近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测(cè)经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期(qī)后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的(de)归还，在(zài)选择投资标的时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例的(de)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的(de)公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配金额占(zhàn)可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有(yǒu)期(qī)分红收(shōu)益，以及基金份额交易价(jià)格的变(biàn)化。基金(jīn)份额(é)二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市(shì)场因素的综合影响，较易(yì)引起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基(jī)金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要(yào)来(lái)自基础设施资(zī)产的(de)经(jīng)营现金(jīn)流(liú)，投资(zī)人通过基(jī)金募集材料和信(xìn)息披露(lù)文(wén)件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投(t900g是几斤 900g是多少毫升óu)资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营(yíng)高级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据《公开募集(jí)基础设施证券(quàn)投资(zī)基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年(nián)度可(kě)分配金额以现(xiàn)金形(xíng)式(shì)分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制(zhì)体(tǐ)现(xiàn)出(chū)REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性(xìng)”的一(yī)面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同(tóng)于债券的(de)固定利息(xī)回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元(yuán)化(huà)提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的(de)配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够帮助机(jī)构投资(zī)者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资(zī)债券(quàn)相对高的(de)收(shōu)益性，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的(de)作(zuò)用(yòng)。

　　分(fēn)红除(chú)了投(tóu)资(zī)收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二(èr)级市场价(jià)格(gé)走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级(jí)市场表现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定(dìng)程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素(sù)的(de)影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格的(de)主要因素(sù)之一，而稳定的(de)分红有利(lì)于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)也(yě)表示(shì)，近期经(jīng)济预(yù)期(qī)恢(huī)复(fù)，一方面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债券回(huí)归的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济(jì)活力(lì)的(de)改(gǎi)善(shàn)有一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权(quá900g是几斤 900g是多少毫升n)日，将(jiāng)对基金份额的(de)开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计(jì)算(suàn)。除权(quán)操作是对分(fēn)红前后基金份额(é)净(jìng)值变化(huà)的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基(jī)金分红前后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注(zhù)二级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之上(shàng)的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定为“分派(pài)”更为(wèi)准确(què)，分派的(de)是本(běn)金与(yǔ)增(zēng)值两个(gè)部分，两个部分之间的比例(lì)是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价(jià)值(zhí)面(miàn)临极大不确定(dìng)性，这是(shì)该类(lèi)投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权(quán)类两大资产类型，持(chí)有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年(nián)的现金分红及资产增值(zhí)的收益(yì)，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营(yíng)类产品的收益主要来(lái)自项目每年的现金分红。其(qí)中，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类资产(chǎn)的分(fēn)红包括了利润分配和本金的(de)归还(hái)，两者的比率(lǜ)也是变动的，对(duì)特许经营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益(yì)。普通投资者在(zài)选择(zé)投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从细分(fēn)来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因(yīn)其分红相当(dāng)于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层(céng)资产的(de)价值增(zēng)值，所(suǒ)以相对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底(dǐ)层(céng)资(zī)产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市(shì)场价格和分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也认为，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营项目在(zài)经营权到期后不再能产生(shēng)现金(jīn)收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确(què)。基于这(zhè)个特点，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派(pài)率水(shuǐ)平(píng)。对(duì)于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目(mù)，即使分(fēn)派(pài)率相对(duì)较低，也有足够(gòu)年限收回(huí)本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注(zhù)意，特(tè)许经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目(mù)的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基(jī)金(jīn)份额单(dān)价(jià)随着分派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益(yì)来(lái)自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般(bān)较长，再加(jiā)上到(dào)期后通(tōng)过对(duì)建筑的(de)更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种类(lèi)似永续(xù)经营的假设(shè)反映在基础资产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红的(de)时(shí)点，多位业内(nèi)人士还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投(tóu)资者可以观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收(shōu)益率等指标(biāo)，来(lái)观(guān)察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的(de)运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟现金(jīn)相关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一是年报中(zhōng)披(pī)露的经营活动现金流，二(èr)是可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流(liú)量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身经(jīng)营活(huó)动(dòng)产生(shēng)；可供分配的(de)现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新选择(zé)，投(tóu)资(zī)价(jià)值体现在相对股债(zhài)市(shì)场独立的资(zī)产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适(shì)合(hé)长期(qī)持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经营权(quán)类的资产可以更多关注内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注(zhù)分派率高低(dī)。因(yīn)为(wèi)公募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产的经(jīng)营净现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资(zī)者可综合(hé)考虑原(yuán)始权(quán)益人综合实(shí)力(lì)、运营管理机构实(shí)力、公募基金管理人实力等多(duō)重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由(yóu)于(yú)分红交易带来的短(duǎn)期(qī)博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此前(qián)市场接(jiē)连回调(diào)，建议投资者(zhě)关注有基本(běn)面支撑、填权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时(shí)分(fēn)红(hóng)规模较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年的可供(gōng)分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材(cái)料中披露预测进(jìn)行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及(jí)市(shì)场的实际环境，对基础(chǔ)设施(shī)项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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