导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年(nián)是(shì)中国房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入(rù)住。恰逢(féng)近年地(dì)产(chǎn)持续低(dī)景气，有关中国地(dì)产是否过(guò)剩的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试(shì)图厘(lí)清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩(shèng)，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户(hù)人夜黑风高什么意思含义，夜黑风高啥意思均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括(kuò)大(dà)量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间(jiān)房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城镇居民户(hù)均1套(tào)房(fáng)，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我们(men)根(gēn)据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数(shù)，计算出(chū)城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其(qí)中(zhōng)0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若(ruò)期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市(shì)场(chǎng)供需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户(hù)均(jūn)一套房无(wú)法满(mǎn)足流动人口的租(zū)赁和(hé)置业需求。全国总人口的近三(sān)成都是流(liú)动人(rén)口，流动人口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地(dì)产仍有(yǒu)四(sì)大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户(hù)数增多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延(yán)续，带来新(xīn)户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域(yù)经济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住(zhù)宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛(máo)盾则(zé)更(gèng)多体现在住宅质(zhì)量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块(kuài)之间(jiān)，不同(tóng)品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发(fā)一阵二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国的(de)房子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答(dá)当(dāng)前的(de)房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害综合风(fēng)险普查(chá)工(gōng)作情况为主题的新闻(wén)发(fā)布会上(shàng)，负(fù)责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行(xíng)业获取了(le)全国(guó)近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了(le)大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国(guó)城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味(wèi)着人(rén)人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间(jiān)数量有关，更与房屋(wū)质量、居(jū)住面(miàn)积、配套(tào)设(shè)施(shī)等(děng)因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全反映出(chū)城(chéng)镇居民(mín)的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设(shè)施齐全的住(zhù)宅才(cái)是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的测(cè)算思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要(yào)分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一(yī)类是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直(zhí)接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分(fēn)三步(bù)走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相(xiāng)加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到(dào)城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有(yǒu)多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一(yī)个准(zhǔn)确(què)统计。我们利用既(jì)有统计数(shù)据，大致测算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国存量房地产套数，并进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期(qī)房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文(wén)去除商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数里(lǐ)的(de)期房销售(shòu)，得到(dào)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前(qián)中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品(pǐn)现房(fáng)住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需(xū)要进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的(de)住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其(qí)次(cì)，我(wǒ)们假(jiǎ)定(dìng)租赁其(qí)他住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商(shāng)品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们(men)估算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购(gòu)期(qī)房(fáng)，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭都会拥有一(yī)套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着(zhe)中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着(zhe)中国地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来满(mǎn)足(zú)因人口流动、居民换房等(děng)因(yīn)素(sù)产(chǎn)生的住宅需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地(dì)产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本(běn)的住(zhù)宅(zhái)套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的(de)住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和(hé)省(shěng)际(jì)流(liú)动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调(diào)查数据(jù)显示，在(zài)上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据(jù)两(liǎng)套房(fáng)，在高房(fáng)价的大(dà)城市(shì)租(zū)赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套(tào)房(fáng)。所(suǒ)以说户均一(yī)套房无法满足(zú)庞(páng)大流(liú)动人口的租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带来了很(hěn)大的(de)不便和安(ān)全(quán)隐(yǐn)患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难(nán)满足(zú)现代生活需求，在未来(lái)大都会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅(zhái)为一居室和二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的(de)需(xū)求驱动(dòng)力

　　根据七普数据(jù)测(cè)算(suàn)，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人(rén)均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少(shǎo)新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未来地(dì)产还(hái)会有需求么(me)？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套(tào)房，看似(shì)已经(jīng)户户有(yǒu)房。即(jí)便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静态(tài)结(jié)构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套住宅现实(shí)之下，中国(guó)未(wèi)来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，夜黑风高什么意思含义，夜黑风高啥意思户均人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数(shù)增多，新(xīn)户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续(xù)，导致户(hù)数(shù)会因户均人口规模的缩(suō)小而增(zēng)多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带(dài)来的新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益(yì)明显，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上(shàng)其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的(de)家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购(gòu)买了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜(yí)居生活的环境，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向于中(zhōng)小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数较(jiào)其他国家依(yī)旧存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度(dù)与经(jīng)济水平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系(xì)。随着(zhe)经济发展水(shuǐ)平的提(tí)高(gāo)，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未(wèi)来将(jiāng)是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代(dài)已至(zhì)，这(zhè)种分化不(bù)单(dān)局限(xiàn)于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其(qí)增速可能超预期(qī)。

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