文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的(de)全国住房(fáng)和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的(de)可以进行现房(fáng)销售”，不足一(yī)个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确(què)表态(tài)，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的(de)房子(zi)，还烂(làn)尾(wěi)了(le)，这是对购(gòu)房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的(de)别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房地产从(cóng)大(dà)开发(fā)时代步入高质量发展阶(jiē)段的必(bì)然(rán)趋(qū)势，也是对购房老百姓(xìng)的最大(dà)保(bǎo)护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房(fáng)改是个技术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四(sì)大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房(fáng)企过度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助(zhù)于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预(yù)售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了(le)！发达(dá)国家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获(huò)得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像(xiàng)中国一样(yàng)在支(zhī)付(fù)完首付(fù)款后(hòu)从银行一次(cì)性(xìng)贷款支付剩(shèng)余(yú)全(quán)部房款，而是(shì)根据开发商(shāng)工程进(jìn)度在完全(quán)交房前进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付以及违约(yuē)处(chù)罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的(de)，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众(zhòng)不(bù)公平，所以不如借(jiè)机取消预售(shòu)制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住(zhù)房进(jìn)入(rù)存(cún)量(liàng)时代，取消预售(shòu)制(zhì)度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，当(dāng)然这需(xū)要配套房企债务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国(guó)一(yī)定能化解(jiě)这(zhè)个难(nán)题，让房地(dì)产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即(jí)所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业(yè)的(de)本质是(shì)向善，是以(yǐ)客(kè)户为(wèi)中心，房地(dì)产(chǎn)也(yě)不能例外，老百姓买房(fáng)子(zi)是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售(shòu)制、实(shí)施现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治(zhì)久安、行业(yè)企(qǐ)业健康(kāng)发(fā)展的重大措施。在当前的(de)情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打(dǎ)通(tōng)金(jīn)融(róng)支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预(yù)售制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的(de)专项研(yán)究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问题，分层(céng)销(xiāo)售(shòu)孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖(qī)身于(yú)木(mù)屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国(guó)香港地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式(shì)一经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)的市民(mín)数(shù)量有所增加，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立(lì)信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流(liú)通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似(shì)租金的分(fēn)期(qī)付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自(zì)己的(de)房产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众购房的资金压(yā)力，加速(sù)了房屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造(zào)商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼(lóu)花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市(shì)场的(de)一大特(tè)色，纵(zòng)观(guān)中国香港房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住(zhù)房供不(bù)应求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动(dòng)了中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全(quán)的监(jiān)管(guǎn)机制，促(cù)进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一个(gè)楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管理部门(mén)提升了对于预售(shòu)楼花(huā)制(zhì)度(dù)的监管，即要求开(kāi)发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明(míng)自(zì)身有资金等能力(lì)把项(xiàng)目(mù)完(wán)成(chéng)，资(zī)金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律(lǜ)所和(hé)建(jiàn)筑师的(de)核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在(zài)银行(xíng)开(kāi)设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机(jī)制，且银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制(zhì)”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先(xiān)发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础等城市化配套问题(tí)，才能进一(yī)步推进城市化。但(dàn)当时推行(xíng)的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度(dù)也出(chū)现了分配不公、效率低(dī)、配套差(chà)等问题，因此福(fú)利分房制度不再适用(yòng)于当时的(de)国情。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临商(shāng)品房(fáng)的需(xū)求量大，而社会(huì)缺(quē)少大型(xíng)房(fáng)地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对(duì)内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场的一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步(bù)引进中(zhōng)国香港预售商品(pǐn)房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持(chí)国内房地(dì)产(chǎn)市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深(shēn)化城镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配货币化(huà)、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的(de)住(zhù)房新体(tǐ)制(zhì)，从计划(huà)经济下(xià)的福(fú)利分(fēn)房转向市(shì)场经济(jì)的商品(pǐn)房(fáng)。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房，解决了(le)房企缺少资金和(hé)开发时间周期(qī)长的(de)两大难题，开(kāi)发(fā)商(shāng)以预售款(kuǎn)撬(qiào)动(dòng)下一个项目(mù)的开发，形成(chéng)滚动开发模(mó)式，住房(fáng)供应速(sù)度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币(bì)化，中国(guó)人民(mín)银(yín)行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者(zhě)，极大作用推动了房地(dì)产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中(zhōng)国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为(wèi)了缓解房企资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房(fáng)建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预(yù)先(xiān)出售(shòu)给(gěi)购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商(shāng)品房(fáng)预售流(liú)程为：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进(jìn)行备案(àn)登记(jì)和预告登记(jì)-交付房屋(wū)。在(zài)购房过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一(yī)次性(xìng)付(fù)清(qīng)首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款的形(xíng)式一(yī)次性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言(yán)之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)有所不同。对中国(guó)内(nèi)地的开发(fā)商(shāng)而言，预(yù)售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售的最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期(qī)，同时增(zēng)加(jiā)市场(chǎng)商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化(huà)发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房(fáng)地产市(shì)场的稳步发展起(qǐ)到(dào)了重要作用(yòng)，不仅解决了(le)房地产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求，也提(tí)高了居民(mín)居住水平(píng)，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业取得(dé)巨(jù)大进(jìn)步，数十年时(shí)间(jiān)走完发达(dá)国(guó)家几百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革(gé)开放以来(lái)，城(chéng)镇化(huà)进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区(qū)面(miàn)积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住宅存(cún)量从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)最主要(yào)方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品住宅期(qī)房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动(dòng)了中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)发展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业(yè)各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售(shòu)金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从(cóng)无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经(jīng)济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投资占固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银(yín)行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产(chǎn)融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行不(bù)良(liáng)率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效(xiào)应渠道(dào)，根据(jù)我们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市(shì)值占(zhàn)股(gǔ)债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市值与股债房(fáng)市值的(de)比例(lì)较(jiào)高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前(qián)的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如(rú)，交房等(děng)待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和(hé)开发商之间的购房合(hé)同、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭贷款合(hé)同是(shì)两个独(dú)立(lì)的合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能(néng)根(gēn)据(jù)购房(fáng)合同向(xiàng)开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按(àn)揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房(fáng)者签(qiān)订(dìng)的预售(shòu)合同(tóng)和按(àn)揭合同，已经从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看(kàn)，购(gòu)房者的(de)预售监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商品房预(yù)售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得(dé)款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的(de)具体办法，由房(fáng)地(dì)产管(guǎn)理部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没有统一的预(yù)售资(zī)金监管规定，各地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点监管资(zī)金比(bǐ)例为总(zǒng)预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建(jiàn)安成(chéng)本(běn)乘(chéng)以(yǐ)建筑(zhù)面积或者项目工程总额(é)报价计(jì)算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资(zī)金继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资(zī)金(jīn)如(rú)何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发(fā)时代的(de)高周转背景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转(zhuǎn)给房(fáng)企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款，远超工程进(jìn)度所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做(zuò)提供(gōng)了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但(dàn)一(yī)定(dìng)程度上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对(duì)于购(gòu)房者预付资金，一(yī)般(bān)设有定(dìng)金(jīn)或(huò)预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方(fāng)式：预(yù)付款一般(bān)以定金(jīn)方式支付，或按工程进度(dù)分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式(shì)发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂(làn)尾保险，在(zài)商品房出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)保护(hù)：房屋交付质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收(shōu)合格并(bìng)提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)购房者支付的(de)房(fáng)款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定(dìng)期(qī)限内无条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环(huán)节，定(dìng)金比例(lì)一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及(jí)首付款由第(dì)三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托(tuō)账户(hù)监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责(zé)任(rèn)与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害银行利(lì)益，银(yín)行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关(guān)部(bù)门(mén)经审查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房者支付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期(qī)房可零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商(shāng)在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前(qián)，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定(dìng)金(jīn)按照(zhào)德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证(zhèng)费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费(fèi)用不(bù)包(bāo)含(hán)在购房(fáng)款中，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低(dī)首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按工期支付(fù)房款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节(jié)点可(kě)分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购(gòu)房者(zhě)可在支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，银行按对角线相等的四边形是什么四边形，对角线相等的平行四边形是什么施工节奏分(fēn)多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)针对(duì)期房设计(jì)了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的(de)功能是当(dāng)房(fáng)屋出(chū)现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公司负责(zé)相应(yīng)赔(péi)偿。保(bǎo)险由(yóu)开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方(fāng)律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环节(jié)，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了(le)10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但(dàn)是(shì)交(jiāo)房前(qián)付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验验收后才能交付(fù)，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资(zī)金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金在进(jìn)入开发商账户(hù)前经过两道(dào)关口，有(yǒu)利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必(bì)须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一(yī)房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规(guī)范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分，法律(lǜ)要求开发商必(bì)须(xū)完成(chéng)定金保全措施(shī)才可(kě)预(yù)售。什(shén)么是定金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或(huò)保险机构签(qiān)订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的(de)保证金证明书交(jiāo)付给购房者(zhě)。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发(fā)商需(xū)向购房者赔付违约(yuē)金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者即可向银行(xíng)申(shēn)请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后(hòu)才开始(shǐ)按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余房款在(zài)交房(fáng)后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度支付(fù)，所有资金进银对角线相等的四边形是什么四边形，对角线相等的平行四边形是什么(yín)行专门项目资金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加(jiā)坡(pō)开发商(shāng)有统一(yī)的选(xuǎn)购权合(hé)同以及(jí)订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银(yín)行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样(yàng)采取(qǔ)按工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细(xì)规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基(jī)完(wán)工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依(yī)照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付(fù)款会(huì)存入银行专门的项目(mù)资金账户(hù)，账户(hù)资金提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年(nián)的(de)房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有(yǒu)力的(de)金融工(gōng)具支持。另一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵(qiān)头并(bìng)购(gòu)重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定(dìng)金(jīn)保护机制，如(rú)将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安(ān)全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延(yán)期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付(fù)环(huán)节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)机制或(huò)交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金(jīn)监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行的(de)第三方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或(huò)由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题(tí)全权(quán)负(fù)责(zé)、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全(quán)国(guó)缺(quē)房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户(hù)比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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