)到机会来了(le)，其开始在一线城(chéng)市进(jìn)行大举拿(ná)地，净负债率也由此前的33％左右水准提高到45％左右，涨了接(jiē)近三分之一。与此同时，该房企(qǐ)新购入地块(kuài)也实现了快(kuài)速的开(kāi)盘利用率(lǜ)，预计今年(nián)会有(yǒu)更(gèng)多的楼盘入市。像这类企(qǐ)业就符合“最后(hòu)的(de)赢家”的特点。一(yī)方面，在于(yú)它本身储(chǔ)备了(le)很(hěn)多弹药，去年(nián)拿地超(chāo)1000亿(yì)元(yuán)，且其中(zhōng)一半(bàn)在(zài)一线城市，另外(wài)一半也主(zhǔ)要集中在强二线和(hé)二线城市；另(lìng)一方面(miàn)，它(tā)的扩张是有(yǒu)节制地扩(kuò)张。

　　陈(chén)昊扬同样提(tí)醒道，与之相反，有些房企的(de)扩张速度(dù)让(ràng)人感觉又回到了(le)2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩张(zhāng)的民营企业的影子。虽然说，见(jiàn)到(dào)机会(huì)时要出(chū)手，但出手的章(zhāng)法仍(réng)要小(xiǎo)心，如果负债率扩张(zhāng)得(dé)太快，但(dàn)未(wèi)来的两年市场没有想象得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一家房企的扩张速度是否激进(jìn)？陈昊扬向《红周刊(kān)》表示，主要还是看房(fáng)企的净负(fù)债率水平，在我看来，这个比例如(rú)果超(chāo)过60％，就是(shì)扩张得过于快(kuài)速了。

　　不难看(kàn)出，这一标准要(yào)比“三道(dào)红线”对房(fáng)企的净负债率(lǜ)要求(qiú)不得高于100％要更加严格(gé)。陈昊扬解(jiě)释，当前房地产行业(yè)的复苏速度(dù)并没有(yǒu)那(nà)么快，所以要规避公司净负债率提高到一个(gè)比较危险的水平(píng)。

　　《红(hóng)周(zhōu)刊》对在2022年(nián)拿地较(jiào)积极(jí)的房企梳理发(fā)现(xiàn)，中(zhōng)交地产、中国金(jīn)茂、华(huá)发股份、越(yuè)秀(xiù)地产、绿(lǜ)城中国、保利发展等房企2022年净负债率都在60％之(zhī)上。其(qí)中，中交地产(chǎn)净负(fù)债(zhài)率持续居高(gāo)不下，在2020年至2022年(nián)期间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜明对比的(de)是，华润(rùn)置地、中(zhōng)国海外发展、万科(kē)A、滨江(jiāng)集团、招商蛇(shé)口、龙湖集(jí)团等房企在践行较积极(jí)的拿地策略的同时，也较好地控制(zhì)了公司的扩张速度与净负债率(lǜ)水平（见(jiàn)附表(biǎo)）。

　　滨江集(jí)团等个别民营房企

　　或(huò)具备(bèi)“最(zuì)后赢家”的黑马特质(zhì)

　　陈昊扬指出，实际(jì)上，他们(men)是以(yǐ)同(tóng)一筛选标准来(lái)看国央(yāng)企与民营(yíng)房(fáng)企，但在(zài)各维度的实际表现上，国央(yāng)企确实(shí)会更胜一筹。如国(guó)央企的融(róng)资成本更低，融资渠道也更顺畅，能够做到想融就(jiù)融，这样，国央(yāng)企自然而(ér)然就具有(yǒu)天然优势。

　　虽然对(duì)比民(mín)营房(fáng)企，机(jī)构(gòu)更加看(kàn)好(hǎo)国央企，但这(zhè)也(yě)并不(bù)意味着(zhe)，民营企业中就没有“黑马”的存在。

　　据《红(hóng)周刊》梳(shū)理发现，仍有(yǒu)少(shǎo)数民营房企(qǐ)同样受(shòu)到机构的青(qīng)睐。比如，根据2023年一季报，滨江(jiāng)集团的十大流通股东中新进了“中国工(gōng)商银行(xíng)股份有(yǒu)限(xiàn)公司－景(jǐng)顺长(zhǎng)城(chéng)中国回报(bào)灵活配置混合(hé)型证券投资(zī)基金”“全国社(shè)保基金一一六组(zǔ)合”等(děng)。

　　除此之外，自(zì)2021年开始，百亿私募珠(zhū)海(hǎi)阿(ā)巴马资(zī)产管理有限公司就长(zhǎng)期持有滨江集(jí)团。根据一季报，该资产公司的几只产(chǎn)品合计持(chí)有滨江集团9543万股，约(yuē)占流(liú)通A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集团(tuán)的(de)受青(qīng)睐(lài)，和其自身(shēn)的(广西属于哪个省份，广西属于哪个省哪个市哪个区de)基本面表现存在一定(dìng)关(guān)系。2020年以来的近(jìn)三年时(shí)间，房地(dì)产市场整体(tǐ)在走“下坡路”，但作(zuò)为(wèi)杭州(zhōu)本土房企的滨(bīn)江(jiāng)集团仍是表(biǎo)现(xiàn)出较强的韧劲，2020年以(yǐ)来，滨江(jiāng)集团在业绩表现、销(xiāo)售规模、新增土储、股(gǔ)价表现等多维度都(dōu)表现了较强的增长势头(tóu)。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江(jiāng)集(jí)团扣(kòu)非(fēi)归母净利润依次为21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期发(fā)布的2023年一季报，今(jīn)年一季度(dù)，滨江(jiāng)集团更是实(shí)现了扣非归母净利润5.41亿(yì)元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在(zài)房地产“青铜(tóng)时代”仍(réng)能保持自(zì)身业绩的持续增(zēng)长，和滨江集(jí)团扎根杭州的战略布局关系密切。根据(jù)2022年年报，滨江集团有(yǒu)近七成营收来自杭州地区，而(ér)在2021年，杭州(zhōu)地区的营收比重只占到(dào)近六成。近三(sān)年持(chí)续稳居(jū)杭州房企销售排名第(dì)一。

　　与此同时，滨江集团在(zài)杭州的土储补(bǔ)充同样(yàng)较为积极(jí)，根(gēn)据诸葛找房、住在杭州网数(shù)据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居(jū)杭州的(de)本(běn)土第一。

　　而(ér)滨江(jiāng)集团在(zài)杭(háng)州的较(jiào)突(tū)出表现，也让滨江(jiāng)集团(tuán)的房企排名迅速提升。到(dào)2023年，滨江集(jí)团(tuán)的房企排名已冲(chōng)进前十(shí)，根据(jù)中指(zhǐ)数据，2023年前4月，滨江集团实现销售额607.3亿(yì)元(yuán)，位列房企第九位。

　　值得注意(yì)的是，2020年至今，滨江集团股价翻了超一(yī)倍以上，而近期，滨江集团(tuán)更是迎来多家机构的集中调研。滨江集团发(fā)布公告表(biǎo)示(shì)，公司于5月10日接受了信达(dá)证券、金鹰基金、建信养老、新(xīn)华(huá)养(yǎng)老(lǎo)等18家机构调研(yán)。

　　产业(yè)链布(bù)局(jú)重点移至存量赛道(dào)

　　机构在(zài)下游家纺、家居、物业觅α

　　实(shí)际上房地产开发只是房地产产(chǎn)业链上的中游环节，其上游主要(yào)为钢(gāng)铁、水泥(ní)、建材、玻纤等材料供应商(shāng)，而下游应用行(xíng)业主要(yào)包括中介服务、家用电器、物业管理、家(jiā)居用品。综(zōng)合《红周刊》的采访，房地产开发环节与上(shàng)游材料端息息相(xiāng)关，新盘开(kāi)工不足导致上游(yóu)不被(bèi)看好(hǎo)，机构寻觅个股阿尔法(fǎ)的思路(lù)渐(jiàn)渐移(yí)至下游(yóu)。“中国房地产行业(yè)在进入(rù)广西属于哪个省份，广西属于哪个省哪个市哪个区存量房时代，所以对地(dì)产(chǎn)产业链，尤其是(shì)偏消费(fèi)属性的家装家居(jū)领域(yù)，我们相对看好，因为居民(mín)保有的(de)住房(fáng)规模越来越(yuè)大，随着时(shí)间的增(zēng)加，内装更新的需求(qiú)也(yě)会越来越多。美国过去的数据充分说(shuō)明了这一点，在新房销售(shòu)见(jiàn)顶之(zhī)后，家具消(xiāo)费的增长却一直(zhí)都很好。对于地(dì)产(chǎn)产(chǎn)业(yè)链，我们相(xiāng)对看好和内装相关的行业，例如消费建(jiàn)材、家居(jū)装饰等。”万家基金人士(shì)表示。

　　而(ér)根据《红周刊》对(duì)下游细分中相关赛道龙头年(nián)内(nèi)表现的统计(jì)，目前暂居前两(liǎng)位的都(dōu)是来自(zì)家纺赛道的公司，它们分别是富安娜和水星(xīng)家纺，特(tè)别是(shì)前者在月线连收(shōu)七根阳线的基础上，年内迄今涨幅已(yǐ)经(jīng)逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要从事纺织家居、睡眠家居(jū)、生(shēng)活类产品的(de)研发、设计(jì)、生(shēng)产及(jí)销售，旗下拥有原创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎(shā)”“馨而(ér)乐”和(hé)“酷奇(qí)智”自(zì)有(yǒu)品牌(pái)。第一季度报告显示，报告期(qī)内(nèi)，富安娜(nà)实现营业(yè)收入(rù)约6.2亿元，同(tóng)比(bǐ)减少7.57％；不过实现归属于(yú)上(shàng)市公司股东的净利润约1.11亿元(yuán)，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从(cóng)上市公司一季报的十大流(liú)通股股东来看，能够发现该(gāi)股早(zǎo)已(yǐ)成为(wèi)基金重(zhòng)仓股的天(tiān)下，彼时(shí)包括公募的中欧价值发(fā)现、中欧(ōu)潜力(lì)价值、工银(yín)瑞信灵动价值、宝盈新价值(zhí)和私募的(de)明(míng)河2016，都在其中(zhōng)出现，占据了半壁江山。需要强调的是(shì)，中欧的两只基金都是价(jià)值派基金(jīn)经理曹名长在(zài)管的产品，首季其同时重(zhòng)仓的房地产产(chǎn)业链股票(piào)还(hái)有金地集(jí)团和大亚圣象。

　　对比而言(yán)，前几年(nián)曾(céng)经风(fēng)光一时的家(jiā)居(jū)板(bǎn)块也因疫情、消费(fèi)复苏(sū)进(jìn)程缓慢等多因素一度沉寂，不(bù)过好在困境反转(zhuǎn)露出曙光(guāng)，家居板块(kuài)中年内表现最(zuì)好的是(shì)志(zhì)邦家(jiā)居。同一时间段，该股年内上(shàng)涨已经超过23％，从(cóng)业(yè)绩来(lái)看(kàn)，无论是营收还是(shì)归(guī)母净利润，公司都(dōu)实现了(le)同比双升。

　　从公司的十大流通(tōng)股股东来看，《红(hóng)周刊(kān)》发现广发(fā)基金经理罗(luó)洋慧眼独具(jù)，一季报中(zhōng)他管理的广(guǎng)发(fā)策略优选(xuǎn)和广发安宏回报均(jūn)增加了(le)持股(gǔ)，而这两只产品也成(chéng)为志邦家居十大(dà)流通股股东中仅有的(de)两只公募。有意思(sī)的是(shì)，他似乎对于定制(zhì)家(jiā)居类(lèi)标的(de)情有独钟(zhōng)，在另一家赛(sài)道公司金牌橱柜中，他管理(lǐ)的全部(bù)三只产品均登榜十大流(liú)通股股东，其也成为(wèi)他的(de)独(dú)门(mén)重仓股。

　　除去家居家(jiā)纺外，下游的(de)物(wù)业股也越来(lái)越被(bèi)机构所(suǒ)青(qīng)睐，不过这(zhè)类标的大多在香港(gǎng)上市，如(rú)何选择成为难题。对此，前述上海(hǎi)公(gōng)募基(jī)金经(jīng)理举例分析：“物业(yè)服务不(bù)是一个高毛利的行业，挣钱(qián)很辛苦，我选(xuǎn)公司还是希望挣的是市场化应该挣的(de)钱，以我曾经(jīng)买的绿城服务为(wèi)例，它在中(zhōng)高端楼盘占比(bǐ)是比较高(gāo)的，每年到期(qī)的合同(tóng)里提价成功率在30％～40％。它能做(zuò)到滚动的(de)大部分(fēn)项目到期(qī)之后，经过两(liǎng)三轮合同周期还能做(zuò)到产(chǎn)品(pǐn)提价。”

　　“行业(yè)里真正能(néng)做到产(chǎn)品(pǐn)提价的公司很少，因为物业公司很容易(yì)一开始是(shì)挣钱的，后面因(yīn)为保安这些(xiē)固(gù)定人员成本的年度增长，不过服务没(méi)有(yǒu)特别(bié)好(hǎo)，客户没有那么满(mǎn)意，能做到(dào)提(tí)价难度(dù)是(shì)非常大(dà)的。但是该公司能在业内做(zuò)到到(dào)期之后提(tí)价率比较高，这跟它的(de)定位和比(bǐ)较好的(de)服务是有(yǒu)关系的(de)。”他(tā)进(jìn)一步(bù)强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 广西属于哪个省份，广西属于哪个省哪个市哪个区